Wykładnia Sądu Najwyższego paraliżuje duże wspólnoty

Faktyczne wyłączenie z podejmowania uchwał udziałów w nieruchomości wspólnej przypadających na garaże wielostanowiskowe spowodowało, że podjęcie jakiejkolwiek uchwały wymaga nieomal jednomyślności mieszkańców wspólnoty.

Od lat standardem w budynkach wielorodzinnych jest zagospodarowywanie powierzchni pod budynkiem na garaże podziemne. W większości są to odrębne nieruchomości lokalowe, w których właściciele mieszkań w danym budynku (choć nie tylko) kupują udziały dające im prawo do wyłącznego korzystania z określonych miejsc postojowych (tzw. podział lokalu do korzystania).

Jak z każdym lokalem, również z tym garażowym związany jest udział w nieruchomości wspólnej, a co za tym idzie – uprawnienie do głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Zważywszy na dużą powierzchnię takich lokali, udział przypadający na garaże wynosi zazwyczaj około 1/3 wszystkich głosów w ramach wspólnoty.

Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie, a co za tym idzie – także w praktyce, brakowało jednomyślności w sprawie sposobu zbierania głosów oddawanych przez współwłaścicieli lokali, w tym w szczególności lokali garażowych. Wyróżnić można tutaj dwa stanowiska. Wedle pierwszego z nich udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu. W celu głosowania w ramach wspólnoty powinni oni wybrać swojego przedstawiciela, który będzie ich reprezentował na zebraniu. Przyjmując, że branie udziału w podejmowaniu uchwał przez wspólnotę wykracza poza zakres zwykłego zarządu nieruchomością lokalową (wedle innego stanowiska wykonywanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zależnie od przedmiotu głosowania), wybór takiego reprezentanta powinien być dokonany jednomyślnie. Powoduje to, że uwzględnienie w głosowaniu wspólnoty udziałów przypadających na garaż wymaga pełnej zgody wszystkich współwłaścicieli lokalu.

Zgodnie z drugim poglądem w przypadku współwłasności ułamkowej każdy współwłaściciel lokalu może uczestniczyć w głosowaniu na zebraniu wspólnoty samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określona jego udziałem we własności lokalu.

W uchwale z 12 grudnia 2012 r. (sygn. III CZP 82/12) Sąd Najwyższy jednoznacznie potwierdził wyrażane już wcześniej stanowisko (np. w uchwałach Sądu Najwyższego z ?3 października 2003 r., sygn. III CZP 65/03, z 14 lipca 2005 r., sygn. III CZP 43/05), że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Dramatyczne skutki orzeczenia

Powyższe stanowisko Sądu Najwyższego bardzo negatywnie wpłynęło na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych z dużymi lokalami garażowymi. Zważywszy, że w praktyce trudne jest uzyskanie jednolitego stanowiska w gronie kilku osób, możliwość taka w ramach lokalu, którego współwłaścicielami jest kilkadziesiąt, a często nawet kilkaset osób, jest całkowicie iluzoryczna. Wskazywana przy tym przez Sąd Najwyższy możliwość żądania sądowego upoważnienia do dokonania czynności (tutaj: wyboru przedstawiciela na zebranie wspólnoty) niczego nie zmienia, gdyż uzyskanie prawomocnego wyroku w polskich realiach zająć może nawet kilka lat. Pomiędzy zawiadomieniem o zebraniu a terminem głosowania jest zaś zazwyczaj najwyżej kilka tygodni. W praktyce więc koncepcja przyjęta przez Sąd Najwyższy doprowadziła do tego, że 1/3 głosów wspólnoty została de facto wyłączona z możliwości udziału w głosowaniu!

Już wcześniej zebranie wymaganej przez prawo do podjęcia uchwały przez wspólnotę bezwzględnej większości ponad 50 proc. głosów (liczonej według wielkości udziałów) było w praktyce trudne do uzyskania, zważywszy, że spora część właścicieli w ogóle nie brała udziału w głosowaniach. Obecnie, pozbawiając dodatkowo faktycznego prawa głosu 1/3 udziałów, doszliśmy do stanu, w którym przegłosowanie jakiejkolwiek uchwały stało się praktycznie niemożliwe. Wymaga to bowiem zgodnego głosowania właścicieli reprezentujących 3/4 udziałów we wspólnocie (tych mających rzeczywiste prawo głosu), co, po odjęciu właścicieli niebiorących udziału w życiu wspólnoty, powoduje, że przegłosowanie jakiejkolwiek uchwały wymaga niemal jednomyślności!

Stanowisko mocno dyskusyjne

Lansowana przez Sąd Najwyższy koncepcja przewidująca niepodzielność udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu budzi przy tym sporo wątpliwości. Argumenty podnoszone za jej przyjęciem są bowiem mocno wątpliwe.

Podstawą stanowiska Sądu Najwyższego jest treść przepisu art. 3 ust. 1 zdanie 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym udział w nieruchomości wspólnej przysługuje właścicielowi lokalu. Wywodzenie z tego, że udział nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, jest jednak błędem. Sam Sąd Najwyższych w swoich orzeczeniach twierdzi bowiem, że użycie w przepisach ustawy o własności lokali liczby pojedynczej odnośnie do „właściciela lokalu" jest jedynie konsekwencją przyjętej techniki legislacyjnej (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 14 lipca 2005, sygn. III CZP 43/05). Z tego powodu posłużenie się przez ustawodawcę takim sformułowaniem nie może stanowić istotnej wskazówki interpretacyjnej.

