Gdy deweloper jest niesolidny, budowę mogą skończyć przyszli właściciele

Potwierdził to[b] Sąd Najwyższy w precedensowej uchwale z 16 maja 2008 r. (sygn. III CZP 35/08).[/b] Choć dotyczy ona konkretnej sprawy, ma kapitalne znaczenie dla relacji między firmami deweloperskimi i przyszłymi nabywcami.

W uchwale SN wyjaśnił kilka istotnych wątpliwości, jakie powstały w związku z konkretną sprawą na tle art. 9 ustawy z 1994 r. o własności lokali, normującego lakonicznie tzw. umowę deweloperską. W ust. 3 art. 9 przewidziano swoiste wykonanie zastępcze na wypadek wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej ustaleniami. Otóż zgodnie z tym przepisem [b]na wniosek każdego nabywcy sąd może wówczas powierzyć zadania z niej wynikające innemu wykonawcy na koszt właściciela gruntu, czyli dewelopera. [/b]

[srodtytul]Deweloper chce więcej [/srodtytul]

Z opartym na art. 9 ust. 3 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/mail] wnioskiem o powierzenie dalszego wykonywania umowy deweloperskiej zwróciło się 16 osób, które podpisały umowę w formie aktu notarialnego z Alicją i Czesławem W. Deweloperzy zobowiązali się do wybudowania budynku mieszkalno-usługowego wraz z garażem podziemnym oraz przyłączami infrastruktury technicznej, ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia ich własności na nabywców nie później niż do 30 czerwca 2006 r.

W kwietniu 2006 r. deweloperzy zaczęli udostępniać lokale, ale budowy nie zakończyli. Pozostało przede wszystkim dokonanie odbioru instalacji i uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Jednakże 14 września 2006 r. inspektor nadzoru budowlanego i kierownik przestali pełnić funkcje, a deweloperzy mimo wezwań nie wyznaczyli nikogo na ich miejsce. Finalizację umów uzależnili od zgody przyszłych właścicieli na zapłacenie ceny wyższej niż ustalona w tych umowach.

[srodtytul]Dwie sprawy w sądzie[/srodtytul]

Nabywcy zwrócili się do sądu o zobowiązanie deweloperów do przeniesienia na nich własności lokali, ale ponieważ budowa nie została jeszcze zakończona, sąd uznał to żądanie za przedwczesne. Wystąpili więc, na podstawie art. 9 ust. 3 ustawy z 1994 r., o powierzenie im dalszego wykonywania budowy. Sprawa o przeniesienie własności została zawieszona.

Sąd I instancji upoważnił nabywców do wykonania wszelkich robót budowlanych oraz podejmowania działań faktycznych i prawnych niezbędnych do dokończenia budowy i uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynków. Deweloperów zaś zobowiązał do wydania im dokumentacji budowy, a zwłaszcza pozwolenia na budowę, projektu budowlanego i dziennika budowy.

Apelację od tego wyroku wnieśli deweloperzy. Sąd II instancji przed merytorycznym jej rozpatrzeniem dostrzegł liczne wątpliwości prawne związane z art. 9 ust. 3, które powinien rozstrzygnąć SN.

W swym pytaniu prawnym zwrócił się przede o wyjaśnienie, czy powierzenie wykonania zastępczego może obejmować tylko etap do zakończenia procesu inwestycyjnego, czy też może obejmować także czynności prawne zmierzające do wykonania umowy, tj. ustanowienie odrębnej własności lokali oraz przeniesienie tego prawa na nabywców. SN w uchwale odpowiedział, że powierzenie przez sąd dalszego wykonywania umowy dotyczy tylko etapu budowy.

Kolejna wątpliwość sprowadzała się do pytania, czy wykonanie zastępcze sąd może zlecić generalnie przyszłym właścicielom, czy też wyłącznie firmie budowlanej mającej uprawnienia do przeprowadzenia robót koniecznych do zakończenia procesu inwestycyjnego.

SN w uchwale odpowiedział, że sąd może powierzyć te prace także nabywcom, którym przysługuje ekspektatywa ustanowienia odrębnej własności lokali w danym budynku. Wyjaśnił też, że orzeczenie sądu powinno określać podmiot, któremu powierzono dalsze wykonywanie umowy, i zakres czynności koniecznych do zakończenia budowy oraz że podmiot ten powinien mieć status uczestnika postępowania.

Na tle tej uchwały nasuwa się zwłaszcza pytanie, jak w związku z oporem dewelopera doprowadzić do ustanowienia odrębnej własności lokali, bo to przecież wymaga aktu notarialnego. To zaś, że dany lokal spełnia wymagania samodzielnego lokalu mieszkalnego warunkujące powstanie odrębnej własności, stwierdza zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy z 1994 r. starosta w formie zaświadczenia. Ktoś jednak musi o to do niego wystąpić. Sędzia Irena Gromska-Szuster zapowiedziała, że w pisemnym uzasadnieniu uchwały SN odniesie się do kwestii szczegółowych. Można więc oczekiwać, że znajdą się w nim odpowiedzi na kolejne pytania, jakie mogą powstać w związku z wykonaniem zastępczym przewidzianym w art. 9 ust. 3 ustawy z 1994 r.

[ramka][b]Umowa deweloperska[/b]

Dotyczy jej tylko jeden artykuł [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy z 1994 r. o własności lokali[/mail] – art. 9. W myśl art. 9 ust. 1 i 2 odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na nim domu oraz ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Niezbędne warunki ważności tej umowy, wskazane w art. 9 ust. 2, są następujące:

- podejmujący się budowy (deweloper) musi być właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony,

- podejmujący się budowy musi dysponować pozwoleniem na budowę,