Jest popyt na galerie i biurowce

Rz: Kulczyk Silverstein Properties od kilkunastu miesięcy zaznacza swoją obecność na warszawskim rynku. Czy Warszawa to wasz główny cel inwestycyjny?

Piotr M. Krawczyński:

Dziś działamy głównie na warszawskim rynku, ale nasza strategia jest czytelna. W perspektywie kilku lat chcielibyśmy stać się jedną z przewodnich w swoim segmencie rynku firm  Europy Środkowo-Wschodniej. Interesują nas tylko najwyższej jakości budynki, w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, głównie biurowce. Kluczowa jest jakość architektury i potencjał wzrostu wartości nieruchomości.

Czy spółka szuka ofert poza Polską?

Skupiamy się głównie na Warszawie. Potencjał inwestycyjny w Polsce oferuje o wiele więcej możliwości niż w Czechach, na Węgrzech, Słowacji czy w Rumunii. Nie zrezygnowaliśmy z inwestowania w stolicach państw tamtego regionu, ale rynki te nie są dla nas jeszcze wystarczająco dojrzałe, nie spełniają też naszych wyśrubowanych oczekiwań.

Jakie kryteria muszą spełniać nieruchomości, które mogą trafić do portfela Kulczyk Silverstein Properties?

Interesują nas biurowce w centrach miast, doskonale skomunikowane, finansowo i technicznie efektywne, wyróżniające się architekturą bądź potencjałem do modernizacji.

Ile do tej pory transakcji zrealizowała KSP?

KSP obecnie ma cztery własne budynki oraz zarządza kolejnymi trzema. Wśród tych drugich jest najbardziej prestiżowy biurowiec w Polsce, Ufficio Primo, Warta Tower oraz Krucza House. W ubiegłym roku do biurowca Stratos Office Center w centrum Warszawy dołączyły nieruchomości kupione od Hochtief Development Poland przy ul. Mazowieckiej i placu Małachowskiego. Nieruchomości te mają historyczną wartość i obecnie trwają w nich prace modernizacyjne. Otwarcie biurowa przy Mazowieckiej planujemy w trzecim kwartale tego roku. Niedawno podpisaliśmy umowę na zakup Holland Parku. To będzie jedna z flagowych inwestycji. W sumie kontrolujemy ponad 80 tys. mkw. powierzchni biurowej w centrum Warszawy, co stanowi około 6,5 proc. tego rynku.

Z raportów firm doradczych wynika, że Polska jest nadal atrakcyjnym miejscem do inwestowania na rynku nieruchomości komercyjnych. Czy ten optymizm nie jest nieco przesadzony?

Rzeczywiście,  zainteresowanie inwestorów Polską na tle innych krajów europejskich jest duże. Głównie ze względu na stabilność rynku i spodziewane w tym roku ożywienie w gospodarce.  W Polsce obserwujemy wysoki poziom handlu krajowego i solidną produkcję przemysłową. W 2012 r. odnotowano w Polsce wzrost PKB  na poziomie 2,1 proc., który znacznie przekroczył kraje zachodnioeuropejskie, dodatkowo na rok 2014 prognozuje się wzrost ponad 3 proc. Inwestorzy nadal wykorzystują silny rdzeń europejskiej gospodarki, która ma ogromne perspektywy rozwoju dla swoich 38,5 mln obywateli. W zakresie rynku nieruchomości inwestorzy niezmiennie wykazują skłonność do dużych transakcji w lokalizacjach centralnych. Warsaw Financial Center, jeden z warszawskich biurowców, sprzedano w 2012 r. za 210 mln euro. Dodatkowo rynek inwestycji w obiekty handlowe okazał się konkurencyjny – Manufaktura w Łodzi została sprzedana za 390 mln euro, a 75 proc. udziałów Złotych Tarasów w Warszawie znalazło kupca za 475 mln euro. Europejskie spowolnienie nie miało większego wpływu na polski rynek inwestycyjny nieruchomości, jak na gospodarki Europy Zachodniej.

Czy zainteresowanie przekłada się na wzrost konkurencji, a co za tym idzie – cen?

W 2012 r. aż 75 proc. wszystkich transakcji inwestycyjnych w regionie zostało zawartych w Polsce. To pokazuje siłę naszego rynku, ale i w naturalny sposób powoduje wzrost konkurencji zarówno między inwestorami, jak i deweloperami. Przekłada się to na wzrost cen, ale także na oczekiwaną jakość, bo na konkurencyjnym rynku najemcy i inwestorzy rywalizują o najbardziej atrakcyjne nieruchomości.

Czy widać rozbieżność między oczekiwaniami finansowymi sprzedawców i zainteresowanych kupców?

Tak, ale ta różnica ciągle się zmniejsza. Część właścicieli utrzymuje cenę, zawyżając oferty nawet o 20 proc. w stosunku do stawek akceptowanych przez rynek. Oczywiście, jeśli oferowany jest bardzo dobry projekt, np. galeria handlowa obłożona w 100 proc. umowami najmu, to zazwyczaj nie czeka długo na nabywcę, nawet za wyższą stawkę. Czasem dochodzi też do sprzedaży gruntów komercyjnych po zaskakująco wysokich cenach. Są to jednak, w mojej ocenie, bardzo ryzykowne transakcje.

Czy łatwo dziś znaleźć dobre projekty inwestycyjne?

Znacznie trudniej niż kilka lat temu. Widać wyraźny podział na projekty najwyższej jakości w doskonałych lokalizacjach, które cieszą się niegasnącym zainteresowaniem inwestorów, i resztę, która nie spełnia wyśrubowanych kryteriów. Bardzo dobrych projektów jest jednak wciąż stosunkowo niewiele.