Wspólnota garażowa we wspólnocie lokalowej

[link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]Ustawa o własności lokali[/link] powinna uwzględniać fakt, że współwłaściciele jednego lokalu nie muszą mieć wspólnych interesów, a jeśli nawet zgadzają się między sobą, to niekoniecznie im po drodze z resztą wspólnoty. Przykładem układu rodzącego konflikty jest współwłasność garażu wielostanowiskowego jako odrębnego lokalu w budynku wspólnoty mieszkaniowej.

Powszechne we wspólnotach mieszkaniowych problemy związane z realizacją praw i wykonywaniem obowiązków przez współwłaścicieli lokali-garaży wielostanowiskowych dotyczą spraw podstawowych: głosowania uchwał oraz wzajemnych rozliczeń ze wspólnotą mieszkaniową.

[srodtytul]Garaż wielostanowiskowy to prywatny lokal[/srodtytul]

Wyobraźmy sobie budynek, w którym jest sto mieszkań i 60 miejsc w podziemnym garażu wielostanowiskowym. Taki garaż zwykle nie jest częścią nieruchomości wspólnej, lecz odrębnym lokalem. Lokalem – dodajmy - dość kłopotliwym. Zarządy wspólnot, w których lokal-garaż posiada dużą część udziału w nieruchomości wspólnej (20-30%) stają przed dylematem, czy można uznać głosowanie pojedynczego współwłaściciela pod uchwałą, czy konieczne jest wspólne stanowisko wszystkich właścicieli. A jeśli wspólne stanowisko to czy uzyskane większością głosów, czy za zgodą wszystkich współwłaścicieli? Gdyby uznać, że konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli to praktycznie nie ma możliwości uzyskania takiego głosu. Wówczas głosowanie we wspólnocie odbywa się faktycznie między pozostałymi właścicielami lokali.

Utrzymanie garażu kosztuje: trzeba go ogrzać, zapewnić prąd, sprzątanie, remonty. Czasami potrzebna jest inwestycja w szlaban czy system monitoringu. Kto ma za to płacić i jak ustalić wysokość opłat? Chyba wszyscy zarządcy przechodzili przez etap tłumaczenia właścicielom lokalu-garażu, że koszty związane z utrzymaniem garażu nie mogą być pokrywane z kosztów wspólnych wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jest to prywatny lokal. Właścicielom lokalu-garażu trudno zrozumieć, że skoro płacą zaliczki na utrzymanie budynku, to z tych zaliczek nie może być opłacone np. sprzątanie garażu, gdyż zaliczki płacą na utrzymanie części wspólnej budynku, a nie na utrzymanie prywatnego lokalu.

Status garażu jako prywatnego lokalu rodzi problemy związane z podstawą prawną zarządzania tym lokalem. Niektórzy zarządcy pryncypialnie odmawiają wykonywania wszelkich czynności w lokalu-garażu, dopóki wszyscy współwłaściciele lokalu nie podpiszą z nim umowy o zarządzanie ich lokalem (osobnej od umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną). Rzeczywiście zarządzanie lokalem prywatnym nie może się odbywać na podstawie umowy o zarządzanie podpisanej ze wspólnotą mieszkaniową. Wielu zarządców podejmuje jednak czynności zarządzania w garażach wyodrębniając na potrzeby rozliczeń osobne konta księgowe dla kosztów i przychodów współwłaścicieli lokalu-garażu. Zdecydowanie za nieprawidłowe należy jednak traktować wspólne rozliczanie kosztów utrzymania lokalu prywatnego-garażu i nieruchomości wspólnej.

