Regularny flipping bez zwolnienia PIT

Niskie oprocentowanie lokat bankowych powoduje, że wiele osób szuka alternatywnego sposobu na pomnażanie oszczędności. Jednym z nich jest tzw. flipping. Mówiąc najprościej polega on na wyszukiwaniu na rynku nieruchomości okazyjnych ofert mieszkań i domów w złym stanie, które po odświeżeniu czy remoncie, w stosunkowo krótkim czasie można sprzedać ze sporym zyskiem.

Schody się zaczynają, gdy taką inwestycję trzeba rozliczyć podatkowo. Bo gdy takich operacji na przestrzeni kilku lat będzie więcej niż jedna czy dwie, fiskus z łatwością z inwestora „zrobi" przedsiębiorcę. I po latach od słodkich zysków, które miały korzystać ze zwolnienia podatkowego, wystawi słony rachunek w postaci zaległego PIT wraz z odsetkami.

Przestrogą przed pochopnym kwalifikowaniem regularnego flipowania w PIT do zarządu majątkiem prywatnym zamiast do działalności gospodarczej jest najnowsze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Świetny interes...

Sprawa dotyczyła zaradnej podatniczki, która zarabiała na sprzedaży mieszkań. Kobieta wyszukiwała atrakcyjne cenowo lokale, także na przetargach organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, kupowała je, remontowała i w ciągu kilku miesięcy sprzedawała z zyskiem. Teoretycznie, gdy mieszkanie czy dom w obrocie prywatnym jest zbywane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia, w grę wchodzi 19-proc. PIT od sprzedaży nieruchomości.

Podatniczka jednak daniny od dochodu nie płaciła, bo korzystała z furtki, jaką daje ustawodawca, czyli specjalnego zwolnienia podatkowego. Oświadczała, że zyski ze sprzedaży lokum przeznaczy w odpowiednim czasie – obecnie jest to trzy lata – na własne potrzeby mieszkaniowe np. zakup kolejnego mieszkania.

Wszystko szło gładko do czasu, kiedy jej aktywnością na rynku obrotu nieruchomościami nie zainteresował się fiskus. Po przejrzeniu danych z lat 2011–2016 okazało się, że kobieta w sumie dokonała transakcji obrotu 14 lokalami mieszkalnymi. W 2012 r. sprzedała cztery, a w 2013 r. trzy – wszystkie po uprzednim ich wyremontowaniu, ze znacznym zyskiem.

Fiskus nie miał najmniejszych wątpliwości, że inwestorka prowadziła działalność w sposób ciągły, zorganizowany i zarobkowy, a podejmowane przez nią czynności wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi. W konsekwencji uznał, że zyski z obrotu mieszkaniami powinny być opodatkowane jak przychody z firmy (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), a nie jak przychody ze sprzedaży nieruchomości prywatnych (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). A to w praktyce oznaczało, że z zerowego PIT uwzględniającego zwolnienie podatkowe, zrobiło się ponad 35 tys. zł podatku do zapłaty i to tylko za sporne lata 2012 i 2013.

Podatniczka nie zgadzała z taką oceną jej aktywności. Przekonywała, że zakupy, remonty i sprzedaż mieszkań nastąpiły wskutek nietrafnych decyzji. A zmiana pierwotnego zamiaru zasiedlenia danego mieszkania nastąpiła z uwagi na wścibskich sąsiadów lub za namową pracownicy biura nieruchomości. Zdaniem kobiety, prace dokonane w mieszkaniach nie były żadnym remontem tylko upiększeniem.

Urzędnicy skarbówki pozostali jednak głusi na te argumenty. Ich zdaniem tłumaczenia podatniczki są niewiarygodne i sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego, a nawet stanowią nieudolną próbę ukrycia rzeczywistego zamiaru przeznaczenia kupowanych mieszkań.

Podatniczka zaskarżyła rozstrzygnięcia fiskusa, ale przegrała. Najpierw racji nie przyznał jej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy. Potwierdził, że skarżąca w latach 2012 i 2013 prowadziła firmę.

WSA przypomniał, że na gruncie PIT dla uzyskiwania przychodów z działalności nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy. Nie jest też konieczna jej formalna rejestracja. Znaczenia nie ma także subiektywne przekonanie, ale okoliczności faktyczne.

Bydgoski sąd zgodził się co prawda, że nie ma podstaw kwalifikowania jako działalności podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy bowiem z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.

...tylko rachunek słony

Jednak zauważył, że skarżąca na przestrzeni lat 2011–2016 dokonała aż 14 transakcji obrotu lokalami mieszkalnymi.

I nie przekonuje, że czynności te miały jedynie służyć zabezpieczeniu przyszłości dzieci. Zdaniem WSA, w świetle logiki i zasad doświadczenia życiowego trudno przyjąć, że każdorazowa sprzedaż podyktowana była niespełnieniem oczekiwań, które można było rozpoznać dopiero po zakupie. Bo choć taka sytuacja oczywiście może się zdarzyć, to trudno uwierzyć, że sprzedaż 14 lokali podyktowana była np. wścibstwem sąsiadów czy kiepską lokalizacją.

Przy czym nie ma znaczenia, że zawsze podatniczka miała jednocześnie nie więcej niż dwa mieszkania. Jak zauważył WSA zarządzanie majątkiem prywatnym nie wiąże się z cyklicznymi regularnymi transakcjami.

Ostatecznie przegraną podatniczki przypieczętował NSA. W dwóch wyrokach z 5 grudnia 2019 r. zgodził się, że jej aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie PIT była działalnością gospodarczą (sygn. akt II FSK 91/18 i II FSK 110/18, prawomocne). Co prawda zgodził się, że nie ma jednego schematu rozstrzygania, gdzie kończy się zarząd majątkiem prywatnym, a zaczyna działalność gospodarcza. I każdy przypadek należy oceniać indywidualnie.

Jednak, jak tłumaczyła w ustnych motywach uzasadnienia sędzia sprawozdawca Agnieszka Krawczyk, w spornym przypadku aktywność podatniczki nosiła cechy ciągłości, zorganizowania i była nakierowana na zysk. Przy czym na to zorganizowanie składają się m.in. celowe, uporządkowane działania, w ramach uporządkowanej struktury, stale nakierowane na zysk, co istotnie odbiega od typowego zachowania w obrocie prywatnym.