Jak Kowalski może uzyskać uczciwe pieniądze za zabrany grunt - specprzepisy drogowe, epizod III

- Witam pani Magdo! Jak tam analiza moich dokumentów? Czy sądzi pani, że odszkodowanie, które zaproponował wojewoda za moją nieruchomość, rzeczywiście jest słuszne? Czy powinienem je przyjąć?

- Dobrze, że pan już jest, panie Piotrze – powiedziałam z ulgą. – Chciałam się z panem jak najszybciej zobaczyć. Przeanalizowaliśmy dokumenty, które mi pan zostawił na poprzednim spotkaniu i muszę pana zmartwić – nie dał mi pan najważniejszych dokumentów! W szczególności nie ma dokumentu, na którego podstawie ustalono odszkodowanie.

- Jak to nie dałem? – zdziwił się Piotr. – Przyniosłem w teczce wszystko, co miałem. Nie mam innych dokumentów poza tymi związanymi z wywłaszczaną nieruchomością, które zresztą sam zdobyłem, decyzją o wysokości odszkodowania, no i informacją o terminie rozprawy administracyjnej.

- Proszę, niech pan siada. Może napije się pan kawy? – zapytałam.

– Niestety, tak jak większość osób, którym wywłaszcza się grunty/nieruchomości pod drogi, wpadł pan w pułapkę własnej niewiedzy o tym, jakie prawa panu przysługują. Najważniejszą sprawą, jeśli mamy panu pomóc, jest dostęp do dokumentów, na podstawie których ustalone zostało odszkodowanie. Jednym z głównych dokumentów jest operat szacunkowy – rozmawialiśmy o nim w trakcie naszego [link=http://www.rp.pl/artykul/254947,314392_Ile_nalezy_sie_Kowalskiemu__gdy_traci_grunt_pod_drogami.html]drugiego spotkania[/link]. Przecież jeżeli nie będziemy znali sposobu, w jaki określono wartość zabranej nieruchomości (lub jej części), to praktycznie nie jesteśmy w stanie ocenić, czy ustalone dla pana odszkodowanie jest słuszne, czy odpowiada temu, co gwarantuje prawo.

- A tak, ja widziałem ten operat, który został sporządzony w mojej sprawie. Pani w urzędzie najpierw nie chciała mi go pokazać, potem, kiedy ją prosiłem powiedziała, że mogę go obejrzeć, ewentualnie spisać najważniejsze rzeczy, ale nie mogłem go skserować czy zrobić zdjęć! – odpowiedział rozżalony Piotr.

W tym momencie włos mi się na głowie zjeżył… Choć postępowanie urzędnika wcale mnie nie zdziwiło.

- Takie postawienie sprawy przez urzędnika zdarza się nagminnie – powiedziałam. – Sama się zastanawiam, czy wynika to z niewiedzy osób, które zajmują się takimi sprawami z ramienia urzędu, czy zwyczajnie wprowadzają w błąd takie osoby jak pan, żeby szybko i bez kłopotów sprawę załatwić… Ale może po kolei.

Musimy na początku cofnąć się do naszego [link=http://www.rp.pl/artykul/254947,300929_Kowalski_traci_grunt_pod_drogami.html]pierwszego spotkania[/link]. Pamięta pan, jak mówiłam o różnych zasadach wywłaszczenia gruntu pod drogę? Że procedura „przejmowania” nieruchomości zależy od tego, jakie przepisy prawa są podstawą wywłaszczenia? W ostatnich latach przepisy o nabywanie gruntów pod drogi publiczne kilkakrotnie ulegały istotnym zmianom. Ich celem było przyspieszenie nabywania gruntów od właścicieli po to, by nie hamować budowy jakże oczekiwanych dróg. Skutek jednak jest taki, że konkretne postępowanie może się toczyć z zastosowaniem różnych procedur, odpowiednio do przepisów, zgodnie z którymi rozpoczęła się nasza sprawa, a więc obowiązujących wcześniej lub zgodnie z przepisami obowiązującymi obecnie, jeśli postępowanie o nabycie gruntu wszczęto obecnie. Tak więc możemy mieć kilka sytuacji. Dwie typowe, które najczęściej dziś występują to:

