Elektrownie wiatrowe: dlaczego leasing

Jeśli umowa dzierżawy opiewa na okres dłuższy niż 30 lat, to poczytuje się, że została zawarta na czas nieokreślony (art. 695 kodeksu cywilnego). Taki sam termin jest przy najmie, gdy stroną umowy jest przedsiębiorca. W pozostałych wypadkach termin wynosi dziesięć lat.

Konsekwencją powyższych regulacji jest to, że umowa dzierżawy albo najmu zawarta na czas określony dłuższy niż przewidziany przez ustawę po upływie tego okresu może zostać wypowiedziana przez strony z zachowaniem ustawowego terminu. A jest to przepis o charakterze imperatywnym, który nie może zostać zmieniony wolą stron. Dlatego przy inwestycji parku wiatrowego zawierane są głównie umowy dzierżawy na czas do 30 lat. Z punktu widzenia inwestora okres 30 lat z reguły jest za krótki. Jednocześnie, zawierając umowę na czas nieokreślony, inwestor naraziłby się na ryzyko wypowiedzenia umowy przez właściciela nieruchomości.

W praktyce inwestorzy w różny sposób zabezpieczają prawa do nieruchomości na okres dłuższy niż 30 lat. Często właściciel nieruchomości udziela inwestorowi nieodwołalnego pełnomocnictwa do zawarcia w jego imieniu kolejnej umowy. Inną praktyką jest zobowiązanie właściciela nieruchomości w umowie do zawarcia kolejnej umowy na określonych warunkach na żądanie inwestora.

Nie można jednak całkowicie wykluczyć, że w razie ewentualnego sporu sądowego między inwestorem i właścicielem nieruchomości powyższe metody mogą zostać uznane przez sąd (na podstawie art. 58 kodeksu cywilnego) za obejście przepisów prawa i tym samym nieważne. Należy przyjąć, że w pozostałym zakresie umowa taka będzie dalej ważna, jednakże po upływie ustawowego maksymalnego okresu będzie uważana za zawartą na czas nieokreślony i będzie mogła zostać wypowiedziana przez właściciela nieruchomości. Ryzyko wypowiedzenia takiej umowy należy jednak ocenić jako raczej znikome, gdyż prawo jej wypowiedzenia w tym wypadku jest uzależnione od wielu czynników, w tym od wyroku niezawisłego sądu.

Innym rozwiązaniem niż udzielenie pełnomocnictwa albo umowne zobowiązanie właściciela nieruchomości do zawarcia kolejnej umowy może być umowa leasingu. Jest ona szczególnym rodzajem umowy o korzystanie z rzeczy i w kodeksie cywilnym figuruje bezpośrednio za przepisami o najmie i dzierżawie. Ustawodawca ukształtował leasing, wykorzystując konstrukcję leasingu finansowego. Przedmiotem umowy leasingu mogą być zarówno ruchomości, jak i nieruchomości.

W ramach swobody umów mogą zostać zawarte umowy, które posiadają pewne cechy umowy leasingu określonej w art. 709

k.c., lecz nie są oparte na koncepcji leasingu finansującego. W takim wypadku art. 709

k.c. przewiduje, że do umowy, przez którą jedna strona zobowiązuje się oddać rzecz stanowiącą jej własność do używania albo do używania i pobierania pożytków drugiej stronie, a druga strona zobowiązuje się zapłacić właścicielowi rzeczy w umówionych ratach wynagrodzenie pieniężne równe co najmniej wartości rzeczy w chwili zawarcia tej umowy, stosuje się odpowiednio przepisy o leasingu.

Różnica między umową leasingu w rozumieniu art. 709

k.c.a umową nienazwaną, do której zgodnie z art. 709

k.c. stosuje się odpowiednio przepisy o leasingu, polega więc na tym, że strona oddająca rzecz do używania jest jej właścicielem w momencie zawarcia umowy i nie musi być przedsiębiorcą. Sytuacja taka występuje w razie zawarcia z rolnikiem umowy leasingu nieruchomości pod budowę elektrowni wiatrowej.

Umowa leasingu bezwzględnie powinna zostać zawarta na piśmie, a jeśli umowa taka ma zostać wpisana do księgi wieczystej, podpisy na umowie powinny zostać notarialnie poświadczone.

