Hubert A. Janiszewski: Mieszkanie prawem, nie towarem?

Po tym jak sztandarowy program PiS „Mieszkanie+” okazał się fiaskiem, z dnia na dzień niezwykle nośne stało się hasło „Mieszkanie prawem, nie towarem”, rzucone przez lewicowych polityków, m.in. Adriana Zandberga. Spowodowało wzmożoną reakcję tak rządzącej Zjednoczonej Prawicy – w postaci zapowiedzi taniego, 2-proc. „Bezpiecznego kredytu mieszkaniowego”, jak i opozycji – w postaci obietnicy kredytu 0 proc. złożonej przez Koalicję Obywatelską. I jeden, i drugi program zakłada dopłaty z budżetu państwa do kosztów kredytu (do 10 lat) oraz określa limity całkowitego kosztu nabywanego mieszkania, wieku nabywcy oraz ograniczenia programu do pierwszego mieszkania.

Co pokazuje statystyka

Pytanie, jakie można sobie w tym kontekście postawić, jest następujące: co można zrobić, aby własne – podkreślam, własne – mieszkanie stało się dostępne dla przeciętnego obywatela? Przed próbą odpowiedzi na to pytanie trochę statystyki dla ilustracji sytuacji w naszym kraju.

W 2018 r. liczba mieszkań w kraju wynosiła 14,44 mln, a ich średnia wielkość 74 mkw., co dawało średnią powierzchnię przypadającą na osobę 27,8 kw. W Polsce 45,1 proc. młodych ludzi w wieku 25–34 lata mieszkało wtedy razem z rodzicami, przy średniej w UE na poziomie 28,6 proc. Prym wiodą w tej niechlubnej statystyce Chorwacja ze wskaźnikiem 62,4 proc., Grecja – 57,5 proc. – i Słowacja – 56,4 proc. To ilustruje ograniczone możliwości nabycia własnego mieszkania przez młode, będące na dorobku, pokolenie. Na przeciwnym biegunie była Dania, gdzie tylko 3,2 proc. młodych mieszkało z rodzicami, Finlandia 5,4 proc. i Szwecja 6,4 proc.

W tym samym 2018 r. średnia cena metra kwadratowego powierzchni mieszkaniowej wynosiła w Gdańsku 6,6 tys. zł, w Krakowie 6,7 tys. zł, we Wrocławiu i Poznaniu 6 tys. zł. Najdrożej było w Warszawie – 8 tys. zł.

Po roku 2017 ze względu na tanie, czyli niskooprocentowane, kredyty szybko rosła liczba wybudowanych mieszkań, o czym pośrednio świadczy również łączna wartość udzielanych kredytów hipotecznych. I tak w 2005 r. udzielono kredytów za 25 mld zł, w 2008 za 70 mld zł, w 2011 za 52 mld zł, w 2014 za 40 mld, w 2017 już za 65 mld zł, a w 2021 za rekordowe 89 mld zł! Podobnie kształtowała się i sprzedaż wybudowanych w zbliżonym okresie mieszkań.

Warto też wspomnieć, że średnia powierzchnia mieszkań wybudowanych i sprzedanych w 2021 r. wyniosła już 93 mkw., a więc o 19 mkw. więcej niż wynosiła średnia z 2018 r.

Wraz z rosnącym popytem na mieszkania stopniowo rosła ich cena napędzana m.in. niskooprocentowanymi kredytami hipotetycznymi – aż do 2021 r., kiedy spóźnione działania antyinflacyjne NBP spowodowały istotny wzrost stopy procentowej, a w ślad za nią bardzo istotne podrożenie kredytu.

Ceny nowych mieszkań powoli spadają, natomiast tańszych używanych stopniowo rosną, co potwierdza tezę, że wysoka cena kredytu hipotecznego niejako wymusza poszukiwanie tańszej alternatywy.

Fetysz posiadania mieszkania

Podsumowując część statystyczną, można stwierdzić, że po pierwsze, do początku 2022 r. istniał rosnący popyt na mieszkania napędzany m.in. tanim kredytem hipotecznym, a po drugie, wzrost stopy procentowej spowodował spadek popytu i poszukiwania tańszych alternatyw mieszkaniowych oraz wyhamowanie podaży mieszkań przez deweloperów. Konwersja mieszkań na aktywa finansowe również wpływa na wzrost ich wartości, a zatem i na ich ceny.

Taka sytuacja ilustruje też charakterystyczny dla naszego kraju fetysz posiadania na własność własnego domu względnie mieszkania. Przeciętny Polak chce mieć własne mieszkanie/dom, a nie wynajmowane.

