Dom w Bułgarii, czyli bajecznie niskie podatki

Długi sezon oraz praktycznie pewna pogoda latem sprzyjają uzyskaniu wysokiego zwrotu z inwestycji w całej Europie Południowej. Jednak z podatkowego punktu widzenia wyjątkowo atrakcyjnie prezentuje się inwestowanie w domy i mieszkania na wynajem w Bułgarii: podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi tam zaledwie 10%. Taki podatek płaci się zarówno od dochodów z najmu, jak i dochodów ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 3 lat od nabycia. To znacznie korzystniej niż w Polsce, gdzie ze sprzedażą trzeba czekać aż 5 lat, by uniknąć podatku z tego tytułu.

Powstaje jednak pytanie: jak tego rodzaju dochody uzyskane w Bułgarii ma opodatkować ktoś, kto na stałe mieszka w Polsce i tu płaci inne podatki? Czy korzystne opodatkowanie w Bułgarii nie doprowadzi do dodatkowego lub podwójnego opodatkowania w Polsce?

[srodtytul] Bułgarski dochód czasami obciąży skalę[/srodtytul]

Odpowiedzi na te pytanie udziela [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=73626]umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, którą Polska i Bułgaria podpisały w roku 1994[/link]. Zgodnie z ogólnie przyjętymi w takich umowach zasadami opodatkowania, opartymi o modelową konwencję OECD, umowa polsko-bułgarska zezwala (art. 6), aby dochody z nieruchomości położonej w Bułgarii, w tym z jej wynajmu, uzyskiwane przez polskiego rezydenta podatkowego były opodatkowane w Bułgarii. Podobnie zyski ze sprzedaży takiej nieruchomości mogą być, zgodnie z art. 14 umowy, opodatkowane w kraju położenia. Jednocześnie, aby nie doszło do podwójnego opodatkowania tych samych dochodów Polska stosuje - zgodnie z art. 24 umowy – zwolnienie ich od opodatkowania w Polsce.

Ale większość podatników bułgarski dochód może pośrednio obciążać, gdyż polski fiskus zastosuje metodę wyłączenia z progresją. Na czym ona polega? Otóż dochód uzyskany w Bułgarii zostanie wzięty pod uwagę przy ustalaniu stawki podatku do rozliczenia pozostałych dochodów podatnika, uzyskanych już w Polsce. W przypadku osób rozliczających się z fiskusem na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej, dochody z najmu nieruchomości w Bułgarii sprawią, że wcześniej przekroczony zostanie próg podatkowy dla stawki 32%. Natomiast podatnik uzyskujący w kraju dochody opodatkowane jedynie podatkiem liniowym 19%, nie odczuje dodatkowego ciężaru - dochody z najmu lub zbycia nieruchomości w Bułgarii nie wpłyną na wysokość jego podatku w Polsce.

[srodtytul]Tam sprzedasz bez podatku[/srodtytul]

Polacy inwestujący w bułgarskie nieruchomości mogą mieć wątpliwości, jakie zasady opodatkowania będą ich obowiązywać, gdy taką nieruchomość sprzedadzą po upływie 3 lat, ale przed upływem 5 lat. Pozornie może się wydawać, że jeżeli do sprzedaży dojdzie przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, to wówczas dochód zostanie opodatkowany w Polsce. Jednak tak nie jest.

Z brzmienia art. 30e ust. 8 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych[/link] wynika, że dochód ze sprzedaży nieruchomości za granicą, który nie jest zwolniony od podatku na mocy umowy międzynarodowej podlega opodatkowaniu w Polsce. Jednak dochód ze sprzedaży nieruchomości w Bułgarii jest zwolniony od podatku w Polsce na mocy art. 24 umowy polsko–bułgarskiej ponieważ może on podlegać opodatkowaniu w Bułgarii. Nie ma znaczenia, czy do opodatkowania faktycznie doszło. Istotna jest sama możliwość. Zatem w każdej sytuacji dochód ze zbycia nieruchomości położonej w Bułgarii nie będzie opodatkowany w Polsce.

[srodtytul]Sam ziemi nie kupisz, ale twoja spółka - tak[/srodtytul]

Warto wspomnieć, że Bułgaria przed akcesją do UE wprowadziła zakaz nabywania ziemi przez cudzoziemców do 1 stycznia 2012 roku. W samej Bułgarii istnieją różne podglądy na to w jakim zakresie ten zakaz obowiązuje. Jednak cudzoziemcy mogą nabywać mieszkania i domy bez gruntu, na którym są one posadowione. Nie jest to sytuacja idealna, dlatego bardzo często zakupu nieruchomości dokonują spółki zarejestrowane w Bułgarii, których właścicielami są cudzoziemcy.

Wówczas polski właściciel spółki otrzymuje dochody nie z najmu, lecz z dywidendy lub z pensji wypłacanej przez spółkę. Dochody z pensji podlegają opodatkowaniu w Bułgarii niską jak dla Polaka stawką 10% i są zwolnione z podatku w Polsce. Natomiast dochody z dywidendy wypłacanej przez spółkę podlegają podatkowi bułgarskiemu do wysokości 10%, lecz w Polsce też trzeba zapłacić od nich podatek od dywidend. W efekcie w Polsce pobierany jest podatek w wysokości 19%, a podatek pobrany w Bułgarii zaliczany jest na jego poczet.