Co zapisać w umowie

Oprócz określenia stron i przedmiotu umowy (co w wypadku umów pod budowę turbin wiatrowych w praktyce do chwili udzielenia ostatecznego pozwolenia na budowę może stwarzać pewne trudności) w umowie trzeba określić wynagrodzenie za korzystanie z przedmiotu leasingu (rata leasingowa). Wynagrodzenie powinno zostać określone w formie pieniężnej i odpowiadać co najmniej wartości przedmiotu umowy. W praktyce wartość rat leasingowych umowy zawartej na 35 – 50 lat nieraz kilkakrotnie przekracza wartość nieruchomości, na których usadowione są elektrownie wiatrowe.

Należy pamiętać, że przedmiotem umowy są tylko części nieruchomości niezbędne pod budowę fundamentów elektrowni wiatrowych, infrastruktury technicznej oraz powierzchnie, nad którymi znajduje się śmigło elektrowni. Tym samym przykładowo przedmiotem umowy nie jest kilkuhektarowe pole, lecz tylko określone jego części.

Jakie zalety

Najistotniejszą zaletą umowy leasingu jest możliwość dowolnego określenia przez strony okresu, na który umowa taka może zostać zawarta. Inwestor może od razu zabezpieczyć prawa do nieruchomości na cały okres inwestycji (np. 35 – 50 lat). Inaczej niż przy umowie dzierżawy na czas określony inwestor nie będzie narażony na ryzyko renegocjacji czynszu przy zawarciu kolejnej umowy. Należy pamiętać, że mimo umownego zobowiązania właściciela nieruchomości do zawarcia kolejnej umowy właściciel nieruchomości może się uchylić od jej zawarcia, zmuszając tym samym inwestora do wystąpienia na drogę sądową. Ewentualny długotrwały spór nie zawsze będzie w interesie inwestora. Ponadto zawierając umowę leasingu, inwestor może całkowicie wyeliminować problem ewentualnego obejścia przepisów prawa, o czym była mowa powyżej. Umowa leasingu nie musi przewidywać żadnych pożytków.

Umowa leasingu bezwzględnie powinna zostać zawarta na piśmie, a jeśli ma być wpisana do księgi, podpisy powinny być notarialnie poświadczone.

Art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wymienia prawa obligacyjne i roszczenia podlegające wpisowi do księgi wieczystej. W przeszłości zdarzało się, że sądy odmawiały wpisu prawa leasingu do księgi wieczystej, argumentując, że ujawnienie tej umowy w księdze wieczystej nie jest przewidziane przez ustawę.

Dzisiaj wpis umowy leasingu nieruchomości (umowy o korzystanie z nieruchomości) raczej nie budzi wątpliwości. Można się tutaj posłużyć przykładem województwa zachodniopomorskiego, gdzie takie umowy funkcjonują w obrocie i są wpisywane do księgi wieczystej.

Rzetelnie informować

Właściciele nieruchomości niejednokrotnie obawiają się utraty prawa własności nieruchomości. Z jednej strony wynika to z tego, że umowa leasingu może im się kojarzyć z umową leasingu samochodu albo sprzętu rolniczego. W takich umowach często występuje tak zwana opcja nabycia, co powoduje, że korzystający ma prawo żądać przeniesienia prawa własności przedmiotu leasingu. Jeśli chodzi o park wiatrowy, to inwestor z reguły nie jest zainteresowany nabyciem prawa własności nieruchomości. Ponadto prawo opcji musi być wyraźnie przewidziane przez umowę.

Z drugiej strony leasing jest stosunkowo nową instytucją w polskim prawie i zasady oraz różne rodzaju leasingu nie wszystkim są do końca znane. W przeciwieństwie do dzierżawy, która szczególnie w stosunkach rolnych jest rolnikom dobrze znana.

Dlatego ważne jest, by przed zawarciem umowy leasingu nie oszczędzać na kampanii informacyjnej i właścicieli nieruchomości jasno i rzetelnie o instytucji leasingu poinformować. Biorąc pod uwagę zalety umowy leasingu, może ona stanowić atrakcyjne narzędzie do zabezpieczenia praw do nieruchomości pod budowę elektrowni wiatrowych.

Zobacz więcej w serwisie:

Umowy