Nie przekonuje także odwołanie się przez Sąd Najwyższy – na potwierdzenie tezy o niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej – do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. To, że członkiem spółdzielni może być tylko jeden współwłaściciel lokalu, jest bowiem następstwem przepisu, że każdy spółdzielca ma jeden głos na walnym zgromadzeniu spółdzielni. We wspólnotach mieszkaniowych zasadą jest zaś głosowanie udziałami, których wielkość zależy od stosunku powierzchni zajmowanego lokalu do powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości. Rozdzielenie udziału przypadającego na dany lokal pomiędzy jego współwłaścicieli i umożliwienie im niezależnego głosowania nie wpływa zatem w żaden sposób na siłę głosu związanego z danym lokalem.

Jako decydująca nie może być również traktowana możliwość wprowadzenia we wspólnotach mieszkaniowych systemu głosowania „jeden właściciel = jeden głos". Jest to system odrębny od metody udziałowej, w którym z natury rzeczy (a nie z niepodzielności udziału) współwłaściciele jednego lokalu powinni być traktowani łącznie. Różnice między tymi systemami są czymś naturalnym i w żadnej mierze reguły rządzące jednym z nich nie mogą wpływać na wykładnię przepisów dotyczących drugiego. Przyjęcie przez wspólnotę systemu głosowania 1=1 jest zresztą mocno ograniczone i stanowi wyjątek od reguły głosowania udziałami. Nie należy zaś wyjątku rozszerzać na zasady ogólne.

Wątpliwości budzi także konieczność odwoływania się w zakresie reguł dotyczących głosowania udziałami w ramach wspólnoty do przepisów kodeksu cywilnego związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Ustawa o własności lokali przewiduje wprawdzie stosowanie przepisów kodeksu cywilnego, ale jedynie w zakresie nieuregulowanym przepisami tej ustawy. Zawarte zaś w art. 23 ustawy o własności lokali zasady głosowania mogą, a zatem powinny, być stosowane bez konieczności odwoływania się do reguł kodeksowych, z uwzględnieniem pozostałych przepisów tej ustawy oraz jej funkcji i celu. Głoszona jest także koncepcja, że branie udziału w głosowaniu w ramach wspólnoty nie jest w ogóle czynnością zarządu ani wspólnym lokalem, ani wspólnym udziałem w nieruchomości wspólnej, zatem tym bardziej brak tutaj podstaw do stosowania przepisów kodeksu cywilnego o zarządzaniu (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 28 września 2012 r., sygn. I ACa 584/12).

Istotnym argumentem przeciwko koncepcji niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej jest również to, że w obrocie prawnym jest on jak najbardziej podzielny. Nie ma bowiem przeszkód, aby współwłaściciel sprzedał swój udział w lokalu. Jako że z lokalem jest związany udział w nieruchomości wspólnej, transakcja ta obejmuje jednocześnie swoim zakresem stosowną część udziału w nieruchomości wspólnej przypadającego na sprzedawany udział w lokalu.

Nie można także zapominać, że obecna ustawa o własności lokali nie zawiera odpowiednika art. 11 obowiązującego do końca 1964 r. rozporządzenia prezydenta Rzeczypospolitej z 24 października 1934 r. o własności lokali, który stanowił, że „jeżeli lokal należy do kilku właścicieli, obowiązani są oni wybrać osobę zdolną do działań prawnych, która reprezentować ich będzie na zebraniu właścicieli lokali i wobec zarządu". Nierecypowanie tego przepisu do nowej ustawy powinno stanowić dla sądów wskazówkę, że ustawodawca chciał odejść od tej zasady. Przemawiają za tym także inne rozbieżności między oboma aktami prawnymi, w szczególności to, że rozporządzenie nie przewidywało wymogu quorum, a więc uchwały mogły być podejmowane bez względu na liczbę głosujących właścicieli – faktyczne wyłączenie z możliwości głosowania niemogących się porozumieć współwłaścicieli lokalu nie blokowało zatem funkcjonowania wspólnoty. Obecnie zaś do podjęcia uchwały konieczne jest oddanie za nią głosu właścicieli reprezentujących ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Powoduje to, że możliwość udziału współwłaścicieli w głosowaniu jest dziś istotną wartością.

Poza wykładnią historyczną za przyjęciem podzielności udziału w nieruchomości wspólnej przemawia zatem także wykładnia systemowa i funkcjonalna – zapewnienie uprawnienia do głosowania w ramach wspólnoty wszystkim współwłaścicielom zwiększa bowiem możliwość uzyskania quorum, co jest niezbędne do prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Konieczna interwencja ustawodawcy

Koncepcja niepodzielności udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu wydaje się mocno ugruntowana w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Mimo że jego orzeczenia nie są wiążące dla innych sądów, należy się spodziewać, iż podążać one będą ścieżką wytyczoną przez Sąd Najwyższy (inaczej ryzykowałyby bowiem uchylenie swoich wyroków w postępowaniu kasacyjnym).