[ul][li] „procedura ofertowa” – pochodna przepisów, które obowiązywały do 16 grudnia 2006 r.;[/li]

[li] „procedura nacjonalizacyjna” - zgodnie z nią nasza nieruchomość zostaje wywłaszczona, czyli przejęta z mocy prawa, a potem toczy się odrębne podstępowanie o ustalenie i wypłatę odszkodowania (ta procedura obowiązuje po 16 grudnia 2006 r.).[/li][/ul]

Jeżeli przejęcie gruntu podlega „procedurze ofertowej”, to sprawa może się znajdować na dwóch różnych etapach postępowania tzn.:

1. nadal na etapie oferty, której właściciel gruntu nie przyjął, bo uważa, że proponowana cena za jego nieruchomość nie była uczciwa lub

2. kolejny etap, kiedy w związku z nieprzyjęciem przez właściciela oferty zakupu nieruchomości z przeznaczeniem jej na cel drogowy doszło do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego - wtedy właściciel ma prawa i obowiązki podobne jak w „procedurze nacjonalizacyjnej”, o której za chwilę.

Jeżeli podlegamy „procedurze ofertowej” i dopiero otrzymaliśmy ofertę zakupu nieruchomości (o samej procedurze oferty rozmawialiśmy na naszym [link=http://www.rp.pl/artykul/254947,300929_Kowalski_traci_grunt_pod_drogami.html]pierwszym spotkaniu[/link]), a nie wszczęto jeszcze postępowania wywłaszczeniowego jesteśmy w fazie stosunków cywilnoprawnych. To, czy składający nam ofertę (Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad) udostępni dokument, na podstawie którego złożona została oferta, zależy od jego dobrej woli. Operat szacunkowy, na którego podstawie sformułowana została oferta, jest jego własnością i to on decyduje o tym, czy go poszkodowanemu właścicielowi udostępni, czy nie i w jakiej formie. W dobrze pracującym urzędzie nie powinno się z tego robić tajemnic.

[b]Jeżeli urząd operatu nie udostępni[/b], to nie będziemy w stanie stwierdzić, czy wyliczona wartość jest właściwa, czy nie popełniono błędów przy jej określaniu itd. Wtedy mamy kilka możliwości:

1. przyjąć ofertę i zakończyć sprawę,

2. odrzucić ofertę,

3. przedstawić argumenty, które wskazywałyby, że zaoferowana wysokość odszkodowania za naszą nieruchomości powinna być inna.

Odrzucenie oferty bez żadnych argumentów merytorycznych powoduje, że sprawa niejako automatycznie zostanie przekazana do postępowania wywłaszczeniowego.

Wśród argumentów, które mogłyby nam pomóc w zweryfikowaniu oferty mogłabym wymienić m.in.:

- przedstawienie operatu szacunkowego, wykonanego na zlecenie poszkodowanego właściciela, który to operat potwierdzałby inną wartość, niż przedstawiona w ofercie,

- sprawdzenie, czy przypadkiem rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy nie powinien podlegać wykluczeniu z postępowania wyjaśniającego na podstawie odpowiednich przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Obie wymienione ścieżki nie gwarantują jednak - ze względu na termin przyjęcia lub odrzucenia oferty (30 dni) - że dojdzie do negocjacji oferty. Niezależnie od działań podjętych przez właściciela jego sprawa i tak może zostać skierowana do postępowania wywłaszczeniowego.

[b] Jeżeli zostanie nam udostępniony operat szacunkowy[/b], na podstawie którego przedstawiono ofertę i uważamy, że są w nim błędy, to oprócz lub zamiast wyżej wskazanych argumentów, możemy również - jako poszkodowany właściciel - przedstawić na piśmie nasze uwagi do tego operatu szacunkowego, wskazując gdzie popełnione zostały błędy prowadzące do zaniżenia odszkodowania. Ewentualne błędy, jeśli rzeczywiście miały miejsce, powinny zostać przez autora operatu poprawione, a my powinniśmy otrzymać nową ofertę. .

