Akt notarialny nie wzmacnia roszczeń z umowy rezerwacyjnej

Rz: Nadal na rynku deweloperzy proponują klientom tzw. umowy rezerwacyjne. Nie mają pozwoleń na budowę, więc zamiast umowy przedwstępnej chcą zawrzeć rezerwacyjną. Klienci, aby poczuć się bezpiecznie, wolą ją podpisać u notariusza. Czy taka forma lepiej zabezpiecza interes kupujących?

Lech Borzemski: Wyjaśnijmy najpierw, czym jest umowa rezerwacyjna. Po pierwsze, to nie jest umowa nazwana, czyli zdefiniowana w kodeksie cywilnym. A to oznacza, że zawierając taką umowę, w razie kłopotów, nie będziemy się mogli odwołać do żadnej regulacji dotyczącej np. umowy sprzedaży czy umowy zamiany, która jest zdefiniowana w k.c. Zatem wzorów umów rezerwacyjnych może być wiele. Zazwyczaj jednak chodzi w nich o zatrzymanie mieszkania dla klienta na jakiś czas, za co deweloper pobiera pewną opłatę rezerwacyjną.

Co zatem daje kupującemu, jakie gwarancje, zawarcie umowy notarialnej z deweloperem przed notariuszem?

Jeżeli jest to wspomniana wyżej umowa rezerwacyjna, to forma notarialna nie powoduje powstania pomiędzy stronami tej umowy żadnych szczególnych roszczeń innych niż z umowy przedwstępnej. Jeżeli chcemy mieć pewność, że deweloper zawrze z nami w przyszłości umowę sprzedaży naszego mieszkania, to należy zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, a nie rezerwacyjną.

Czy też należy ją zawrzeć notarialnie?

Umowa przedwstępna sprzedaży może być zawarta albo w formie pisemnej, albo w formie aktu notarialnego. Reguluje to kodeks cywilny, art. 389, 390, a w zakresie zadatku także w art. 394. Umowa przedwstępna jest szczególnego rodzaju umową, zobowiązującą obydwie strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Najczęściej jest to umowa sprzedaży, ale może być też umowa darowizny, zniesienia współwłasności, zamiany. Umawiamy się zatem, że w jakimś terminie zawrzemy np. umowę sprzedaży określonego mieszkania za określoną cenę. Jeżeli zawrzemy umowę przedwstępną w formie pisemnej bez udziału notariusza, to także będzie ważna, ale nie wywrze tych samych skutków co umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Otóż umowa zawarta aktem notarialnym daje nam bardzo poważną broń do ręki w razie nierzetelności drugiej strony: alternatywnie do roszczeń finansowych można się domagać przed sądem wykonania tejże umowy. Gdy więc deweloper powie: zrywam umowę i oddaję podwójny zadatek, możemy się na to nie zgodzić, tylko żądać sprzedaży obiecanego mieszkania. Przy zwykłej umowie pisemnej nie mamy takiego roszczenia. Możemy tylko odebrać zadatek w podwójnej wysokości i ewentualnie dochodzić naprawienia szkody. Bardzo ważne jest też to, że roszczenie o zawarcie umowy wynikające z umowy notarialnej można ujawnić w dziale III księgi wieczystej.

Czasem jednak deweloper oferuje tylko możliwość zawarcia umowy rezerwacyjnej. Często nie dołącza do takiej umowy projektu umowy przedwstępnej, więc klient tak naprawdę nie wie, na jakich warunkach będzie kupować mieszkanie. Ponieważ jednak chce uniknąć podwyżki ceny, co ostatnio zdarzało się często, więc namawia dewelopera, żeby udał się do notariusza, bo wierzy, że po spisaniu umowy rezerwacyjnej notarialnej warunki nie mogą ulec zmianie...

Jak już mówiłem wcześniej, w przypadku umowy rezerwacyjnej forma nie ma znaczenia dla przyszłych roszczeń stron. Nie wzmacnia ich, jak przy umowie przedwstępnej. Możemy tylko powiedzieć, że forma notarialna ma skutki dowodowe, bo wiadomo, że wówczas nie ma wątpliwości co do tożsamości i podpisów stron transakcji.

Czy notariusze powinni się godzić na sygnowanie takich umów, podpieranie ich swoim autorytetem, zaufaniem do zawodu?

Niekorzystne dla słabszej ze stron zapisy biorą się z nierównowagi popytu i podaży. Stąd dyktowanie warunków kupującym. Nie twierdzę jednak, że nie należy zawierać umów rezerwacyjnych, jeśli komuś bardzo zależy na mieszkaniu w danej lokalizacji. Ale kupujący musi wiedzieć, jakie skutki i ryzyko wiążą się z taką umową. Czy pan poświadczyłby notarialnie umowę o rezerwację mieszkania?

Zastanawiałbym się. Musiałbym przeczytać dokładnie taką umowę i ocenić, czy jej treść jest zgodna z prawem. Jako notariusze jesteśmy tu w dość trudnej sytuacji dlatego, że przepisy mówią, że mamy obowiązek dbać o słuszne i należyte zabezpieczenie praw i interesów obu stron. Nie należy rozumieć tego dosłownie jako wkraczanie pomiędzy ustalenia naszych klientów.

Zwróciłby pan zatem klientowi uwagę, że podpisanie danej umowy nie jest w jego interesie?

Nie mam prawa odradzać stronie zawarcia umowy np. dlatego, że cena jest za wysoka. Nie wolno mi takich rzeczy robić, bo nie jestem doradcą. Jako jedyną przesłankę odmowy dokonania czynności notarialnej mogę wskazać sprzeczność z prawem. Jeżeli tak jest, nie tylko mam prawo, ale i obowiązek odmówić jej dokonania. Nawet gdyby strony nalegały.

A kiedy ewidentnie umowa jest niekorzystna dla klienta dewelopera?

Tu jest cienka, nieprzekraczalna linia. Nie mogę powiedzieć wprost: niech pan tego nie robi, przecież to są niekorzystne warunki. Nigdzie nie jest powiedziane, że umowa ma być jednakowo dobra dla wszystkich. Mogę się jednak upewnić, czy klient rozumie zapisy umowy, czy wie, w jakiej sytuacji będzie po jej zawarciu. Jeżeli klient mówi: rozumiem i na to się godzę - to w porządku. Tu moja rola się kończy.

Jeżeli klient notariusza i dewelopera jest przekonany, że trafił do kancelarii, która została wskazana przez dewelopera, a transakcja nie wyszła, gdzie powinien zgłaszać swoje obiekcje?

Przede wszystkim obydwie strony umowy powinny zgodnie wybrać notariusza, u którego chcą zawrzeć umowę. Po drugie, zawarcie umowy w kancelarii wskazanej przez dewelopera absolutnie nie oznacza, że umowa będzie sporządzona nierzetelnie. Podstawową cechą notariusza jest bowiem bezstronność. Nadzór nad pracą notariuszy sprawują organy samorządu notarialnego. W Polsce jest 11 izb notarialnych, które mają siedziby w tych miastach, gdzie mieszczą się sądy apelacyjne. Skargi rozpoznają rady izb notarialnych.