Nowa wizja rozwoju mieszkalnictwa

Koncepcja rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego – możliwe drogi i rozwiązania systemowe

Od już prawie trzydziestu lat polski rynek nieruchomości doświadcza dynamicznego rozwoju i wielu transformacji. W obszarze wielorodzinnych nieruchomości mieszkaniowych w pierwszych latach prym wiodły spółdzielnie mieszkaniowe, które wykorzystały zmianę systemu gospodarczo-prawnego i szanse rozwojowe, zapewniające urynkowienie ich działalności. Jednak u schyłku ubiegłego wieku coraz większą rolę na rynku mieszkaniowym zaczęli odgrywać deweloperzy - profesjonalne firmy, które wyspecjalizowały się w realizacji projektów mieszkaniowych (najczęściej budynków lub kompleksów budynków wielorodzinnych, rzadziej osiedli domów jednorodzinnych lub w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej). Ich dynamiczny okres rozwoju to początek tego wieku, ze szczególną ekspansją w latach 2005-2008. Najsilniejsi deweloperzy pomimo kryzysu finansowego przełomu dekad przetrwali i obecnie notują bardzo dobry okres swojej działalności – choć nieporównywalny z ostatnim boomem, to jednak zapewniający wysokie wolumeny sprzedaży oraz atrakcyjne marże.

Cechą wspólną całego okresu po upadku systemu komunistycznego jest w przypadku rynku mieszkaniowego, pomimo zmian struktury i dominujących graczy po stronie podaży, ogromna dominacja mieszkań budowanych z przeznaczeniem na sprzedaż indywidualnym klientom. Oznacza to, że cały rozwój rynku mieszkaniowego w ostatnim 25-leciu koncentrował się na nieruchomościach nabywanych na własność. W pierwszym okresie duża część mieszkań nabywana była za gotówkę którą klienci posiadali lub pozyskiwali w formie pożyczek od rodziny lub znajomych. Pod koniec lat 90-tych popularność zaczęły powoli zdobywać kredyty z przeznaczeniem na zakup nieruchomości. Ich przyspieszoną ekspansję można datować od ok. 2003 roku, a dynamiczny rozwój od ok. 2005 roku. O skali rozwoju tego obszaru działalności banków świadczy chociażby to, że od 2002 roku do końca 2014 r. liczba czynnych umów kredytowych zwiększyła się ponad 6-cio krotnie (od ok. 290 tysięcy do ponad 1.850 tysięcy). W międzyczasie ogromną popularność zdobyły kredyty walutowe (głównie w CHF), które w latach 2005-2008 zdominowały rynek kredytów hipotecznych w Polsce. Obecnie wartość zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych to ok. 375 mld zł w tym ok. 180 mld zł (wartość zależna od kursu walut) to kredyty walutowe. W 1999 roku ich wartość w stosunku do PKB wynosiła zaledwie ok. 1 %, natomiast w roku 2014 było to już ok. 20%. Stały się one w wielu polskich bankach główną pozycją w portfelu kredytowym (w niektórych bankach jest to 40-50% aktywów).

Powyższe dane obrazują dynamikę i znaczenie rynku mieszkaniowego i związanego z nim rynku kredytów mieszkaniowych w polskiej gospodarce i społeczeństwie. Ćwierćwiecze rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego wymyka się prostej ocenie. Niewątpliwie w początkowym okresie, kiedy państwo borykało się z ogromnymi problemami gospodarczymi i społecznymi, trudno było oczekiwać powstania i wdrożenia skutecznego publicznego programu wspierającego mieszkalnictwo i nadającego jego rozwojowi określone zrównoważone ramy - zapewnienia rozwoju rynku mieszkań własnościowych dla zamożniejszej części społeczeństwa i rynku mieszkań na wynajem i komunalnych z przeznaczeniem dla osób, których nie stać na zakup mieszkania. W tym okresie rynek regulowała czysta gra popytu i podaży.

Na początku pierwszej dekady XXI wieku, po kryzysowym przełomie wieków, można było już spodziewać się wprowadzenia takiego programu. Okres ten cechowała wspomniana wyżej ekspansja kredytowa, która otworzyła możliwości nabycia własnego mieszkania kolejnej, licznej grupie klientów (długie okresy kredytowania, stosunkowo niskie oprocentowanie kredytów walutowych, coraz bardziej liberalna polityka kredytowa banków oraz relatywnie wysoki wzrost PKB i poprawiająca się sytuacja dochodowa części społeczeństwa). Boom na rynku mieszkaniowym napędzany kredytami uśpił jednak rządzących, którzy wydaje się przyjęli ostatnimi laty, że problemy mieszkaniowe Polaków załatwi za nich rynek i łatwo dostępne kredyty. Z tego też powodu nie pojawiły się żadne istotne inicjatywy zmierzające do zapewnienia szerszego dostępu do mieszkań dla uboższej części społeczeństwa. Chociaż szczególnie w dużych miastach istotnie zwiększył się zasób mieszkań i zauważalnej poprawie uległy warunki mieszkaniowe części społeczeństwa, to pozytywy te ominęły osoby o niższych dochodach. Pozostawały one poza rynkiem mieszkaniowym lub za pomocą zbyt pochopnie (często za namową pracowników banków lub pośredników kredytowych) zaciągniętych kredytów (których obsługa i spłata przekracza ich realne możliwości) stali się jednocześnie posiadaczami mieszkań i osobistymi niewolnikami związanych z nimi kredytów, znacznie obecnie przewyższających wartość zakupionego za ich pomocą mieszkania. Tego typu problemy występowałyby znacznie rzadziej gdyby w odpowiednim momencie stworzono warunki do rozwoju drugiej nogi rynku mieszkaniowego – mieszkań na wynajem i komunalnych.

