Polonus musi się postarać przed zakupem działki w ojczyźnie

Coraz więcej rodaków poszukuje sposobu, aby – pozostając za granicą – dokonać skutecznych czynności prawnych w odniesieniu do nieruchomości położonych w Polsce. Z pytaniami w rodzaju: czy mogę, będąc w Nowej Zelandii, sprzedać dom położony nad Biebrzą, zwracają się więc do polskich lub zagranicznych prawników. W dalszej kolejności pytanie to zadaje sobie sąd wieczystoksięgowy, który rozpoznając wniosek o wpis w księgach wieczystych, rozstrzygnąć musi, czy przedłożony mu dokument, w formie innej niż akt notarialny polskiego notariusza, może stanowić podstawę wpisu własności w księdze wieczystej.

Od 16 maja tego roku obowiązuje ustawa z 4 lutego 2011 roku Prawo prywatne międzynarodowe (DzU nr 80, poz 432). W historii polskiej legislacji jest to trzecia kompleksowa regulacja problematyki właściwości (wyboru) prawa dla stosunków cywilnych związanych z więcej niż jednym państwem. Poprzedzały ją dwie ustawy: z 2 sierpnia 1926 roku oraz z 12 listopada 1965 roku.

Tak było

Druga z wymienionych ustaw, obowiązująca jeszcze do 15 maja tego roku, przewidywała, iż forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności, wystarcza jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana (art. 12 dawnego p.p.m.). Odnośnie do czynności rozporządzających własnością nieruchomości przepis ten wykładano w powiązaniu z regulacją stanowiącą, iż własność i inne prawa rzeczowe podlegają prawu państwa, w którym znajduje się ich przedmiot (art. 24 § 1 dawnego p.p.m.).

Z przepisów tych wywodzono, iż czynność prawna mająca za przedmiot rozporządzenie nieruchomością (sprzedaż/darowizna/dożywocie itp.) powinna być w zasadzie dokonana w formie wymaganej przez prawo polskie (czyli aktu notarialnego sporządzonego przez polskiego notariusza).

W drodze wyjątku od tej reguły wystarczające było jednak zachowanie formy wymaganej przez prawo państwa, w którym dokonano czynności. Oznaczało to, iż skuteczne było sporządzenie poza granicami kraju umowy rozporządzającej nieruchomością położoną w Polsce, jeśli umowa ta spełniała wszystkie wymogi formalne przewidziane przez prawo państwa, w którym ją zawarto. Powodowało to w rezultacie konieczność zapoznania się przez sąd wieczystoksięgowy, do którego trafiła tego typu umowa, z treścią prawa państwa obcego. Procedura badania prawa innego państwa była długotrwała oraz często zupełnie niezrozumiała dla osoby zainteresowanej jak najszybszym ujawnieniem w księdze wieczystej.

Po 16 maja

Obowiązująca ustawa powtarza regulację swej poprzedniczki, iż własność i inne prawa rzeczowe podlegają prawu państwa, w którym znajduje się ich przedmiot (art 41 nowego p.p.m.). Odnośnie do formy czynności prawnych stanowi, iż podlega ona prawu właściwemu dla tej czynności. Wystarczy jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana (art. 24 ust. 1 nowego p.p.m.). Regulacji stanowiącej o wystarczalności formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana, nie stosuje się jednak do nieruchomości (art. 24 ust. 2 nowego p.p.m.).

Nowa ustawa wyklucza więc możliwość odejścia od formy polskiego aktu notarialnego z powołaniem na wypełnienie warunków formalnych przewidzianych przez prawo obce. Od 16 maja 2011 roku zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości położonej w Polsce jest możliwe wyłącznie przy zastosowaniu formy aktu notarialnego sporządzonego przez polskiego notariusza. Umowa sporządzona za granicą nie będzie ważna i nie stanie się podstawą wpisu w księdze wieczystej, choćby nawet spełniała warunki formalne przewidziane dla tego typu umów przez prawo państwa, w którym została sporządzona.

Pod prąd

Zmiana ta ogranicza możliwość dysponowania nieruchomościami położonymi w Polsce przez osoby przebywające za granicą. Ocenić ją można jako idącą „pod prąd" dominującym tendencjom w prawodawstwie unijnym, znoszącym kolejne bariery formalne dla umożliwienia swobodnego przepływu osób.

