Jak obliczyć podatek od nieruchomości

[b]Tak orzekł WSA w Gliwicach 14 grudnia 2010r. (I SA/Gl 901/10).[/b]

Sprawa dotyczyła spółki prowadzącej działalność polegającą na wykonywaniu prac budowlanych. Kupiła ona niezamieszkały budynek – pustostan podzielony na lokale biurowe. Był on w bardzo złym stanie technicznym. Nie wymagał jednak rozbiórki i spółka prowadziła w nim prace remontowe.

Na spółkę nałożono zobowiązanie podatkowe według stawki, jakiej podlegają budynki wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zaskarżyła ona tę decyzję. Wskazała, że wysokość zobowiązania podatkowego określona powinna być jak dla nieruchomości niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej.

Budynek nie jest bowiem przyłączony do sieci energetycznej i ze względu na swój zły stan techniczny nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności. Nieprzeznaczenie go do rozbiórki nie oznacza, że jest on wykorzystywany do celów gospodarczych.

Organ podatkowy uznał, że skoro przedmiotem działalności skarżącego jest prowadzenie robót budowlanych, to trzeba uznać, że remontowany budynek jest wykorzystywany na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Sąd uchylił decyzję. W sprawie nie było wątpliwości, że budynek jest w złym stanie technicznym i w takim został nabyty. WSA wyjaśnił, że przepisy nakazują zastosowanie niższej stawki, jeśli budynek nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. Nie ma jednak definicji tego pojęcia, a więc pod uwagę należy wziąć jego potoczne rozumienie.

Trzeba odnieść się do stanu nieruchomości niepozwalającego na jej wykorzystywanie do prowadzonej działalności. Zdaniem sądu dopiero po przeprowadzeniu prac remontowych i ustaleniu, czy po ich wykonaniu budynek będzie mógł służyć do prowadzenia działalności, będzie można opodatkować go wyższą stawką podatku.

[i]Autorka jest członkiem Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte[/i]

[ramka][b]Komentuje Paweł Tarbaj, doradca podatkowy, starszy konsultant w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Poznaniu)[/b]

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, dla celów podatku od nieruchomości, za budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uznaje się generalnie budynki będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Przepis ten uzależnia więc nadanie budynkowi przymiotu bycia związanym z działalnością gospodarczą (co wiąże się na ogół z koniecznością uiszczenia od takiego budynku podatku obliczonego przy zastosowaniu wyższych stawek niż w przypadku pozostałych budynków) nie tyle od jego faktycznego wykorzystywania w takiej działalności, ile od statusu podmiotu będącego posiadaczem tego budynku oraz od jego stanu technicznego.

Opodatkowanie budynku (innego niż budynek mieszkalny) będącego w posiadaniu przedsiębiorcy przy zastosowaniu niższych stawek podatku od nieruchomości, co do zasady, możliwe jest wyłącznie w wypadku, gdy nie jest on i nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych. Przepisy podatkowe nie precyzują, co należy rozumieć pod pojęciem „warunków technicznych”.

Zgodnie z [b]pismem Ministerstwa Finansów z 10 lutego 2003 r. (LK-2443/LP/02/AP)[/b] „niemożność prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych występuje w przypadku sytuacji określonej w art. 68 ustawy Prawo budowlane, tzn. stanu technicznego budynku bezpośrednio grożącego zawaleniem”.

Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w tym zakresie przez sądy administracyjne do udokumentowania złego stanu technicznego budynku wystarczające jest samodzielne dokonanie takiej oceny przez podatnika.

Nie jest więc do tego konieczne wydanie odpowiedniego aktu administracyjnego, jak decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę.

W sytuacji gdyby organ podatkowy kwestionował prawidłowość oceny przeprowadzonej przez podatnika, ma do dyspozycji wiele środków dowodowych (przesłuchanie strony, zeznania świadków, opinie biegłych), które umożliwiają mu jej zweryfikowanie.

Takie stanowisko zostało zaprezentowane np. w [b]wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 września 2007 r. (III SA/Wa 767/07) - czytaj więcej w artykule [link=http://www.rp.pl/artykul/65731.html]"Kiedy budynek ze względów technicznych nie nadaje się do prowadzenia działalności gospodarczej"[/link][/b].