Przyjęcie dobrych rozwiązań staje się koniecznością nie tylko społeczną ale również z punktu widzenia dalszego zdrowego rozwoju gospodarki. Paradoksalnie kryzys w 2008 roku uratował polski rynek kredytów przed poważniejszymi problemami. Dzięki niemu w ostatnim momencie zahamowaniu uległa bezmyślna hiper ekspansja kredytów walutowych, które jakkolwiek stanowią znaczący problem to dzięki temu nie są źródłem potencjalnej katastrofy systemu bankowego i w konsekwencji głębokiego kryzysu ogólnogospodarczego.

Polski rynek mieszkaniowy obecnie jest w momencie, w którym jeśli chcemy aby w horyzoncie kolejnych kilkunastu lat utrzymał dynamikę rozwoju potrzebuje nowych rozwiązań i dróg ekspansji. Nie oznacza to, że dotychczasowy kierunek rozwoju zupełnie wyczerpał swój potencjał. Nadal duża część osób w momencie uzyskania odpowiedniego statusu dochodowego będzie preferowała nabywanie mieszkań na własność. Jednak w dłuższym horyzoncie liczba osób wystarczająco zamożnych i zainteresowanych nabyciem mieszkania będzie przyrastała zbyt wolno aby utrzymać dużą długoterminową dynamikę sprzedaży mieszkań. Analizując bardziej rozwinięte rynki nieruchomości należy z pewnością unikać sytuacji, w której banki po osiągnieciu maksimum możliwości penetracji grupy klientów, których realnie stać na kredyt, sięgają coraz szerzej do grup klientów o coraz niższych dochodach i zdolności kredytowej, co w perspektywie zawsze prowadzi do poważnego kryzysu finansowego. Skrajnym przykładem jest rynek nieruchomości w USA, na którym udzielano kredytów hipotecznych „subprime" osobom zupełnie bez dochodów, co w efekcie doprowadziło do kryzysu finansowego, z którego skutkami świat zmaga się do dzisiaj.

W Polsce nie doszło do takiej sytuacji i problemy naszego rynku kredytowego wydają się stosunkowo umiarkowane. Niemniej jednak pod koniec okresu gorączki kredytowej (2008) widoczne były patologie zbyt liberalnego podejścia do zdolności kredytowej kredytobiorców, udzielania kredytów powyżej 100% LTV itp., które były pierwszym objawem „zjadania własnego ogona" przez banki i różnych pośredników kredytowych – widząc, że „zdrowa finansowo" grupa klientów jest zbyt szczupła dla osiągania coraz ambitniejszych planów sprzedażowych, zaczęto luzować warunki udzielania kredytów i sprzedawać je coraz mniej przygotowanym do ich spłaty klientom.

