Użytkowanie wieczyste: jak dać się podwyżce opłaty rocznej

Skarb Państwa i samorządy szukają możliwości wsparcia topniejących wpływów budżetowych przez podniesienie opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. A to dla dziesiątków tysięcy użytkowników wieczystych będących właścicielami mieszkań i domów w całym kraju oznacza podwyżkę opłat za użytkowanie wieczyste (u.w.). Urzędy wyłoniły już rzeczoznawców, którzy dokonają wycen. Na ich podstawie wyznaczone zostaną nowe wysokości opłat z tytułu u.w. W samej tylko Warszawie urząd miasta przeprowadził już przetargi na wycenę aktualizację opłat rocznych dla ponad 1100 nieruchomości (a planowane są dalsze przetargi), z czego znaczna część dotyczy gruntów pod budynkami i domami wielorodzinnymi.

Urzędy muszą doręczyć decyzje o aktualizacji opłat za u.w. przed końcem roku poprzedzającego rok, od którego ma obowiązywać nowa wysokość opłaty. To oznacza, że za kilka tygodni lub miesięcy wielu użytkowników wieczystych przeżyje prawdziwy szok. Jeśli bowiem opłaty nie były aktualizowane przez 5, czy nawet 10 lat, a zdarza się to bardzo często (np. w Warszawie), to z niewielkiej kwoty kilkudziesięciu złotych przypadającej na dane mieszkanie zrobić się może kwota kilkuset złotych. Podobnego szoku winni się spodziewać właściciele domów.

[srodtytul]Urząd nie zawsze gra fair[/srodtytul]

Opłaty roczne naliczane są od wartości rynkowej gruntu. Od 2006 roku grunty podrożały kilkakrotnie, a od końca lat 90-tych nawet kilkunastokrotnie. Weźmy dla przykładu właściciela domu położonego na działce o pow. 400 m2 na warszawskiej Sadybie, opłacającego od 2000 r. opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego od wartości 200 zł/m2. Wynosi ona rocznie 1% wartości, tj. 2 zł/m2 x 400 m2 czyli 800 zł. Ta sama działka jest dzisiaj warta ok. 1,5 – 2,0 tys. zł/m2 – co daje opłatę roczną w wysokości 1% zaktualizowanej wartości, tj. 15 – 20 zł/m2 x 400 m2 czyli 6 – 8 tys. zł rocznie.

Nic dziwnego, że w takiej sytuacji każdy zastanawia się, jak takiej podwyżki uniknąć lub przynajmniej ograniczyć jej wysokość. Niestety, osoby opłacające opłaty według wartości określonych 5 czy więcej lat temu, znaczącą podwyżkę opłaty mogą jedynie odroczyć. Praktyka pokazuje jednak, że urzędy nie zawsze działają fair wobec użytkowników wieczystych i warto zadbać o swoje prawa i dopilnować, by oszacowana przez zatrudnionych przez urząd rzeczoznawców wartość nie była zawyżona.

[srodtytul]Zapoznajmy się z wyceną[/srodtytul]

Podstawą aktualizacji opłat z tytułu u.w. jest operat szacunkowy określający wartość nieruchomości. Jest to opracowanie fachowe – osobom nie znającym problematyki sporządzania wycen, trudno jest zwykle samemu kwestionować treść i ustalenia operatu. Lepiej więc wynająć w tym celu… innego rzeczoznawcę lub prawnika doświadczonego w podobnych sprawach. W dużych miastach nie jest to trudne, bo rzeczoznawcy nie są nadmiernie solidarni. Taki rzeczoznawca oprócz wskazania usterek w wycenie w razie potrzeby sporządzi także kontrwycenę – kosztuje ona od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych w przypadku dużego obiektu.

Oto kilka punktów, które każdy może i powinien sprawdzić samodzielnie:

1. Dane formalne i przyjętą powierzchnię nieruchomości – czy zgadzają się ze stanem faktycznym;

2. Przeznaczenie gruntu przyjęte w wycenie – wartość nieruchomości zależy przede wszystkim od tego, na jakie cele można ją wykorzystać (najtańsze są grunty rolne, najdroższe przeznaczone pod wysoką zabudowę wielorodzinną lub biurową). Generalnie, z dokładnością do sporadycznych wyjątków, nieruchomość winna być wyceniana według przeznaczenia wynikającego z aktualnego sposobu jej wykorzystania – jeśli np. nieruchomość stanowi siedlisko rolnicze, to grunt powinien być wyceniany tak, jakby był przeznaczony pod siedlisko rolnicze, a nie np. zabudowę jednorodzinną, jak może to wynikać z aktualnego planu miejscowego (w rozpatrywanym przypadku może to skutkować nawet kilkakrotną różnicą wartości!).

3. Czy opis nieruchomości jest zgodny z jej stanem faktycznym - nikt nie zna nieruchomości niż jej właściciel – należy koniecznie sprawdzić, czy wszystkie ustalenia rzeczoznawcy zgadzają się z faktami!

4. Dowiadujemy się, jakie są ceny podobnych gruntów o przeznaczeniu takim, jak nasz i porównujemy z wartością oszacowaną w operacie.

Zatrudniony przez nas fachowiec może sprawdzić inne elementy operatu:

1. Czy prawidłowo określono przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym lub studium?

2. Czy wycenę wykonano w podejściu porównawczym (wymóg § 28 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=175039]rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i operatu szacunkowego[/link])?

