Chodzi o opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych zbycia przez osoby fizyczne nieruchomości w drodze umowy dożywocia. Kwestia ta stała się przedmiotem szeregu wypowiedzi na łamach czasopism, a także dużej liczby interpretacji podatkowych oraz judykatury. Warto więc dokonać pewnego podsumowania i wskazać, jakie zasady rządzą opodatkowaniem zbycia nieruchomości w drodze umowy o dożywocie.
Sama umowa ma charakter umowy odpłatnej i opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który według stawki 2 proc. pobiera notariusz jako płatnik. Ponadto zbycie nieruchomości w drodze umowy o dożywocie podlega podatkowi dochodowemu, o ile od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie minęło 5 lat. W przypadku zatem zawarcia umowy w 2013 roku, zbywca nieruchomości będący dożywotnikiem, będzie musiał zadać sobie pytanie o podatek dochodowy, o ile nabycie przez niego nieruchomości, zbywanej w drodze umowy dożywocia, nastąpiło od 1 stycznia 2008 roku. Obecny 2013 rok jest ostatnim rokiem podatkowej pięciolatki, a zbycie nieruchomości nabytej w 2008 roku dopiero w 2014 roku uchroni zbywcę przed podatkiem. W kolejnych latach termin ten przesuwa się o rok.
Więcej niebezpieczeństw podatkowych powoduje przeniesienie w zamian za dożywocie nieruchomości lokalowych. Trudności może bowiem sprawiać ustalenie momentu nabycia nieruchomości lokalowej przez potencjalnego dożywotnika. Sytuacja jest jasna w przypadku nabycia translatywnego – decyduje data aktu notarialnego, ewentualnie data otwarcia spadku. Czasami może mieć znaczenie data założenia księgi wieczystej. Jednak w sytuacji, kiedy z nabyciem połączone jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, należy wyróżnić dwie sytuacje. Pierwsza – ustanowienie odrębnej własności lokalu nastąpiło w drodze umowy zawartej z jednostką samorządu terytorialnego lub Skarbem Państwa. Chodzi tu o tzw. wykupienie lokalu od urzędu. Decydujące znaczenie ma data aktu notarialnego, a w sytuacjach, kiedy umowa została zawarta na przełomie lat, decydować może data założenia księgi wieczystej dla lokalu, dopiero z tą chwilą bowiem powstaje odrębna własność lokalu. To samo następuje w przypadku umowy zawartej z każdą inną osobą, z wyjątkiem spółdzielni mieszkaniowej, czego dotyczy druga sytuacja. Jeżeli przedmiotem nabycia (przekształcenia) było spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, to sytuacja nie odbiega od wyżej przedstawionej. Natomiast jeśli przekształcenie dotyczyło spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, to decydującego znaczenia nie ma chwila zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową, ale data nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zatem, kiedy A nabył w drodze darowizny lub przydziału spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w 1995 roku, następnie w roku 2010 nabył własność lokalu od spółdzielni, a w 2013 roku przenosi ten lokal na nabywcę w zamian za dożywocie, to zbycie to będzie wolne od opodatkowania. Zasada ta jest utrwalona w interpretacjach organów podatkowych i orzecznictwie sądów administracyjnych.
Przypomnijmy jeszcze tylko, że pojawiające się czasami wyroki sądów administracyjnych, wskazujące na brak opodatkowania w niektórych z wyżej wskazanych sytuacji, dotyczą tylko konkretnych spraw i nie mogą służyć za pewną obronę podatników w starciu z organami skarbowymi.
Arkadiusz Szkurłat prowadzi kancelarię notarialną w Częstochowie