- Proszę jednak pamiętać, że wyżej opisane sytuacje zależą od woli wykupującego grunt, bo jest to postępowanie cywilnoprawne – podkreśliłam. - Zastosowany tu tryb ofertowy nabycia gruntu, jak chce tego Kodeks cywilny, nie daje możliwości negocjowania warunków proponowanych w ofercie, co zwyczajnie oznacza albo akceptację oferty, albo w przypadku jej odrzucenia - postępowanie wywłaszczeniowe.

[b]Jeżeli podlegamy „procedurze nacjonalizacyjnej”, w wyniku której utraciliśmy grunt i w następstwie tego wszczęto postępowanie odszkodowawcze[/b], jesteśmy w zdecydowanie lepszej sytuacji, jeśli chodzi o dostępność dokumentów, a co za tym idzie - możliwość skutecznej obrony własnych interesów. Mam tu na myśli całość dokumentacji, która znajduje się w aktach sprawy. Znając ją możemy dokładniej i skuteczniej zadbać o naszą sprawę.

- I to jest właśnie taka sytuacja, w której pan się znajduje, panie Piotrze – powiedziałam. – Zachowanie urzędnika, które mi pan opisał na początku, nie powinno mieć miejsca!

[b]Zgodnie z przepisami prawa, organ administracji publicznej obowiązany jest umożliwić stronie (w tym przypadku właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości i jego pełnomocnikom) przeglądnie całych akt sprawy oraz sporządzanie z nich odpisów i notatek. Co więcej, strona może żądać wydania z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, jeżeli jest to uzasadnione ważnym interesem strony – a co do tego nie ma w tym przypadku wątpliwości. Warto również wiedzieć, że odmawiając wydania uwierzytelnionych odpisów z akt sprawy organ powinien zrobić to w drodze postanowienia, na które każdorazowo przysługuje zażalenie. [/b]

- I jeszcze coś. W każdym z opisywanych tu przypadków niezwykle istotne jest, aby ze wszelkich spotkań, rozmów, nawet telefonicznych, sporządzać notatki. Wystarczy wypunktowanie najważniejszych uzgodnień lub rozbieżności oraz podpisy stron: właściciela lub pełnomocnika i przedstawiciela organu. Informacja o tym kto, komu, kiedy i co powiedział lub oświadczył może mieć w przyszłości znaczenie dla sprawy – podkreśliłam. – Bardzo ważną notatką będzie m.in. protokół opisujący stan nieruchomości z daty jej wywłaszczenia. Zdarza się niestety dość często, że fizyczne zajęcie nieruchomości pod drogę następuje zanim organ zleci jej oszacowanie. Wtedy może dojść do niezgodności co do stanu nieruchomości, a więc tego, co jej właściciel rzeczywiście utracił, bo tego stanu fizycznie w dniu oszacowania już może nie być. Tymczasem odszkodowanie jest ustalane z uwzględnieniem wyłącznie stanu nieruchomości z daty kiedy wydana decyzja o lokalizacji celu publicznego stała się ostateczna. Stan ten może zinwentaryzować np. rzeczoznawca majątkowy.

- I to jest bardzo ważne, pani Magdo! Mamy takie przeświadczenie, że jak państwo się czymś zajmuje, to musi być dobrze zrobione i nie ma co tego sprawdzać, a tymczasem trzeba mieć się na baczności. Na przykład z moim sąsiadem było tak: miał nieruchomość z pięknym sadem i zaczęto na niej budować drogę, a potem dopiero przyszedł rzeczoznawca, żeby oszacować tę część, którą pod drogę zabrano. Przyszedł, a tam droga już w budowie. I jak teraz ustalić, jak wyglądała ta nieruchomość zanim zaczęto budować drogę? Trudno o dowody, że tam był sad! Trzeba tego dopilnować wcześniej.

- Widzę, że świetnie zdaje pan sobie sprawę z wagi dowodów i dokumentów – powiedziałam. – Idźmy zatem dalej.