Kwestia aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, w tym w szczególności problem drastycznych podwyżek opłat, w ostatnich latach budzi wiele emocji. Z jednej strony zrozumiałe jest, że gminy i organy Skarbu Państwa zmierzają do maksymalizowania swoich przychodów, z drugiej jednak strony, jak pokazuje praktyka, w wielu przypadkach podwyżki okazują się całkowicie nieuzasadnione. Zdarza się, że zostają dokonane w oparciu o nieprawidłowo sporządzone wyceny nieruchomości, zawyżające wartość nieruchomości, zdarza się też, że postępowanie w sprawie aktualizacji opłat bywa prowadzone z naruszeniem prawa.
Użytkownik wieczysty, który nie zgadza się z wysokością zaproponowanej mu opłaty rocznej, nie pozostaje bezbronny. W przypadku wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej może on bowiem wystąpić do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) z wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek ten rozpoznawany jest w trybie administracyjnym, a postępowanie przed SKO kończy się wydaniem przez ten organ orzeczenia rozstrzygającego czy, a jeśli tak, to w jakiej wysokości, podwyżka jest uzasadniona. Strona niezadowolona z rozstrzygnięcia SKO może zaś, w terminie 14 dni od doręczenia odpisu orzeczenia, wnieść sprzeciw. Na skutek prawidłowego wniesienia sprzeciwu orzeczenie SKO traci moc, a sprawa zostaje przekazana do rozpatrzenia przez sąd powszechny w trybie postępowania cywilnego. Wniosek użytkownika wieczystego złożony pierwotnie do SKO zastępuje pozew (art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej zwanej u.g.n.).
...a praktyka sobie
Powyższa procedura zdaje się zapewniać użytkownikowi wieczystemu gwarancję ochrony jego praw, naruszonych nieuzasadnioną podwyżką opłaty. Jednakże praktyka pokazuje, że z uwagi na nieścisłości w brzmieniu przepisów u.g.n., w sytuacji, w której sprawa po rozpatrzeniu przez SKO na skutek sprzeciwu trafia do sądu, użytkownik wieczysty może być narażony na ryzyko odrzucenia jego żądania z przyczyn formalnych, niezależnie od tego, czy jego zarzuty co do niezasadności podwyżki są trafne, a co więcej – nawet wtedy, gdy pismo złożone do SKO pierwotnie spełniało wszystkie ustawowe wymogi.
Źródłem problemów jest przede wszystkim nieprecyzyjna terminologia, którą posługuje się ustawodawca w przepisach u.g.n. Przepis art. 78 ust. 4 tej ustawy jednoznacznie stanowi, że wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo że jest uzasadniona w innej wysokości, składa się do SKO „przeciwko właściwemu organowi". Właściwym organem jest zaś, zgodnie z art. 4 pkt 9 u.g.n., „starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa". Częstą praktyką jest zatem kierowanie wniosków do SKO, w których użytkownicy wieczyści (często osoby fizyczne działające bez pomocy fachowego pełnomocnika) jako stronę przeciwną, zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów u.g.n., wskazują np. prezydenta miasta lub starostę. O ile w postępowaniu przed SKO prawidłowość tak sformułowanego wniosku z reguły nie jest kwestionowana, o tyle w sytuacji, kiedy na skutek sprzeciwu taki wniosek trafia do sądu jako pozew w sprawie o ustalenie, pojawia się problem dotyczący prawidłowości oznaczenia strony pozwanej – podmiotu, przeciwko któremu użytkownik wieczysty kieruje swoje żądanie. Nie budzi bowiem wątpliwości, że w postępowaniu cywilnym, w sprawach dotyczących gminy, jako samorządowej osoby prawnej lub Skarbu Państwa, organ wykonawczy danej jednostki – np. starosta lub prezydent miasta, nie posiada zdolności sądowej w rozumieniu art. 64 § 1 k.p.c., a jako pozwany winna być wskazana dana jednostka (np. gmina). W takiej sytuacji jednak wniosek, który został zgodnie z literalnym brzmieniem art. 78 ust. 4 u.g.n. skierowany przeciwko „właściwemu organowi", z chwilą przekazania sprawy do sądu staje się pozwem dotkniętym istotnym błędem formalnym – jest bowiem skierowany przeciwko organowi danej jednostki (np. gminy), nie zaś przeciwko tej jednostce. Zgodnie zaś z art. 199 § 1 pkt 3 k.p.c. brak zdolności sądowej po którejkolwiek ze stron postępowania cywilnego skutkuje odrzuceniem pozwu.
Użytkowanie z ryzykiem
Powyższa niekonsekwencja ustawodawcy rodzi poważne ryzyko dla użytkowników wieczystych, kwestionujących zasadność podwyżek opłat rocznych, jeżeli wziąć pod uwagę pogląd, który w ostatnich latach pojawił się w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W postanowieniu z 15 maja 2009 r. Sąd Najwyższy z jednej strony słusznie stwierdził, że nie ma podstaw do uznania, że art. 80 ust. 1 u.g.n. stanowi przepis szczególny w stosunku do art. 64 k.p.c. i przyznaje organowi jednostki samorządowej lub Skarbu Państwa zdolność sądową. Z drugiej jednak strony Sąd Najwyższy stwierdził, że wskazanie przez użytkownika wieczystego organu działającego w imieniu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, nie zaś tej jednostki, ma charakter braku formalnego, który nie może być usunięty w toku postępowania przed sądem. Przyjęcie takiego stanowiska oznacza, że jeżeli użytkownik wieczysty we wniosku skierowanym do SKO wskaże – zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów u.g.n. – „właściwy organ" jako stronę przeciwną, to w przypadku przekazania sprawy do rozpatrzenia w postępowaniu cywilnym nie będzie on już mógł skorygować oznaczenia strony przeciwnej, a jego żądanie zostanie z przyczyn formalnych odrzucone. Tak formalistyczne stanowisko wydaje się błędne, a jego utrwalenie w praktyce sądowej może prowadzić do faktycznego pozbawienia prawa do sądu wszystkich tych użytkowników wieczystych, którzy nie mając szczegółowej wiedzy prawniczej, działają zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów u.g.n. Pomimo tych oczywistych wątpliwości poglądy zaprezentowane we wskazanym postanowieniu SN bywają aktualnie aprobowane przez poszczególne składy sądów orzekających w sprawach aktualizacji opłat rocznych, co skutkuje częstym odrzucaniem pozwów, w których na etapie postępowania przed SKO jako strona przeciwna wskazany był „właściwy organ", nie zaś jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa.