Dynamika budowy mieszkań w Polsce jest znacząca, ale mamy ich zbyt mało: statystyczne warunki mieszkaniowe Polaków są gorsze niż w Europie Zachodniej, część substancji mieszkaniowej (w dużej mierze zasoby komunalne) jest w złym stanie technicznym. Aby wspierać powstawanie szeroko dostępnych mieszkań, niezbędne są łącznie: 1/ usprawnienia legislacyjne zmierzające do „odmrożenia" gruntów inwestycyjnych poprzez uproszczenie kwestii związanych z procedurami administracyjnymi oraz planami zagospodarowania przestrzennego (tutaj pomoże również wyłączenie gruntów rolnych obejmowanych takimi planami spod działania znowelizowanej ustawy „o obrocie gruntami" – czego zdają się nie rozumieć oponenci tej ustawy); 2/ centralny system wsparcia finansowego dla samorządów, które w zamian jednocześnie powinny zostać zobligowane do realizacji mieszkaniowych inwestycji komunalnych w skali umożliwiającej dojście do określonych wskaźników nasycenia w sprecyzowanym horyzoncie czasowym; 3/ konsekwentny rozwój państwowego systemu budowy mieszkań na wynajem (np. poprzez wzmocnienie/zdynamizowanie funduszu mieszkaniowego BGK); 4/ spójne regulacje ustawowe umożliwiające niepohamowany rozwój rynku mieszkań na wynajem tworzonego przez sektor prywatny. Państwo powinno pozwolić na rozwój prywatnego rynku wynajmu mieszkań, który w przyjaznym otoczeniu regulacyjnymi może pomóc w skutecznym zmniejszeniu deficytu mieszkań i poprawie dostępności mieszkań na cywilizowanych zasadach. Wśród nich na specjalistyczne fundusze nieruchomości tworzące własny zasób nieruchomości poprzez ich budowę, nabywanie na rynku lub przejmowanie oddawanych bankom mieszkań przez kredytobiorców, jeśli takie rozwiązanie będzie zastosowane w obszarze programu pomocy kredytobiorcom mieszkaniowym; 5/ korekta kierunku dotychczasowych programów wspierających rynek mieszkaniowy, które dotąd skierowane były do osób relatywnie zamożnych i obejmowały nabywanie mieszkań na własność. Nie należy deprecjonować ich roli w kreowaniu popytu na rynku mieszkaniowym jednak można zastanawiać się komu one tak realnie służyły. Zasadniczo zakładały one wsparcie nabywców mieszkań określonymi dopłatami m.in. zmniejszającymi płatności kredytowe w okresie pierwszych lat spłaty kredytu. Korzyści dla nabywców mieszkań są niepodważalne jednak głębsza analiza powoduje, że ten pozytywny obraz ulega erozji. Kredyty z dopłatami były udzielane przez banki, które znalazły możliwości dodatkowego zarobku poprzez stosowanie wyższych opłat i marż na tych kredytach niż byłyby zmuszone zaproponować w przypadku kredytów czysto komercyjnych. Oznacza to, że część korzyści z dopłat trafiała do budżetów banków. Jednocześnie wieloletnie programy wspierające popyt ze względu na swoją inercję działały zarówno w okresach spowolnienia rynkowego (pozytywny wpływ) jak i znaczącego jego ożywienia (wtedy wypaczały realny popyt jeszcze bardziej go podnosząc i tym samym umożliwiając deweloperom dodatkowe podnoszenie cen i realizowanie wysokich marż). Tym samym pożytki z dotychczasowych programów nie do końca trafiały w odpowiednie ręce. Ponadto w momencie gdy skończą się dopłaty beneficjenci programu mogą wpaść w kłopoty finansowe (konieczność płacenia wyższej raty). Wysiłek państwa powinien zostać skierowany na wsparcie rozwoju mieszkań na wynajem i komunalnych. Z tym, że zakładając stworzenie korzystnych ram prawnych do rozwoju rynku długoterminowego najmu jego część komercyjną zagospodarują podmioty prywatne, w tym zagraniczne (być może również przy wykorzystaniu finansowania z OFE, które mogłyby długoterminowo inwestować w tym obszarze). Obszarem aktywnego wsparcia państwa powinno pozostać mieszkalnictwo komunalne (poprzez odpowiednie stymulowanie samorządów) i rozwój funduszu mieszkań na wynajem prowadzonego, jednak z większym zaangażowaniem niż dotychczas, przez BGK; 6/ zmiana przepisów w obszarze ochrony lokatorów dla uwolnienia potencjału i ucywilizowania rynku wynajmu mieszkań poprzez stworzenie warunków działania dla dużych specjalistycznych podmiotów. W obecnym stanie prawnym nie ma szans, aby rynek ten stał się atrakcyjny dla sektora prywatnego. Głównym powodem odstraszającym jest wysoki poziom ochrony lokatorów obowiązujący w prawie polskim. Należałoby wprowadzić zasadę, iż w przypadku gdy najemca realizuje wszystkie postanowienia umowy najmu tj. regularnie opłaca czynsz, przestrzega norm społecznych i nie dokonuje dewastacji lokalu lub części wspólnych budynku to ma zagwarantowaną możliwość nieograniczonego terminowo korzystania z lokalu. Jednak gdy występują określone problemy z realizacją umowy, wynajmujący powinien mieć zapewnioną szybką i skuteczną ścieżkę eksmisji bez konieczności zapewniania lokalu zastępczego. W przypadku problemów z regulowaniem czynszu, przed ostatecznym rozwiązaniem umowy, wynajmujący miałby obowiązek zaproponowania najemcy innego lokalu z własnego zasobu o niższych kosztach wynajmu (jeśli taki wolny lokal posiadałby w swoim zasobie).

Liberalizacja przepisów powinna być różna dla mieszkań wynajmowanych komercyjnie i mieszkań komunalnych gdzie wydaje się, że ochrona powinna być wyższa ale też nie absolutna.

Docelowo polski rynek mieszkaniowy w ujęciu systemowym powinien obejmować trzy podstawowe typy wielorodzinnych nieruchomości mieszkaniowych: