Magazynowy brownfield

Inwestycje brownfield – polegające na ponownym wykorzystaniu terenów, budynków czy infrastruktury przemysłowej – są bardzo popularne wśród deweloperów mieszkaniowych i biurowych. W starych fabrykach powstają mieszkania, biura, lokale usługowe i handlowe. Pofabryczne, często zdegradowane, nieruchomości zamieniają się w tętniące życiem wielofunkcyjne dzielnice. Projekty typu brownfield lubią też inwestorzy komercyjni, m.in. Accolade.

W Czechach, w Polsce

– Transformacja obiektów poprzemysłowych jest bardzo ważnym elementem naszej strategii – mówi Lukáš Répal, dyrektor operacyjny Accolade.

Podkreśla, że firma stawiała na takie inwestycje na długo, zanim zaczęła się nimi interesować większość branży. – W Czechach jednym z naszych pierwszych projektów była rewitalizacja dawnych zakładów produkujących zamki i systemy bezpieczeństwa w Týniště nad Orlicí – opowiada. – Teraz jest to nowoczesny zakład, który dostarcza rozwiązania zapewniające bezpieczeństwo największym na świecie zakładom motoryzacyjnym.

Te doświadczenia, jak podkreśla Lukáš Répal, Accolade przenosi na polski rynek.

– Podobnie postąpiliśmy ze szczecińskim zakładem, który kiedyś produkował samoloty wojskowe, potem kable – mówi. – Dziś na jego terenie znajduje się lekki zakład produkcyjny i logistyczny. W Bydgoszczy zamiast opuszczonej fabryki chemicznej w samym sercu miasta można dziś oglądać nowoczesny park logistyczny o powierzchni 50 tys. mkw.

Teraz inwestor koncentruje się na Częstochowie. Na terenach opuszczonych przez Hutę Częstochowa i zlikwidowaną firmę Polnam powstają dwa magazyny o łącznej powierzchni 31,6 tys. mkw. Wartość projektu to ok. 26,4 mln euro.

Dyrektor Répal komentuje, że projekty zakładające adaptację starych budynków czy rewitalizację terenów poprzemysłowych to większe wyzwanie niż inwestycje greenfield (na gołym terenie – red.). – Zwykle są to tereny w pobliżu strategicznych węzłów komunikacyjnych, a nawet blisko centrów miast, wymagają więc specjalistycznego podejścia i znacznych inwestycji, co dla samych gmin jest często niemożliwe do realizacji – wyjaśnia. – Kluczowa dla powodzenia takich projektów jest więc współpraca między władzami lokalnymi a inwestorami.

Udział inwestycji typu brownfield w portfolio Accolade przekracza 50 proc.

– Przyszłością tego typu inwestycji mogą być obiekty wielofunkcyjne zarówno z budynkami przemysłowymi przearanżowanymi na mieszkania i biura, jak i z nowoczesnymi parkami przemysłowo-produkcyjnymi bazującymi na doskonałej komunikacji z rynkami zewnętrznymi i tkanką miasta – ocenia dyrektor Accolade.

– Jedną z większych bolączek inwestorów i deweloperów jest mała podaż niezabudowanych działek, dlatego wierzymy, że ustawodawstwo będzie w przyszłości wspierać tego typu inwestycje, co przełoży się na wzrost gospodarczy, atrakcyjne miejsca pracy i związane z tym możliwości biznesowe, a samym miastom i gminom ułatwi unowocześnianie i rewitalizację terenów poprzemysłowych – podkreśla Lukáš Répal.

Przykładem dewelopera, który nie boi się inwestycji brownfield, jest Hillwood, na co zwraca uwagę Renata Osiecka, partner zarządzająca w firmie doradczej Axi Immo.

– Dotyczy to zwłaszcza regionu Górnego Śląska, ale też Warszawy – mówi ekspertka. – W Sosnowcu deweloper zdecydował się na zakup centrum handlowego, które zostało wyburzone i w jego miejscu powstało niemal 50 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-logistycznej, która szybko została skomercjalizowana ze względu na lokalizację parku w mieście.

Deweloper projekty brownfield realizuje też w Rudzie Śląskiej i Mysłowicach. – Nowe inwestycje wykorzystujące tereny poprzemysłowe przygotowują również inni gracze, w tym m.in. Panattoni – wskazuje Renata Osiecka.

Adres i komunikacja

Ekspertka Axi Immo zauważa, że dostępność gruntów pod inwestycje – i komercyjne, i mieszkaniowe – sukcesywnie spada, zwłaszcza w dużych miastach. – W sektorze magazynowym nadal przeważają projekty na terenach typu greenfield, najczęściej poza granicami miast, jednak deficyt działek sprawia, że obserwujemy stały wzrost zainteresowania również terenami typu brownfield – podkreśla.

Dodaje, że tereny poprzemysłowe są rzadziej wybierane ze względu na większe ryzyko i nakłady inwestycyjne związane z przygotowaniem gruntu.

– Bardzo często tereny te są zanieczyszczone i wymagają rekultywacji. Dochodzą koszty wyburzenia lub modernizacji istniejącej zabudowy – tłumaczy Osiecka. – Dużo zależy również od miejscowego planu. Jeśli na dawnym obszarze poprzemysłowym dopuszczone są funkcje mieszkaniowe czy biurowe, a okolica zmienia charakter, nowe inwestycje magazynowe nie są często spotykane. Uzyskanie pozytywnej decyzji środowiskowej może być tam trudniejsze. Inaczej jest w przypadku otoczenia od dawna przemysłowego, tam zainteresowanie ponownym zagospodarowaniem gruntów jest duże.

Ekspertka Axi Immo mówi, że zaletą terenów poprzemysłowych jest lokalizacja, bardzo często w mieście z dostępem do komunikacji miejskiej. Pozwala łatwiej pozyskać pracowników, a w przypadku logistyki miejskiej skraca czas dostaw do klienta końcowego.