Jeden lokal, różne funkcje

Zmiana sposobu użytkowania nastręcza w praktyce wielu trudności. Przepisy nie zawsze pomagają rozwiązać wszystkie problemy. Na wokandach sądowych pełno więc tego typu spraw.

Bez nadzoru ani rusz

Prawo budowlane przewiduje, że korzystać z lokali i budynków można zgodnie z ich przeznaczeniem. Nie oznacza to jednak, że jeśli budynek ma np. charakter usługowy to już nigdy nie będzie można przeznaczyć go na inne cele.

Przepisy zawierają furtkę, a konkretnie art. 71 prawa budowlanego. Dopuszcza on możliwość zmiany sposobu użytkowania lokalu. Zgodnie z tym przepisem zmiana polega na „podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki" bezpieczeństwa: pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, sanitarne, ochrony środowiska, lub wielkość czy układ obciążeń.

– Oznacza to, że jeżeli planuje się podjąć działalność, która nie ma wpływu na wymienione w tym przepisie warunki, niepotrzebne są żadne formalności budowlane – mówi Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana.

– Z kolei gdy taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie swojego zamiaru staroście lub prezydentowi miasta na prawach powiatu. Po złożeniu zgłoszenia trzeba odczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta (lub prezydent) nie wniesie sprzeciwu, można rozpoczynać działalność. Gdy dojdzie jednak do wniosku, że zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie, wówczas wnosi sprzeciw. Informuje również inwestora, że trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Przy czym zmiana sposobu użytkowania może dotyczyć zarówno całości budynku, jak i jego części – dodaje Mariola Berdysz.

Uwaga: warunki

Eksperci są zgodni. Najwięcej trudności nastręcza obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

– Wiele osób zwyczajnie nie wie, że jeżeli planuje zmienić sposób użytkowania lokalu w budynku położonym na terenie nieposiadającym miejscowego planu, musi wcześniej otrzymać warunki zabudowy – tłumaczy Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.

– Konieczność ich uzyskania potrafi opóźnić nawet o kilka miesięcy rozpoczęcie planowanej działalności – ostrzega Konrad Młynkiewicz, radca prawny oraz dyrektor działu prawa administracyjnego w kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

– Nie wszyscy mają też szansę otrzymać warunki. Przykładowo mieszkanie na parterze ma być zaadaptowane na gabinet medycyny estetycznej. Urząd miasta nakazał więc w warunkach zabudowy zapewnienie dodatkowych miejsc postojowych dla pacjentów. A w praktyce jest to zwyczajnie nierealne – tłumaczy mec. Dąbrowski.

Wówczas wyjścia są dwa. Albo zrezygnuje się z inwestycji, albo trzeba walczyć w sądzie, a czas płynie.

Właściciele lokali często nie dopełniają formalności związanych ze zmianą sposobu użytkowania budynku lub jego części.

– Nie można też odwrócić kolejności, czyli najpierw rozpocząć prace adaptacyjne, a dopiero potem zadbać o formalności. W takim bowiem wypadku popełnia się samowolę budowlaną. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wtedy interweniować i wstrzymać użytkowanie obiektu budowlanego (lub jego części) oraz nałożyć obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów. Bada m.in. czy nie narusza przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dojdzie do wniosku, że wszystko jest w porządku, ustala opłatę legalizacyjną. Może też nakazać przywrócenie pierwotnej funkcji lokalu – podkreśla Mariola Berdysz.

Problem: showroomy

– Tak dzieje się m.in. w wypadku otwierania biur czy sklepów. Przykładem zmiany sposobu użytkowania mieszkania wymagającym zgłoszenia jest otwarcie tzw. showroomu, czyli ekskluzywnego sklepu dla wybranych klientów, z rzeczami z górnej półki, najczęściej ubraniami, w którym w komfortowych warunkach można je przymierzyć i kupić – mówi Konrad Młynkiewicz.

– Taki lokal z całą pewnością przestaje pełnić funkcję mieszkania, który co do zasady przeznaczony jest do prowadzenia gospodarstwa domowego, a zmienia się w lokal handlowy, który nie może funkcjonować bez wcześniejszej zmiany sposobu użytkowania – wyjaśnia mec. Młynkiewicz.

Obecnie też na masową skalę adaptuje się mieszkania i domy jednorodzinne na mieszkania pracownicze lub pod najem krótkoterminowy. W praktyce nastręcza to problemów.

– Często tego typu sprawy goszczą na wokandzie sądowej. W wydawanych przez sądy administracyjne wyrokach podkreśla się, że korzystanie z mieszkania lub domu jednorodzinnego przez pracowników konkretnej firmy lub ich najem krótkoterminowy prowadzi do zmiany sposobu użytkowania z lokalu mieszkalnego na obiekt zamieszkania zbiorowego, co stanowi zmianę sposobu użytkowania, wymagającą dopełnienia formalności – wyjaśnia mec. Młynkiewicz

Więcej niż 30 proc.

Sporo problemów przysparza adaptacja domów jednorodzinnych. Zgodnie z definicją prawa budowlanego jest to budynek, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch mieszkań albo jednego lokalu mieszkalnego i użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku.