To nieruchomości chronią kapitał

Pandemia uderzyła w światową gospodarkę. Niektóre branże ucierpiały bardziej, inne mniej. Trzęsienie ziemi dotknęło rynek wynajmu mieszkań na doby. W co dziś zatem inwestować? Gdzie uciec z pieniędzmi z rachitycznych lokat? Czego uczy ten kryzys?

Odpowiedzi na te pytania szukali eksperci podczas debaty w ramach Real Estate Impactor 2020 – wydarzenia, którego organizatorem są „Nieruchomości".

Zmiana strategii

– Rynek najmu krótkoterminowego bardzo szybko uderzył w ścianę, która wyrosła wraz z zamrożeniem gospodarki. Rezerwacje zostały anulowane, biznes spadł o 90 i nawet więcej procent – przyznaje Sławek Muturi, prezes Mzuri. – Część inwestorów wróciła na rynek najmu długoterminowego, który jest dużo bezpieczniejszy.

Anton Bubiel, dyrektor operacyjny SonarHome, współzałożyciel i prezes platformy Rentier.io, potwierdza: – W II kwartale wielu inwestorów zmieniało strategię, przechodząc z najmu krótkoterminowego na długoterminowy.

– Chcąc uniknąć pustostanów, oferowało lokale poniżej średnich rynkowych stawek, co z perspektywy inwestorów trochę psuło rynek. Czynsze w ostatnich miesiącach spadły, choć nie wszędzie – zauważa. – Ważny jest jednak punkt odniesienia. Jeśli stopy zwrotu z wynajmu porównamy z tymi sprzed pandemii, to są nieco gorsze. Ale aktywów, które stanowiłyby bezpieczną alternatywę, nie ma zbyt wiele.

Inwestowanie w nieruchomości ma dwa wymiary. – Możemy zakładać ochronę kapitału albo nawet wzrost wartości. Kluczowe jest to, że nieruchomość jest w stanie generować bieżący dochód – podkreśla dyrektor SonarHome. – Na razie, w krótkim terminie, rynek pokazał, że nieruchomości zachowują wartość i zapewniają inwestorom bezpieczeństwo.

Nie ma drastycznych spadków cen mieszkań. Gdzie więc inwestować? – Pandemia niewiele tu zmieniła – ocenia Sławek Muturi. – Bardzo dobrym rynkiem jest wciąż aglomeracja śląska. Daje największy zwrot z najmu, a więc skraca drogę do wolności finansowej. To Katowice, Chorzów, Sosnowiec, Bytom – wskazuje. Atrakcyjnie prezentują się także Łódź, Radom, Częstochowa.

Eksperci są zgodni, że nic tak dobrze nie przechowuje majątku jak nieruchomości. Iwona Sroka, członek zarządu firmy deweloperskiej Murapol, zwraca uwagę na rekordowe oszczędności, jakie na rachunkach zgromadzili Polacy. – To bodajże 800 mld zł – mówi. – Tymczasem stopy procentowe są najniższe od czasów Bizancjum. Obawy o wartość tego majątku na przykład za rok i niepewność związana z gospodarką skłaniają do poszukiwania bezpiecznych przystani inwestycyjnych. Jednym z filarów są nieruchomości. Zakup mieszkania to forma ucieczki przed utratą wartości pieniądza.

W maju Murapol rozpoczął promocję adresowaną właśnie do tych, którzy szukają bezpiecznej lokaty kapitału.

Murapol oferuje mieszkania z segmentu popularnego. – Na tym rynku, co potwierdza raport JLL, są poszukiwane nieduże mieszkania, jedno-, dwupokojowe – mówi Iwona Sroka. – W raporcie JLL pojawia się nawet 30–39 mkw. jako najbardziej popularna powierzchnia w sześciu największych aglomeracjach. Klienci kupują nieruchomości także dla dzieci, które wyprowadzają się z domu. Część szuka zabezpieczenia na emeryturę.

Pandemia napędziła koniunkturę także na rynku luksusowych apartamentów.

– I półrocze było najlepszym półroczem w historii budynku Złota 44 – i pod względem poziomu sprzedaży, i wartości transakcji – mówi Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development i członek zarządu Złotej 44. – Za rekordową na polskim rynku cenę sprzedaliśmy największy trzypoziomowy penthouse. Ludzie zamożni chcą chronić majątek, uciekają do rzeczy rzadkich, wyjątkowych. A luksusowe apartamenty zachowują się jak rynek dzieł sztuki – podkreśla.

Zdaniem prezesa Szczepańskiego kwestia zysku jest dziś drugorzędna. – Zwłaszcza w kontekście wydarzeń na światowych rynkach i tego, co robią światowe rządy i banki. Dodruk pieniędzy musi się przełożyć na inflację, i to w dłuższym okresie – tłumaczy.

A jeśli nie mieszkanie, to co? Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający TREI Real Estate Poland, zwraca uwagę na grunty. – Wiele osób inwestuje w takie nieruchomości, doprowadzając je do stanu, który umożliwia wybudowanie np. parku handlowego. To bardzo interesujący produkt – podkreśla.

TREI, deweloper takich obiektów, ziemię kupuje cały czas. – Wciąż widzimy duży potencjał na rynku parków handlowych – mówi dyrektor. – Chcemy je budować w coraz mniejszych miastach.

Druga noga działalności firmy to mieszkania. – Niezależnie, czy będzie to PRS (lokale na wynajem – red.), akademiki czy mieszkania kupowane prywatnie, jest to rynek, który się zasadniczo nie kończy. Spójrzmy na wysoko rozwinięte kraje europejskie. Mieszkalnictwo nie ma tam końca – podkreśla dyrektor. – W takich miastach, jak np. Monachium, to ciągle żyła złota.

Także inni deweloperzy powiększają banki ziemi. Murapol ma w budowie ok. 6 tys. mieszkań w dziesięciu miastach. W tym roku firma wprowadziła do oferty ok. 1 tys. lokali. - W tym miesiącu zadebiutujemy w Bydgoszczy – mówi Iwona Sroka. – Żeby utrzymać takie tempo, musimy intensywnie dokupywać grunty.

Parasol na gorsze czasy

Czego uczy obecny kryzys? Iwona Sroka podkreśla, że zaufanie do rynku deweloperskiego nie zostało zachwiane. – Rok temu na Impactorze rozmawialiśmy o pomysłach likwidacji otwartych rachunków powierniczych, o stworzeniu deweloperskiego funduszu gwarancyjnego – przypomina. – Słychać było głosy, że ustawa z 2011 r. może i chroni klientów, ale jak przyjdzie kryzys, to nie zapewni już bezpieczeństwa. Kryzys przyszedł. Nie było żadnego spektakularnego upadku dewelopera. Klient nie kupuje przysłowiowej dziury w ziemi w ciemno, ustawa daje mu ochronę – podkreśla.

Sławek Muturi zaznacza z kolei, że kryzys wtedy jest kryzysem, gdy się do niego dobrze nie przygotujemy. – Trzeba oszczędzać i pamiętać, że nie zawsze świeci słońce. Trzeba więc mieć parasol.

Ostrożność zaleca inwestorom Anton Bubiel. – Rynek nieruchomości wciąż daje duże możliwości. Ale trzeba patrzeć na niego krytycznie, nie wierzyć w obietnice gwarantowanych zysków i nie wykluczać żadnego scenariusza. To, co wydaje się niemożliwe dziś, już za chwilę może być możliwe.

– Nie ma inwestowania bez ryzyka – dodaje Jacek Wesołowski. – Kiedy na rynku panuje opinia, że nic się nie może zdarzyć, to się zdarza coś, co sprowadza nas na ziemię. Koronawirus to zdarzenie z ostatniego okresu. Wcześniej były regulacje bankowe, nieruchomościowe, architektoniczne, urbanistyczne. Wszystko to weryfikowało inwestorskie plany.