Lekkie liftingi i duże operacje

To, co na rynku biurowym było nowoczesne dziesięć, góra kilkanaście lat temu, dziś często uchodzi za stare. Najemcom oferuje się coraz wyższe, naszpikowane technologiami obiekty, w których mogą nie tylko pracować, ale i dobrze zjeść, a nawet uciąć sobie drzemkę.

– Minione pięć lat na rynku biur w Polsce to okres intensywnego rozwoju i dynamicznych zmian – podkreśla Elżbieta Czerpak, dyrektor działu badań rynku w firmie doradczej Knight Frank. – W tym czasie rynek ten w największych ośrodkach biznesowych powiększył się o niemal 4 mln mkw., co daje wzrost zasobów o niemal 50 proc. Rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny.

Liftingi i operacje

Niemal 30 proc. biurowców ma po kilkanaście lat. Dla rynku kapitałowego takie budynki są mniej atrakcyjne, choć wiele starzeje się godnie.

Nowo budowane obiekty są coraz większe. Dziś, jak podaje Knight Frank, w budowie jest najwięcej „wielkoskalowych" biurowców w historii rynku – zarówno pojedynczych budynków, jak i kompleksów.

Na ich tle niższe obiekty, z ogromnymi, niewykorzystanymi powierzchniami wspólnymi, wyglądają jak ubodzy krewni. Z krajobrazu Warszawy musi zniknąć np. stosunkowo niewysoki Ilmet, przestarzały biurowiec przy rondzie ONZ. – W jego miejscu, jak podaje właściciel, firma Skanska, ma powstać 188-metrowy wieżowiec Warsaw One – mówi Marcin Szlęzak, dyrektor wykonawczy firmy doradczej Find Offce. – Planowany obiekt może zwiększyć powierzchnię blisko trzykrotnie – dodaje Krzysztof Cipiur, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.

Słychać też, że wyburzony ma być Kolmex. Budynek z lat 90. ustąpiłby miejsca wieży. Eksperci zwracają też uwagę na mokotowski Empark, którego część ma ustąpić miejsca mieszkaniom. Zniknąć ma też Atrium na Woli. Miałby tam stanąć 135-metrowy drapacz chmur.

Wyburzenie to radykalne rozwiązanie. Większość biurowców da się uratować. Marcin Szlęzak zauważa, że w ostatnich latach przyspieszyła fala modernizacji biurowców.

– Modernizuje się budynki i kamienice biurowe, a pofabryczne obiekty zmienia się w koncepty mixed-use, które łączą powierzchnię biurową, handlową i mieszkalną – zauważa, wskazując budynki, które przeszły, przechodzą i będą przechodzić modernizację. – W końcówce 2019 r. rozpoczęły się prace modernizacyjne dwóch biurowców – Helion i Luminar – na warszawskim Mokotowie. Zaplanowano odświeżenie części wspólnych; holi i recepcji. Modernizacja zakłada także przebudowę patio. Kompleks biurowy przyjął nazwę HOL 7.7, która nawiązuje do rzutów architektonicznych nieruchomości wybudowanych na planie liter „H" i „L" i adresu budynków.

Zmodernizowany ma być też Antares przy ul. Marynarskiej. – Oferuje 9,4 tys. mkw. powierzchni najmu – podaje dyr. Szlęzak. – 16-letni obiekt ma być wyposażony w najnowszej klasy technologię i rozwiązania architektoniczne. Modernizacja ma potrwać do końca czerwca 2020 roku.

Przykłady podają też eksperci Knight Frank. Marta Sobieszczak z tej firmy opowiada o biurowcu UBC II. W powstałym w 2000 r. budynku zmodernizowano recepcję, zmieniono wystrój wejścia, odświeżono hol windowy, wprowadzono bramki z kontrolą dostępu.

Częściowo odświeżono też Zaułek Piękna, stołeczny biurowiec z 2005 r. Nowe oblicze zyskało lobby, lifting przeszły też łazienki i hole windowe. Nowe szaty mają też budynki z 2000 r. Bokserska Office Center, dzięki czemu zyskały nowych najemców. W Łodzi unowocześnił się biurowiec Łódź 1 (oddany w 2006 r.).

Rękę na pulsie trzymają też właściciele zabytkowych obiektów. Marcin Szlęzak wskazuje np. kamienicę Poznańska 37. – Jako jedna z nielicznych w Warszawie przetrwała wojnę praktycznie bez zniszczeń – opowiada. – Rewitalizacja przebiegła w latach 2015–2017 pod nadzorem konserwatora zabytków. Dobudowano dodatkowe piętro i antresolę. Budynek oferuje 4,1 tys. mkw., z czego 3,5 tys. mkw. zajmują biura, a 600 mkw. handel i usługi. Dyrektor Find Office wskazuje też na kamienicę Smolna 40, zrewitalizowaną w latach 2014–2016.

Koszty i technologie

Jak mówi Izabela Miazgowska, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami w Knight Frank, wraz z upływem lat zmienia się architektura budynków, wykorzystywane są materiały lepszej jakości.

– Część kilkunastoletnich budynków może mieć stosunkowo wysoki współczynnik powierzchni wspólnych, a niektóre także większe zużycie mediów ze względu na starsze technologie. Przekłada się to na wyższe koszty utrzymania biura – zauważa. Miazgowska podkreśla, że bardzo ważne jest wypracowanie długotrwałych relacji z najemcami. Stawia na komfort użytkowników budynku, aby czuli się w nim bezpiecznie i wygodnie.

A Elżbieta Czerpak komentuje, że kluczowa jest strategia inwestycyjna właściciela.

– Jeśli nieruchomość nie wymaga gruntownych zmian lub inwestor nie jest gotowy na radykalne rozwiązania, czasami wystarczy face lifting części wspólnych budynku i efektywne zarządzanie nieruchomością plus dobry plan marketingowy – mówi. – Przy komercjalizacji starszego budynku niezwykle istotne jest elastyczne podejście właściciela. W niektórych przypadkach konieczna może być zmiana grupy docelowej i oczekiwań dotyczących okresu najmu czy warunków finansowych. Jeśli mamy do czynienia z biurowcem wynajętym, właściwym rozwiązaniem może się okazać włączenie w proces zmian kluczowego najemcy.

Michał Turek ze spółki SPIE Building Solutions komentuje, że proces modernizacji biurowców zaczął się mniej więcej trzy lata temu. – Przyspieszenie, które teraz widzimy, jest bezprecedensowe. Można to ocenić np. po rosnącej liczbie zaproszeń do przetargów na przeprowadzenie unowocześnienia obiektów, które otrzymujemy – mówi.