29 proc. w Trójmieście, 27 proc. w Warszawie i 22 proc. we Wrocławiu – o tyle według szacunków firmy JLL Reas podrożały mieszkania w ofercie deweloperów w ciągu dwóch lat (licząc średnie ceny z pierwszych kwartałów). W stolicy pękła bariera 10 tys. zł za mkw., w Trójmieście – blisko 8,9 tys. zł, a we Wrocławiu – niemal 7,7 tys. zł.

Według szacunków Emmerson Evaluation średnie koszty budowy mieszkań w Warszawie w zeszłym roku wyniosły 4,5 tys. zł na mkw., to o 17 proc. więcej niż rok temu oraz o 20 proc. więcej względem 2016 r. W dziewięciu pozostałych dużych miastach średni koszt wyniósł 4,2 tys. zł na mkw., o 9 proc. więcej rok do roku i o 16 proc. więcej niż dwa lata temu. – Wzrost cen mieszkań obserwujemy od mniej więcej czterech lat, w zeszłym roku zwyżki były największe, sięgnęły średnio kilkunastu procent i objęły wszystkie analizowane przez nas miasta – mówi Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation.

– Główną przyczyną podwyżek był wzrost kosztów – deweloperzy walczyli w ten sposób o utrzymanie marż. Według naszych obserwacji wzrost kosztów w ciągu dwóch, trzech lat można szacować na jedną czwartą czy nawet jedną trzecią. Sytuacja jest teraz taka, że na głównych rynkach deweloperzy praktycznie nie są w stanie wybudować mieszkań po koszcie twardym, czysto budowlanym, poniżej 4 tys. zł na mkw., a przecież do tego dochodzą koszty miękkie plus cena gruntu. Najczęściej koszty twarde wynoszą 4,5–5,5 tys. zł w byłych miastach wojewódzkich, a w Warszawie ponad 5 tys. zł. Koszty cały czas rosną, trend się nie zatrzymał – podkreśla.

Zdaniem eksperta wydaje się, że rynek jest już blisko zatrzymania wzrostu kosztów budowlanych. – To dlatego że deweloperzy zaczęli ograniczać wielkość oferty. Siłą rzeczy mniej inwestycji budowlanych przełoży się na mniejszą presję generalnych wykonawców na wynagrodzenia. Zakładamy, że zatrzymanie trendu wzrostowego powinno nastąpić do końca roku – prognozuje Książak.

Dla kosztów inwestycji deweloperskich równie ważna jest cena ziemi. – Wzrost cen gruntów zaczął się znacznie wcześniej niż wzrost kosztów budowy i cen mieszkań. Dziś w Warszawie za parcele trzeba zapłacić około 3 tys. zł w przeliczeniu na mkw. PUM (powierzchni mieszkalnej – red.). W ścisłym centrum stolicy trudno jest kupić grunt poniżej 5 tys. zł na PUM. Wzrost cen ziemi w ostatnich latach był bardzo znaczący i trend jest kontynuowany. Inaczej niż w przypadku kosztów budowy, w przypadku gruntów nie dostrzegam perspektyw na zmianę trendu. W ostatnich latach deweloperzy poprawiali rekordy liczby produkowanych mieszkań i dostępność działek się skurczyła – dodaje.

Czy mieszkania w Polsce są drogie, czy jest jeszcze margines wzrostu, który byłby akceptowalny dla klientów? – Jeśli porównamy z innymi stolicami europejskimi, to Warszawa jest jedną z tańszych aglomeracji. A gdzie jest granica zwyżek? Należałoby spojrzeć na wielkość i strukturę sprzedaży mieszkań. W zeszłym roku nastąpiła korekta po kilku latach wzrostu – ale część deweloperów na takim rynku zanotowała wzrost. Odpłynęli klienci kupujący mieszkania inwestycyjnie, uznając, że wzrost cen negatywnie wpływa na oczekiwane stopy zwrotu z najmu, biorąc pod uwagę, że czynsze nie rosną tak szybko. Liczba transakcji zakupu lokali na własny użytek była większa rok do roku, akcja kredytowa rośnie. Tak więc wydaje mi się, że ten rok powinien być jeszcze dobry pod względem popytu. Spodziewamy się spadku sprzedaży mieszkań o kilka, kilkanaście procent, a więc nie w takim tempie, by deweloperzy byli zmuszeni do obniżania cen – mówi Książak. W najbliższych miesiącach należy się więc nastawiać na dalszy wzrost, choć już nie tak dynamiczny jak w 2018 r.