Jak przystosować pomieszczenie garażowe do prowadzenia sklepu

Sklep internetowy, pracownia, galeria, warzywniak lub sklep spożywczy. Masz głowę pełną pomysłów i jeden z nich chcesz zrealizować. Dysponujesz mieszkaniem po dziadku lub wolnym garażem obok domu. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby ten lokal stał się siedzibą twojej firmy, a garaż - osiedlowym sklepem.

Prawo budowlane zezwala na korzystanie z lokali, budynków oraz innych obiektów budowlanych zgodnie z ich przeznaczeniem. Mieszkanie powinno być wykorzystywane na cele mieszkaniowe, a garaż ma służyć do trzymania w nim samochodu. Ale to samo prawo budowlane przewiduje możliwość zmiany ich sposobu użytkowania. Mówi o tym art. 71 prawa budowlanego.

Przepis reguluje, że zmiana sposobu użytkowania polega na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa przeciwpożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź co do wielkości lub układu obciążeń.

Jak należy to rozumieć? - Jeżeli podejmujemy działalność, która nie ma wpływu na wymienione w przepisie warunki, nie potrzebne są żadne formalności budowlane. Natomiast gdy taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie - wyjaśniła Mariola Berdysz, dyrektor fundacji "Wszechnica budowlana".

Zmiana sposobu użytkowania może dotyczyć zarówno całości budynku, jak i jego części. Osoba, która się na nią zdecydowała, zgłasza to staroście i składa wymagane dokumenty. Są to:

- opis i rysunek (mapa), określające usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i na sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania; Uwaga! Ten dokument trzeba dołączyć przy adaptacji garażu lub budynku gospodarczego, nie będzie on natomiast potrzebny w wypadku zmiany sposób użytkowania lokalu.

Niektóre starostwa wymagają ponadto projektu budowlanego, a nie prostego rysunku wraz z opisem. Robią to z naruszeniem przepisów.

- zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń; dowody uzyskania wymaganych uzgodnień, pozwoleń i opinii (od rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych, sanitarno-higienicznych, bezpieczeństwa i higieny pracy bądź od konserwatora zabytków); Uwaga! Jeżeli planujemy otworzyć sklep lub biuro, to musimy pamiętać o opinii rzeczoznawcy ds. bhp oraz sanitarno-higenicznych, a gdy większe przedsięwzięcie - to także od rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych.

- w niektórych przypadkach może być wymagana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Wystarczy, że nasz sklep czy biuro będzie miało wpływ na obszar Natura 2000. Są to tereny, na których znajdują się ptaki, rośliny, zwierzęta lub ich siedliska objęte ochroną (obecnie dotyczy to ok. 11 proc. Polski). Pojęcie to do polskich przepisów wprowadziła ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (DzU nr 92, poz. 880 z późn. zm.), bo wymagała tego Komisja Europejska. Decyzję środowiskową wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta;

Przykład

Jan Wiśniewski chce zmienić sposób użytkowania budynku gospodarczego, ale okazało się, że tuż przy ścianie tego budynku znajduje się siedlisko chronionego modraszka telejusa. Będzie musiał więc przejść postępowania oceniające, czy zmiana sposobu użytkowania nie zagrozi temu motylowi.

- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dla osób prawnych może podpisać je pełnomocnik; nie można wtedy zapomnieć o dołączeniu do oświadczenia oryginału lub urzędowo poświadczonego odpisu (od osoby prawnej wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego wymagany jest aktualny odpis z KRS). Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonania robót budowlanych. Gdy prawem do nieruchomości dysponuje więcej niż jedna osoba fizyczna lub prawna, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób;

Uwaga! Z uzyskaniem oświadczenia mogą mieć trudności osoby, które chcą zmienić sposób użytkowania lokalu. Takie oświadczenie może podpisać właściciel budynku, gdy chodzi o mieszkanie spółdzielcze własnościowe - będzie to spółdzielnia mieszkaniowa, gdy dotyczy własności - wspólnota mieszkaniowa.

- ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego); wydaje ją wójt, burmistrz, prezydent miasta;

- ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę mającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;

Uwaga! O formalności trzeba zadbać przed zmianą garażu na sklep czy mieszkania na biuro, a nie później. Jeżeli odwróci się kolejność, zgłoszenie jest nieskuteczne i będzie to samowola budowlana. Wówczas jedyną możliwością sformalizowania zmiany sposobu użytkowania będzie legalizacja. Jest to postępowanie długotrwałe. Prowadzi je powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Po złożeniu wniosku czeka się 30 dni. Jeżeli w tym czasie starostwo milczy i niczego nie żąda od inwestora ani nie wniesie sprzeciwu, to może on przystąpić do realizacji inwestycji. Jest to tzw. milcząca zgoda.