Zanim inwestycje przyspieszą, minie jeszcze trochę czasu

W niedzielę, 19 września, wchodzą w życie uproszczenia w formalnościach budowlanych. Jak pan je ocenia?

Pozytywnie. Co prawda nowe rozwiązania to żadna rewolucja, ale zawierają kilka istotnych zmian, które powinny przyspieszyć część procedur budowlanych.

A konkretnie?

Przede wszystkim te dotyczące szybszego przyłączania nowych inwestycji do sieci elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych. Pojawią się konkretne terminy dla przedsiębiorstw na wydanie warunków przyłączenia do sieci, których przekroczenie spowoduje naliczenie kar pieniężnych. Będzie więc podobnie jak w wypadku pozwolenia na budowę, gdzie za każdy dzień zwłoki grozi kara w wysokości 500 zł.

Od lat zabiegaliśmy o tego typu zmiany. Moim zdaniem podobne sankcje powinny obowiązywać również w wypadku wszystkich uzgodnień i opinii. Wówczas nie byłoby tak dużych opóźnień przy załatwianiu formalności.

Ale zmiana wchodzi w życie znacznie późnej, a nie 19 września.

Nie szkodzi. Dobrze, że jest. Dodatkowe miesiące pozwolą przedsiębiorstwom przygotować się do tych zmian.

Nowe przepisy odchudzają projekt budowlany. To dobry kierunek?

Uważam, że tak. Dzielą one odpowiedzialność za projekt budowlany między urzędników a projektanta, a temu ostatniemu dają większe uprawnienia. Do tej pory inwestor składał do starostwa projekt architektoniczno-budowlany zawierający informacje nie tylko o zewnętrznej bryle budynku, o zagospodarowaniu terenu, ale i o instalacjach wewnętrznych. Następnie urzędnik sprawdzał obliczenia konstrukcyjne oraz instalacje. W praktyce była to fikcja.

Żadne starostwo nie ma bowiem tylu wykwalifikowanych urzędników, by mogło to robić. Nowe przepisy z tym zrywają. I bardzo dobrze. Ale dużo zależy od praktyki. Odchudzony projekt będzie dobrze funkcjonować, tylko gdy zostaną spełnione dwa warunki. Po pierwsze, projekty będą powstawały zgodnie z literą prawa. Po drugie, urzędnicy będą jednakowo interpretować nowe przepisy.

Duża odpowiedzialność spadnie też na głównego inspektora nadzoru budowlanego. W razie wątpliwości, które na pewno będą się pojawiać, powinien on wydawać wytyczne, dzięki którym będzie można interpretować prawo, zapewniając jego spójność i jednolitość stosowania. Przy tak dużej nowelizacji będzie to miało ogromne znaczenie.

Nowe przepisy dają inwestorom wybór. Przez rok mogą załatwić formalności na starych zasadach lub na zmienionych. Myśli pan, że większość z nich będzie zachowawcza i wybierze stary, sprawdzony system?

Sądzę, że tak. Ale co tu dużo mówić: niespecjalnie mieli wybór. Zmiany w prawie budowanym są doskonale znane inwestorom, i to od wielu miesięcy. Dzięki temu PZFD przeprowadził już szkolenia w tym zakresie. Ale nawet te, które odbywały się w połowie września, nie obejmowały nowego rozporządzenia dotyczącego projektu budowlanego. Bo go nie było. Szkolenia nie były więc pełne. Z naszych rozmów z deweloperami wynika, że chociaż nowe rozwiązania są dla nich korzystne, wielu szybko z nich nie skorzysta. W wypadku starych zasad mogą z grubsza oszacować czas, jaki muszą poświęcić na skompletowanie decyzji, a nowe uregulowania to wciąż jedna wielka niewiadoma.

Od niedzieli zmieniają się też zasady wytyczania obszaru oddziaływania obiektu. Będzie on znacznie mniejszy. Dzięki temu sąsiedzi będą mieli mniej do powiedzenia. To chyba dobrze dla inwestorów?

To prawda. Z definicji obszaru oddziaływania obiektu obecnie wynika, że jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym jego zabudowy. Nowe przepisy wykreślają z tej definicji sformułowanie „w zagospodarowaniu", co ma duże praktyczne znaczenie. Jest to bowiem pojęcie o wiele szersze aniżeli „zabudowa". Dzięki temu dziś właściciel sąsiedniej działki może być stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, gdy się wykaże innego typu uciążliwości związane z planowaną inwestycją, a nie tylko ograniczenia związane z zabudową własnej działki.

Przykładowo pojawiały się tego typu przypadki, że sąsiad blokował inwestycję, bo o określonej godzinie przez chwilę padał na jego nieruchomość cień budynku. Na korzyść blokujących rozstrzygają sądy, które bardzo szeroko traktują pojęcie zagospodarowania terenu, biorąc pod uwagę także różnego typu immisje, jak zwiększenie natężenie hałasu, wibracji czy pola elektromagnetycznego. Tymczasem nie zawsze ma to związek lub wpływ na budowany obiekt. Dzięki tej zmianie wiele inwestycji nie będzie już bezpodstawnie blokowanych.

Dziś nieważność pozwolenia na budowę i użytkowanie można stwierdzić wiele lat po tym, jak budynek już powstał i był użytkowany. Od 19 września będzie ograniczenie czasowe.

Znam przypadki, że budynek stoi od dawna. Mieszkają w nim ludzie. I raptem po wielu latach wszczyna się procesy sądowe i zostaje nieoczekiwanie podważona ważność pozwolenia na budowę tego budynku. Prowadzi to do niepewności prawnej. Ale i tak uważam, że pięć lat to zdecydowanie za długo. Powinno być maksymalne rok od oddania inwestycji do użytkowania.

Kiedy wchodzi w życie zmiana w prawie budowlanym, rezygnuje się z niektórych formalności. Tak też jest i w tym wypadku. Które zmiany w tym zakresie pana zdaniem są korzystne?

Cieszę się, że lista inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę się wydłuży. Warto wspomnieć m.in. o instalacji gazowej wykonywanej wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku czy przydomowych tarasach naziemnych. Z obowiązku zgłoszenia zwolnione będą też urządzenia melioracji wodnej. Natomiast biletomaty, wpłatomaty, a także automaty: sprzedające, na paczki, przechowujące przesyłki lub służące do wykonywania innego rodzaju usług – wysokości do 3 m włącznie – będą zwolnione z jakichkolwiek formalności. W dobie pandemii zwolnienie automatów na paczki z formalności to strzał w dziesiątkę.

CV

Konrad Płochocki

, radca prawny, członek zarządu i dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Członek zarządu polskiego oddziału Urban Land Institute. Ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego oraz podyplomowe studia rynek nieruchomości i bankowość hipoteczna.