[srodtytul] Trzeba podzielić udział w nieruchomości wspólnej[/srodtytul]

Przepisy prawa budowlanego wymusiły zapewnienie odpowiedniej ilości miejsc parkingowych dla budynku. Z drugiej strony prawo nie zapewnia właścicielowi lokalu automatycznie prawa do garażu czy miejsca postojowego (prawa do garażu jest przedmiotem komercyjnego obrotu odrębnie od lokali). Uchwalona w roku 1994 ustawa o własności lokali nie mogła przewidzieć wszystkich problemów związanych z odrębną własnością lokali oraz technologicznymi uwarunkowaniami nieruchomości. Dlatego zapewne nie dostrzega tak codziennej instytucji prawnej jak współwłasność lokalu. Do zarządu takimi lokalami stosuje się przepisy [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] o współwłasności rzeczy. Nie są one jednak odpowiednie dla sytuacji, w której kilkuset współwłaścicieli, którzy nie nawiązują ze sobą żadnych relacji, ma zająć wspólne stanowisko w sprawach poddawanych pod głosowanie przez wspólnotę mieszkaniową. Kodeks cywilny stanowi, że w sprawach przekraczających zwykły zarząd stanowisko współwłaścicieli powinno być jednolite (art. 199 kc). Sąd Najwyższy także zajął stanowisko, że [i]"udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody - zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. Jeżeli zaś postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, współwłaścicielom lokalu głos ten przysługuje niepodzielnie.”[/i] (z uzasadnienia uchwały SN z dnia 14.07.2005 III CZP 43/05).

Nie ma jednak fizycznej możliwości, by wszyscy współwłaściciele zajmowali takie samo stanowisko w sprawach, które rozstrzyga wspólnota mieszkaniowa. Nawet gdyby w relacjach między współwłaścicielami uznać sprawy wspólnoty mieszkaniowej za czynności zwykłego zarządu (jako bieżący zarząd ich lokalem, co także jest sporne) to zebranie większości głosów współwłaścicieli lokalu-garażu również bywa bardzo trudne szczególnie w sytuacji, gdy udział we własności lokalu-garażu wykupiły osoby, które nie posiadają lokali w danym budynku.

Tymczasem pojawiają się wyroki (np. Sądu Okręgowego we Wrocławiu, sygn. akt I C 467/06 *), które dopuszczają oddawanie głosu pod uchwałą wspólnoty samodzielnie przez każdego współwłaściciela lokalu. Siła takiego głosu obliczana jest poprzez wyliczenie udziału w nieruchomości wspólnej na podstawie udziału lokalu w nieruchomości wspólnej i udziału we współwłasności lokalu-garażu.

Życie zmusiło również zarządców nieruchomości do radzenia sobie z problemem „niepodzielności udziału” w nieruchomości wspólnej. Najczęstszym chyba sposobem naliczania opłat za utrzymanie nieruchomości wspólnej jest obliczanie zaliczek na podstawie ilości metrów kwadratowych lokalu lub/i miejsca garażowego. Jeśli w akcie notarialnym kupna udziału we współwłasności lokalu-garażu nie podano powierzchni miejsca garażowego, a tylko udział w lokalu, zaliczki są naliczane jako część zaliczki (stosownie do udziału) przypadającej na cały lokal.

[srodtytul]Współwłaściciel ma prawo być samodzielny [/srodtytul]

Nie ma uzasadnienia dla zakazu obliczania udziału w nieruchomości wspólnej dla każdego współwłaściciela lokalu (także mieszkalnego). W przypadku, gdy współwłasność lokalu ma charakter współwłasności w częściach ułamkowych nie ma powodów, dla których współwłasność w nieruchomości wspólnej traktujemy jako współwłasność łączną (niepodzielną). Konsekwencja w regulacji stosunków cywilnych nakazuje uregulować współwłasność w nieruchomości wspólnej na takiej samej zasadzie jak współwłasność lokalu. Cechą współwłasności w częściach ułamkowych jest prawo każdego współwłaściciela do rozporządzania swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Tak więc współwłaściciel udziału w prawie własności lokalu-garażu może zbyć ten udział (i związane z nim miejsce postojowe) samodzielnie, jednak bez udziału w nieruchomości wspólnej, który jest oznaczony dla całego lokalu-garażu. Ustawa o własności lokali stanowi, iż udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu i przysługuje on właścicielowi lokalu. Powstaje zatem pytanie, dlaczego współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych nie może posiadać samodzielnego prawa współwłasności udziału w nieruchomości wspólnej? Za takim rozwiązaniem przemawia szereg okoliczności formalnych i faktycznych:

