Techniczne braki nie wstrzymają wykupu lokali

Tak wynika z kilku ostatnich wyroków sądów w takich sprawach. Chodzi o zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Wydają je starostowie (w miastach burmistrzowie albo prezydenci) na wniosek spółdzielni. Są one niezbędne, aby można było przekształcić mieszkania lokatorskie albo własnościowe w odrębną własność. Brak takiego dokumentu uniemożliwia też sprzedaż mieszkań w nowych blokach. Tomasz Zemła, zastępca dyrektora w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego w Warszawie, nierzadko odmawia wydania zaświadczeń dla mieszkań przerabianych ze starych, większych, gdy np. pokoje miałyby być zaledwie kilkumetrowe, poniżej przyjętego standardu.

– Kłopoty wywoływało też podawanie dokładnego metrażu lokalu, dlatego kilka lat temu zrezygnowaliśmy z wpisywania do zaświadczeń powierzchni mieszkań – podkreśla Zemła.

[srodtytul]Nie można użytkować[/srodtytul]

Gdyńskiej spółdzielni Za Falochronem miasto odmówiło potwierdzenia samodzielności lokalu, bo wygasło pozwolenie na budowę bloku, w którym znajdowało się to mieszkanie. Nie było też jeszcze pozwolenia na użytkowanie budynku. Sprawa trafiła w końcu do sądu administracyjnego w Gdańsku. Ten powołał się na art. 2 ust. 2 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.)[/link].

Z przepisu tego wynika, że za samodzielny lokal mieszkalny uznaje się izbę (albo zespół izb) wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku przeznaczoną na stały pobyt ludzi.

– Wyznacznikiem samodzielności lokalu jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami. Przepisy nie przewidują powoływania się na inne niż wymienione kryteria oceny samodzielności lokalu, w tym skuteczne oddanie do użytkowania budynku, w którym mieszkanie to jest usytuowane – podkreślała w uzasadnieniu wyroku sędzia Anna Orłowska. Orzeczenie jest prawomocne [b](sygn. III SA /Gd 318/08)[/b].

Problemy z uzyskaniem zaświadczeń miała także Szczecińska SM. W pierwszym przypadku urzędnicy zakwestionowali brak dokumentacji technicznej budynku, a także dokumentów dotyczących przebudowy mieszkania. Miasto nie kwestionowało natomiast, że mieszkanie spełnia wymagania samodzielności lokalu. Sąd w Szczecinie wskazał, że powinno się oceniać tylko możliwość użytkowania tego lokalu, a nie całego bloku. Nie trzeba więc mieć pozwolenia na użytkowanie.

W drugiej sprawie tej spółdzielni wyrok zapadł 21 stycznia. Urzędnicy odmawiali wydania zaświadczenia, bo w archiwum znaleźli pozwolenie na adaptację strychu na cele mieszkalne, ale inwestor nie zawiadomił ich o zakończeniu budowy i nie zgłosił rozpoczęcia użytkowania. To jednak nie przekonało sędziów, którzy nakazali urzędnikom wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu.

[srodtytul]Kuchnia centrum życia[/srodtytul]

Kłopot z wydaniem zaświadczenia miała też Bydgoska SM. Przegrała jednak w sądzie. Chodziło bowiem o lokal jednopokojowy, który nie miał tzw. komunikacji wewnętrznej z kuchnią, łazienką i ubikacją. Sędziowie uznali, że kuchnia powinna być przy pokoju, bo tam – jak uczy doświadczenie – koncentruje się życie typowej polskiej rodziny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy stwierdził, że można wprawdzie dopuścić, aby w drugiej części korytarza była np. łazienka, ale kuchnia – już nie.

[ramka] [b]Zaświadczenia blokują uwłaszczenia[/b]

>> Zdobycie zaświadczenia o samodzielności lokalu to ostatni krok spółdzielni, aby można było przekształcić lokal we własność.

>> Przedmiot odrębnej własności lokali ustala w uchwale zarząd spółdzielni. Procedurę określają art. 42 – 43[link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.)[/link].

>> Projekt uchwały trzeba na 14 dni wyłożyć do wglądu w siedzibie spółdzielni. Mieszkańcy mogą przedstawić pisemnie swoje sugestie. Zarząd rozpatruje te wnioski i decyduje o ich losie. Potem, po doręczeniu już podjętych uchwał, zainteresowani mają 30 dni na ich zaskarżenie do sądu.

>> Łatwiej jest, gdy dochodzi do przekształcenia mieszkania lokatorskiego we własnościowe (a nie w pełną własność). Potrzebny jest wtedy także akt notarialny, ale zaświadczenie o samodzielności lokalu nie jest wymagane.[/ramka]