Nieszczelne okna, zawilgocenia, pękające posadzki czy usterki instalacyjne często ujawniają się dopiero po kilku miesiącach od odbioru lokalu. W standardowych warunkach nabywca może skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi, żądając usunięcia wad, obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy. Sytuacja komplikuje się jednak w momencie, gdy w trakcie dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi deweloper ogłasza upadłość. Wówczas ochrona konsumencka zderza się z rygorami postępowania upadłościowego, a usunięcie usterek staje się dla właścicieli poważnym wyzwaniem organizacyjnym i finansowym.
Czytaj więcej
Wchodząca w życie nowelizacja prawa budowlanego ma ograniczyć pieniactwo i wyłudzanie pieniędzy o...
Naprawa, której nie ma
Prawo upadłościowe przyjmuje zasadę, że zobowiązania majątkowe niepieniężne z dniem ogłoszenia upadłości co do zasady przekształcają się w zobowiązania pieniężne (art. 91 ust. 2 p.u.). W teorii oznacza to, że zamiast roszczenia „usunięcia wady” pojawia się żądanie zapłaty kwoty odpowiadającej kosztom naprawy. W praktyce sytuacja bywa bardziej złożona. Skutek z art. 91 ust. 2 Prawa upadłościowego nie obejmuje automatycznie zobowiązań z tytułu rękojmi w odniesieniu do wad, które nie ujawniły się do dnia ogłoszenia upadłości. Jeżeli wada ujawnia się dopiero później, nabywca musi wykazać powstanie roszczenia oraz jego wysokość, a w razie sporu udowodnić je jak każdą wierzytelność.
Tego rodzaju „pieniądz upadłościowy” może zostać zaspokojony wyłącznie w ramach podziału masy upadłości, zazwyczaj po długim czasie i często jedynie w niewielkiej części. O kolejności zaspokojenia decyduje art. 342 Prawa upadłościowego, który dzieli wierzytelności na cztery kategorie. Roszczenia z tytułu rękojmi, po ich sprowadzeniu do postaci pieniężnej, nie korzystają z ustawowego uprzywilejowania i co do zasady kwalifikują się do kategorii drugiej („inne należności”), a więc są zaspokajane dopiero po pokryciu kosztów postępowania oraz po należnościach kategorii pierwszej. Co prawda nabywca lokalu zachowuje formalnie prawo do żądania usunięcia wad, jednak w realiach postępowania upadłościowego szybkie doprowadzenie lokalu do stanu zgodnego z umową bez angażowania własnych środków jest w praktyce bardzo utrudnione.
W postępowaniu upadłościowym decydujące znaczenie ma formalne przygotowanie wierzyciela. Udział w podziale masy wymaga terminowego zgłoszenia wierzytelności syndykowi za pośrednictwem Krajowego Rejestru Zadłużonych (art. 236 p.u.). Zgłoszenie musi mieć charakter „policzalny”, a więc obejmować precyzyjny opis wady, jej skutków oraz określenie kwoty roszczenia, najlepiej popartej kosztorysem lub ofertami wykonawców. Co prawda spóźnione zgłoszenie jest co do zasady dopuszczalne, jednak wiąże się z obowiązkiem uiszczenia zryczałtowanych kosztów (art. 235 p.u.). Syndyk sporządza następnie listę wierzytelności, a w przypadku zakwestionowania roszczenia wierzycielowi przysługuje sprzeciw do sędziego-komisarza w terminie 14 dni od obwieszczenia o złożeniu listy (art. 257 p.u.). Dla wielu nabywców mechanizm ten stanowi istotną „pułapkę praktyczną”: wada lokalu jest rzeczywista, lecz wysoki poziom formalizmu postępowania sprawia, że przeciętny nabywca łatwo się w nim gubi i traci realną szansę na zaspokojenie roszczenia.