- za długi wobec wspólnoty mieszkaniowej współwłaściciele lokalu nie odpowiadają solidarnie jako „zbiorowy właściciel”, gdyż zobowiązanie z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej ma charakter pieniężny czyli podzielny (art. 379 kc) . Praktyka zarządzania nieruchomościami wykształciła zasady naliczania zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej stosownie do posiadanego udziału w lokalu- garażu i windykowanie ich w wysokości stosownej do należności wynikającej z obliczenia udziału w lokalu wobec udziału lokalu w nieruchomości wspólnej, tak więc związanie udziału w nieruchomości wspólnej także z prawem współwłasności lokalu stworzyłoby formalną podstawę do obecnych praktyk rozliczeń stosowanych we wspólnotach mieszkaniowych,

- współwłaściciel lokalu ma prawo do pożytków przypadających na lokal stosownie do posiadanych udziałów w tym lokalu,

- głos współwłaściciela lokalu w głosowaniu spraw związanych z lokalem między współwłaścicielami wpływa na decyzję podjętą zbiorowo przez współwłaścicieli lokalu, stąd trudno utrzymywać formalną fikcję, iż jego głos nie może być brany przy liczeniu głosów oddanych pod uchwałą. W przypadku gdyby prawo do udziału w nieruchomości wspólnej było związane także z prawem do udziału w lokalu wyniki głosowania zdecydowanie bardziej wiarygodnie oddawałyby wolę właścicieli i współwłaścicieli lokali. W obecnym stanie można uznać iż współwłaściciele lokali są pokrzywdzeni, gdyż ich wola ulega deformacji w wyniku okoliczności formalnych (w przypadku braku jednomyślności głos nie zostanie uznany, lub ewentualnie zostanie uznany jeśli większość współwłaścicieli wyrazi takie stanowisko- w zależności od interpretacji prawa przyjętej przez zarządcę).

- w przypadku sprzedaży lokalu przez jednego właściciela, sprzedaje on również prawo związane z lokalem- prawo współwłasności nieruchomości wspólnej. W przypadku sprzedaży tylko udziału w lokalu, sprzedający nie przenosi na kupującego (formalnie) udziału w nieruchomości wspólnej, ale przecież rzeczywiście kupujący taki udział nabywa – bo kto jak nie on będzie jednym z podmiotów „zbiorowego właściciela”, któremu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej.

[srodtytul]Jak zmienić przepisy [/srodtytul]

Obowiązujące przepisy ustawy o własności lokali zapędziły nas w pułapkę nadmiernego formalizmu, który prowadzi do ograniczenia praw współwłaścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Dlaczego np. współwłaściciel, z którym jestem w sporze ma mieć prawo do blokowania mojego prawa do głosowania uchwał wspólnoty mieszkaniowej? Takie pytania można mnożyć.

Według mnie w art. 3 ustawy o własności lokali należy wprowadzić zmiany, które pozwolą obliczać udział w nieruchomości wspólnej także dla każdego współwłaściciela lokalu. Proponuję w ustępie 1. po ostatnim zdaniu dodać takie: „Udział w nieruchomości wspólnej przysługuje także współwłaścicielom lokalu jako prawo związane ze współwłasnością lokalu”. W ustępie 3 po pierwszym zdaniu należy dopisać: „udział współwłaściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada proporcjonalnie jego udziałowi we współwłasności lokalu”. Tam, gdzie zachodzi konieczność należy uzupełnić przepisy ustawy o zapis: właściciel lub współwłaściciele lokalu.

Do czasu wprowadzenia zmian deweloperzy i notariusze powinni w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu określać zarówno udział współwłaściciela lokalu-garażu w prawie własności lokalu jak i udział współwłaściciela w nieruchomości wspólnej na podstawie przepisów o umownym określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Ułatwi to podejmowanie decyzji i wzajemne rozliczanie się współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

[srodtytul][i]Seweryn Chwałek[/i][/srodtytul]