Nowa regulacja nie jest jednak sprzeczna z prawem unijnym. Regulując prawo właściwe dla zobowiązań umownych, zezwala bowiem na odrębne uregulowanie przez kraje członkowskie zagadnienia formy umów dotyczących praw rzeczowych na nieruchomości (art. 11 ust. 5 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady z 17 czerwca 2008 r. w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań umownych, Rzym I).

Przyczyny restrykcyjnego uregulowania w polskiej ustawie zagadnienia formy umowy przenoszącej własność nieruchomość nie zostały wyjaśnione w uzasadnieniu do projektu ustawy. W literaturze sugerowano, iż rozwiązanie to przyjęto na skutek lobbingu polskiego notariatu (tak prof. A. Mączyński w opinii z 16 grudnia 2008 r. sporządzonej na zlecenie Kancelarii Sejmu). Nie sądzę, by liczba umów zawieranych dotychczas poza granicami kraju, a dotyczących polskich nieruchomości, była powodem do obaw o zachowanie roli i kondycji finansowej polskiego notariatu. Nie można jednak wykluczyć, iż z czasem wykształcić mogłaby się swego rodzaju „turystyka" polegająca na sporządzaniu umów dotyczących polskich nieruchomości w innych krajach, gdzie koszt sporządzenia takiej umowy byłby niższy. Nowa ustawa tendencjom takim z pewnością przeciwdziała.

Wystarczy pełnomocnictwo

Czy osoby przebywające poza granicami kraju, a zainteresowane nabyciem lub zbyciem praw rzeczowych do nieruchomości położonych w Polsce, są obecnie zmuszone do osobistego stawiennictwa u polskiego notariusza?

Konieczności takiej nie będzie, jeśli skorzystają z konstrukcji pełnomocnictwa. Osoba przebywająca za granicą może udzielić pełnomocnictwa osobie, która stawi się u polskiego notariusza. Pełnomocnictwo do nabycia/zbycia nieruchomości nie jest czynnością rozporządzającą, lecz upoważniającą. Zastosowanie znajdzie więc przepis stanowiący, iż dla jego ważności wystarczające jest zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana.

Mocodawca musi więc wyłącznie zorientować się, jakie wymagania co do formy pełnomocnictwa do nabycia/zbycia nieruchomości przewiduje prawo państwa, w którym sporządzony zostanie dokument pełnomocnictwa. Wiedzieć to będą z pewnością lokalni prawnicy. Jeśli dokument ten ma w kraju wystawienia walor dokumentu urzędowego, zasadne będzie opatrzenie go jeszcze klauzulą apostille (w państwach będących stroną konwencji haskiej z 5 października 1961 r. znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych).

Które prawo

Oprócz formy pełnomocnictwa nie mniej istotne jest określenie prawa właściwego dla treści pełnomocnictwa, a więc takich zagadnień, jak jego istnienie, zakres, wykładnia, wygasanie czy nieodwołalność. Wszystkie te zagadnienia oceniać trzeba przez pryzmat jakiegoś porządku prawnego i w tym zakresie nowa ustawa daje mocodawcy możliwość wyboru prawa (art. 23 nowego p.p.m.). Jeżeli mocodawcy zależy na możliwie sprawnym przeprowadzeniu transakcji oraz szybkim wpisie do ksiąg wieczystych, powinien w treści pełnomocnictwa zamieścić oświadczenie o dokonaniu wyboru prawa polskiego. W ten sposób nie da polskiemu notariuszowi oraz sądowi wieczystoksięgowemu powodu do rozterek co do określenia prawa właściwego dla treści pełnomocnictwa sporządzonego za granicą.

Ważne jest też, by w treści pełnomocnictwa mocodawca wyraźnie oświadczył, iż pełnomocnik umocowany jest nie tylko do podpisania aktu notarialnego, ale także występowania w postępowaniu wieczystoksięgowym lub przynajmniej wskazał adres do doręczeń w kraju. Pozwoli to uniknąć kłopotliwej wysyłki korespondencji sądowej za granicę, co z uwagi na różnice w działaniu firm pocztowych w poszczególnych krajach nierzadko bywa powodem niepewności co do prawidłowości doręczeń i prawomocności wpisów.

Reasumując, nowe prawo prywatne międzynarodowe to akt, który warto poznać. Nie wprowadza zmian rewolucyjnych. W pewnej mierze przywraca zasady znane z ustawy z 1926 roku. Wymagają one jednak dostrzeżenia i wprawnego zastosowania.

Autor jest referendarzem sądowym w Sądzie Rejonowym w Nowym Sączu