Oferta mieszkań na wynajem wyglądała następująco: w czerwcu 2020 r. – 118 tys., w lutym 2021 – 105 tys., w czerwcu 2021 – 98 tys., w grudniu 2021 – 79 tys., w lutym 2022 – 74 tys., w czerwcu 2022 – 50 tys. i w październiku 2022 – 60 tys. mieszkań. Ocenia się, że w Polsce jest w sumie 1,2–1,4 mln mieszkań pod wynajem, głównie prywatny, ale ostatnio pojawiają się instytucjonalni wynajmujący, tzn. różnej proweniencji fundusze inwestycyjne kupujące całe bloki mieszkalne od deweloperów celem wynajmu istniejących w nich mieszkań.

Ostrożnie z funduszami

Doświadczenia kilku krajów, szczególnie Niemiec (przypadek Berlina, gdzie 85 proc. mieszkań jest wynajmowanych), wskazują, że taka działalność funduszy winna być poddana szczególnemu nadzorowi i kontroli państwa z powodu dążenia przez nie do maksymalizacji przychodów kosztem najemców.

W Polsce w 2021 r. fundusze zakupiły 17 proc. oddawanych mieszkań. To zjawisko należy nadzorować.

Z badań CBRE z 2022 r. wynika, że tylko ok. 4 proc. Polaków wynajmuje mieszkania wobec średniej 31 proc. w krajach UE, co potwierdza nasz fetysz własnościowego mieszkania. Inną charakterystyką naszego najemnego mieszkalnictwa jest przeludnienie. W Polsce w przeludnionych lokalach (według norm UE) mieszkało aż 59 proc., przy średniej dla UE na poziomie 24 proc. Wyższe przeludnienie – od 60 do 72 proc. – jest na Litwie, w Bułgarii, Chorwacji i Rumunii, a najniższe – od 2 do 8 proc. – na Malcie, Cyprze i w Holandii.

Co istotne, według tych samych statystyk UE w Polsce aż 59 proc. wynajmujących płaci stawki rynkowe, podczas gdy średnia UE wynosi 24 proc., co świadczy albo o dofinansowywaniu wynajmu, albo o nieuczciwych praktykach właścicieli (statystyki tych różnic nie wyjaśniają).

Ankietowani najemcy wskazywali szereg korzyści z najmu, takich jak brak zobowiązań w postaci długoletniego kredytu, łatwość zmiany miejsca zamieszkania zwiększająca mobilność na rynku pracy, etc. Po stronie minusów często zaznaczano nieuzasadnione podwyżki najmu, eksmisje.

W okresie od października 2019 do września 2022 czynsze najmu wzrosły w Polsce średnio o 23 proc., a więc nie odbiegały istotnie od ogólnej zmiany cen będącej skutkiem z inflacji.

Mieszkaniowe propozycje zarówno PiS, jak i Koalicji Obywatelskiej wydają się utrwalać trend posiadania mieszkań na własność i – jak się wydaje – są skierowane w zasadniczej mierze do osób zarabiających powyżej średniej krajowej. Poprzez obniżenie stawek oprocentowania kredytów hipotecznych rząd, ale i opozycja, chcą pompować dodatkowe środki pieniężne na rynek, co w istotnej mierze podtrzyma wysoką inflację z jednej strony, z drugiej najprawdopodobniej sprawi, że ceny mieszkań wzrosną (objęci tymi programami będą mieli zwiększone zdolności kredytowe ergo będą mogli kupować droższe mieszkania).

Zapotrzebowanie na mieszkania szacuje się na około 1,0 mln nowych lokali w skali całego kraju. Obecnie 97,8 proc. mieszkań dostarczają deweloperzy, a tylko 2,2 proc. to mieszkania wybudowane przez TBS lub komunalne.

Wsparcie dla samorządów

A gdyby tak, zamiast obniżki kosztów kredytu hipotecznego, zacząć finansować masowy zakup przez samorządy mieszkań na wynajem? Wyobraźmy sobie taką hipotetyczną sytuację: deweloper zamierza wybudować cztery bloki po 150 mieszkań każdy. Samorząd (gmina) oddaje mu za darmo ziemię pod budowę, pod warunkiem że otrzyma od niego ekwiwalent w postaci określonej liczby mieszkań w każdym z nowych bloków, które samorząd następnie będzie komercyjnie wynajmował (przy okazji można sprawić, że deweloper zbuduje na otrzymanym terenie także obiekty użyteczności publicznej).

Zgrubny szacunek wartości mówi, że w skali kraju relacja kosztu ziemi do całkowitych kosztów budowy mieszkań wynosi ok. 15 proc. Oznacza to, że w naszym przykładzie z 600 wybudowanych mieszkań 90 należałoby do samorządu na potrzeby potencjalnych najemców. Korzyść jest podwójna: upraszcza się proces rozpoczęcia budowy, samorząd otrzymuje aktywa, które przez lata będą zasilać jego budżet, mieszkańcy otrzymują możliwość najmu po rozsądnych cenach (można wprowadzić po jakimś czasie opcję wykupu).

Innym wariantem jest określenie przez państwo, że określony odsetek, np. 15–20 proc. wybudowanych przez deweloperów mieszkań byłby oddany samorządom na wynajem. Takie regulacje wprowadzono we Francji.