Po mieszkanie do funduszu

Prawie 14 mld euro (60 mld zł) – tyle pieniędzy inwestorzy instytucjonalni ulokowali w portfelach mieszkań na wynajem w Niemczech w ciągu 12 miesięcy, licząc do marca br., szacują analitycy firmy Savills. W samym I kwartale br. właścicieli zmieniły mieszkania o wartości 1,18 mld euro (5 mld zł).

Najem instytucjonalny ma 34-proc. udział w niemieckim rynku liczącym ponad 21 mln mieszkań. 43 proc. znajduje się w rękach inwestorów indywidualnych, a 23 proc. – komunalnych. Największy inwestor instytucjonalny, Vonovia, zarządza portfelem 364 tys. lokali.

Pionierzy w Polsce

W Polsce rynek najmu instytucjonalnego dopiero raczkuje i musi zaczynać od zera – zasoby mieszkaniowe w latach 90. zostały sprywatyzowane. Największym graczem jest państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, który zarządza 1,8 tys. lokali. Pionierzy budują portfele po kilkaset jednostek. Największe ambicje ma Resi4Rent – zamierza stworzyć w kilka lat zasób kilku tysięcy mieszkań. Pierwsze trafią na rynek w sierpniu.

– Dotychczas deweloperzy w Polsce koncentrowali się na budowaniu mieszkań dla indywidualnych nabywców. Jednak zmieniające się preferencje młodszych pokoleń i rosnące zapotrzebowanie na lokale na wynajem zaczęło w ostatnich latach przyciągać inwestorów – mówi Maximilian Mendel, dyrektor działu inwestycji mieszkaniowych JLL. – Ci profesjonalni inwestorzy są zainteresowani zakupem przynoszących stabilny dochód aktywów mieszkaniowych, ale o odpowiednio dużej skali. Na polskim rynku nie ma jeszcze gotowych portfeli spełniających te kryteria, ale są pierwsze projekty – dodaje.

Ekspert wskazuje, że utrudnienia w dostępie do atrakcyjnych terenów pod inwestycje typowo mieszkaniowe skłoniły dużych lokalnych graczy do myślenia o działkach z przeznaczeniem usługowym jako atrakcyjnej alternatywie. Na takich gruntach można stawiać condohotele, mikroapartamenty czy akademiki.

– Pierwsze realizowane projekty pokażą w najbliższych latach poziom rentowności tego typu inwestycji. Nie zmienia to jednak faktu, że zarówno nieprofesjonalny i oparty na rozproszonej strukturze właścicielskiej rynek najmu, jak i niepokrywający nawet 10 proc. zapotrzebowania, niskiej jakości i niedostosowany do wymagań współczesnych studentów zasób uczelnianych akademików zwiastują powodzenie tego typu przedsięwzięć – mówi Mendel.

– Spodziewamy się, że prywatny sektor najmu będzie rósł znacząco w kolejnych latach. W jego dalszym rozwoju pomogłoby niewątpliwie planowane już od jakiegoś czasu wprowadzenie formuły REIT. O zmianie w postrzeganiu rynku najmu świadczy również fakt, że polski rząd także widzi potrzebę inwestycji w sektorze wynajmu, choć inwestycje publiczne koncentrują się wyraźnie w niższym segmencie cenowym – dodaje ekspert.

Dla seniorów i żaków

Mira Kantor-Pikus, partner i dyrektor w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield, podkreśla, że najem mieszkań jest zdominowany przez inwestorów prywatnych, którzy posiadają nawet do kilkunastu mieszkań.

– Deweloperzy mieszkaniowi, wobec utrzymującego się dużego popytu prywatnych nabywców, nie są zbytnio zainteresowani sprzedażą całych budynków inwestorom instytucjonalnym, bo liczą na wzrost cen mieszkań w trakcie budowy – wskazuje Kantor-Pikus. Transakcje forward (zakup dobra w określonym z góry terminie realizacji za z góry określoną cenę) nie dają takiej elastyczności, co więcej, fundusze oczekują upustu.

– Sytuacja może się jednak zmienić ze względu na widoczne lekkie spowolnienie sprzedaży mieszkań dla osób prywatnych. W takim wypadku odbiorca całego budynku gwarantuje deweloperowi wyjście z projektu po ustalonej z góry cenie. Inwestor instytucjonalny jest także dobrym rozwiązaniem, kiedy pozwolenie na budowę wyklucza budowę budynku mieszkalnego, a dopuszcza jedynie budynek typu aparthotel czy dom studencki – dodaje ekspertka.

Wskazuje również na rosnące zainteresowanie deweloperów budową prywatnych akademików. To nie wszystko.