3. Czy w wycenie do porównania wzięto transakcje gruntami niezabudowanymi, będącymi przedmiotem prawa własności (§ 28 ust. 2 rozporządzenia), a jeśli wzięto grunty będące przedmiotem prawa u.w., to czy właściwie uwzględniono relację między wartością prawa własności i prawa u.w.? Jest to szczególnie istotne na terenach wysoko zurbanizowanych, gdzie transakcje gruntami niezabudowanymi spotyka się sporadycznie, a np. w centralnych dzielnicach Warszawy rzadko kiedy sprzedawane są grunty nie będące w u.w. Są to typowe zarzuty, jakie można podnieść do operatów sporządzanych na terenach wysoko zurbanizowanych.

4. Czy nieruchomości wzięte do porównania są podobne – decyduje o tym przede wszystkim przeznaczenie tj. dopuszczalny sposób użytkowania nieruchomości, lokalizacja (do porównania winny być brane nieruchomości położone w lokalizacji o podobnej atrakcyjności co nieruchomość wyceniana: przyjęcie do porównania gruntów bardziej atrakcyjnych skutkuje zawyżeniem wyceny), zbliżone wielkością (małe działki nie powinny być porównywane z dużymi i vice versa). Dokonując oceny pod tym względem należy rozważyć, czy przyjęcie danych transakcji nie zawyża wyceny. Oczywiście odniesienie naszej działki do obiektów mniej atrakcyjnych skutkuje niższą wyceną.

5. Czy przyjęto oceny nieruchomości zgodne z jej stanem faktycznym (np. wielkością, dostępem do mediów, lokalizacją)?

[srodtytul]Kwestionujemy wycenę[/srodtytul]

Naszą argumentację o wadliwości wyceny dobrze jest wesprzeć opinią lokalnego stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych lub ich federacji ([link=http://www.pfva.com.pl]www.pfva.com.pl[/link]) działającej w Warszawie.

Ponieważ opinia taka to koszt kilku tysięcy złotych zwykle decydują się na nie tylko większe firmy i wspólnoty mieszkaniowe, które następnie udostępniają je mieszkańcom, wraz ze wzorem wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO).

[srodtytul] Składamy wniosek do SKO[/srodtytul]

Podjęcie kroków odwoławczych nie zwalnia nas z obowiązku wnoszenia opłaty rocznej w dotychczasowej wysokości. Niezależnie od rozwoju sprawy w dużych miastach, złożenie wniosku o stwierdzenie, że podwyżka opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona, ale w niższej wysokości odroczy wejście w życie podwyżki często o 1-2 lat, bo tyle trwa rozpatrywanie spraw przez SKO. W razie przegranej będziemy jednak zmuszeni wnieść opłaty wstecz za cały okres począwszy od daty wskazanej w wypowiedzeniu.

Choć w postępowaniu przed SKO ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na gminie (albo starostwie, organie województwa czy Skarbu Państwa - w zależności od tego kto jest właścicielem gruntu), to użytkownik wieczysty ma prawo posłużyć się kontroperatem lub opinią stowarzyszenia. W przypadku przedstawienia kontroperatu SKO proponuje zazwyczaj przyjęcie średniej z oszacowanych wartości, co może obniżyć opłatę 10% do 20%. Jeśli dysponujemy negatywną opinią stowarzyszenia lub federacji, to sukces naszego wniosku jest pewny, gdyż opinia taka skutkuje unieważnieniem operatu, a to oznacza brak podstaw do aktualizacji opłaty rocznej i pozostawienie opłaty na dotychczasowej wysokości.

Niestety, orzeczenie SKO nie musi oznaczać końca sprawy i często stanowi pyrrusowe zwycięstwo. Jeśli nawet SKO przyzna rację użytkownikowi wieczystemu, to gmina zawsze może zaskarżyć to orzeczenie do sądu. Możemy też mieć pewność, że w końcu i tak skutecznie zaktualizuje nam opłatę za u.w.

[srodtytul] Zaskarżamy orzeczenie SKO do sądu[/srodtytul]

Również użytkownik wieczysty, jeśli jest niezadowolony z orzeczenia SKO, ma prawo złożyć skargę do sądu powszechnego, właściwego miejscowo dla położenia nieruchomości (w zależności od wysokości opłaty będzie to któryś z sądów rejonowych lub sąd okręgowy). Skarga ta stanowi de facto pozew o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Od pozwu takiego wnosi się wpis zależny od wysokości kwestionowanej opłaty z tytułu u.w., przegrywający ponosi także koszty opinii biegłych (zwykle kilka tysięcy złotych), a często też wynagrodzenia pełnomocnika strony przeciwnej (jest to zwykle kwota kilku tysięcy złotych). W uzasadnionych przypadkach Sąd zwolni osoby ubogie od kosztów postępowania.

Podejmując decyzję o skardze na orzeczenie SKO trzeba więc mieć faktycznie pewność, że wartość naszej nieruchomości jest niższa niż przyjęta przez Urząd.

[srodtytul] Ostatnia deska ratunku[/srodtytul]

Zaktualizowana opłata to często prawdziwe wyzwanie dla często skromnych budżetów właścicieli mieszkań i domów. Osoby znajdujące się w trudnej sytuacji finansowej (tj. osiągają mniej niż 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym) mogą wnosić o udzielenie 50% bonifikaty od opłaty rocznej.

Warto również wiedzieć, że w ciągu ostatnich dwóch lat ceny gruntów spadły w wielu miejscach o ponad 20%. Użytkownik wieczysty takiego gruntu może samodzielnie wnieść o aktualizację opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (skutkującą obniżką tej opłaty) przedstawiając na tę okoliczność własną wycenę. Jest to ciekawa opcja dla wszystkich, których dotknęły podwyżki opłat w 2008 i 2009 roku, choć istnieje niewielka praktyka stosowania tego przepisu.

[srodtytul][i]dr inż. Andrzej Zalewski[/i][/srodtytul]