Każdy właściciel ma prawo kontrolować pracę zarządcy

RZ: Czy zarządca budynku ponosi przed wspólnotą mieszkaniową odpowiedzialność, kiedy okazuje się, że nie przeprowadził niezbędnych remontów czy przeglądów, że występują w nim inne zaniedbania, a w kasie brakuje na to pieniędzy, choć mieszkańcy wpłacili odpowiednie składki?

Aleksandra Dalecka:

W pierwszej kolejności należy ustalić, w jakiej formie w danej wspólnocie wykonywany jest zarząd, gdyż od tego w praktyce zależy sposób dochodzenia roszczeń. Mamy przy tym do dyspozycji odpowiedzialność cywilną, karną, a w przypadku zarządców profesjonalnych również odpowiedzialność dyscyplinarną.

W jaki sposób członkowie wspólnoty mogą dochodzić swoich praw?

Nie wdając się w omówienie szczegółowej regulacji, zawartej w ustawie o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku, można ogólnie stwierdzić, że w małych wspólnotach – do siedmiu lokali wyodrębnionych – do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zatem każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie oraz ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.We wspólnotach większych należy obowiązkowo powołać zarząd, którego członkiem może być osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Wreszcie w każdej wspólnocie właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Do czego zobowiązany jest zarządca nieruchomości?

Jeżeli dochodzi do powierzenia zarządu budynkiem zarządcy, zawierana jest z nim umowa, w której ustalany jest jego zakres praw i obowiązków. Umowę taką regulują przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zlecenia. Jest to umowa, na podstawie której zarządca ma postępować z należytą starannością właściwą dla zawodowego charakteru swojej działalności, nie ma on jednak obowiązku osiągnięcia określonego rezultatu. Zarządca jest np. zobowiązany na podstawie ustawy z 1 stycznia 1998 roku o gospodarce nieruchomościami do podejmowania czynności mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Czasem jednak ze względu na stan obiektu oraz brak funduszy zadanie to może być niewykonalne, niezależnie od tego, jakie starania podejmie zarządca. Dlatego też ustawa o gospodarce nieruchomościami zobowiązuje jedynie do podejmowania czynności koniecznych dla utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, a nie do utrzymania nieruchomości w takim stanie.

Ustalając odpowiedzialność zarządcy, nie rozlicza się go w tym przypadku za osiągnięcie skutku, tj. czy nieruchomość została zachowana w stanie niepogorszonym, a jedynie bada się, czy działania podjęte przez zarządcę mogły do tego doprowadzić. W umowie część obowiązków zarządcy można jednakże ukształtować jako obowiązek osiągnięcia określonego rezultatu, np. obowiązek corocznego pomalowania klatki schodowej.

Jeśli wspólnota powierzyła zarząd nieruchomością zarządcy profesjonalnemu – firmie – a więc niebędącemu jednocześnie członkiem wspólnoty, czy zarządca taki musi legitymować się licencją zawodową?

Tak, to wymóg ustawowy. Ponadto profesjonalny zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności zarządzania. W umowie o zarządzanie powinno być zawarte oświadczenie o posiadanym przez zarządcę OC. W przypadku zatem wadliwego wykonywania obowiązków przez zarządcę możliwe stanie się żądanie pokrycia szkody przez zakład ubezpieczeń zarządcy. Jest to niejednokrotnie sytuacja bardziej komfortowa, niż poszukiwanie majątku osoby niebędącej profesjonalnym zarządcą, z którego można by było zaspokoić roszczenia odszkodowawcze.

Co należy wziąć pod uwagę, decydując się na pociągnięcie zarządcy do odpowiedzialności?

Wspólnota powinna wykazać, iż działanie zarządcy było bezprawne, zawinione i spowodowało konkretną i wymierną szkodę. Może to być stosunkowo proste w sytuacji, gdy zarządca przywłaszczył środki z funduszu remontowego, co doprowadziło do pogorszenia stanu nieruchomości.Trudności mogą się pojawić przy udowodnieniu szkody powstałej na skutek podejmowania nietrafnych decyzji zarządcy bądź przy żądaniu odszkodowania za ogólne zaniedbania spowodowane w odczuciu mieszkańców działalnością zarządcy. W związku z tym warto sprecyzować w umowie o zarządzanie zakres obowiązków, co ułatwi ewentualne udowodnienie, że zarządca pewnych obowiązków nie wykonał bądź wykonał je nieprawidłowo.Pomocne jest także, gdy umowa z zarządcą zawiera jasne postanowienia co do czasu jej obowiązywania oraz możliwości jej wcześniejszego rozwiązania, np. by zarządca w okresie wypowiedzenia z przyczyn przez niego zawinionych nie był uprawniony do pobierania wynagrodzenia bądź by istniała możliwość wypowiedzenia umowy o zarządzanie ze skutkiem natychmiastowym. Jaki jest zakres odpowiedzialności zarządcy budynku? Poza odpowiedzialnością majątkową zarządca niewypełniający obowiązków na niego nałożonych podlega zawodowej odpowiedzialności dyscyplinarnej. Najsurowszą karą, jaka może być na niego nałożona, jest pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie trzech lat od dnia jej pozbawienia na podstawie postępowania przed ministrem budownictwa.

Posiadanie licencji zawodowej przez zarządcę budynku to wymóg ustawowy

Skargę należy dobrze uzasadnić, tj. wskazać konkretne zarzuty oraz dokumenty na poparcie twierdzeń w niej zawartych. Dlatego tak ważne jest precyzyjne wskazanie zakresu obowiązków zarządcy, by skarga nie opierała się wyłącznie na enigmatycznym stwierdzeniu, że zarządca nie wypełnia swoich obowiązków. Postępowanie dyscyplinarne nie pozwala na dochodzenie odszkodowania od zarządcy i jest dość długotrwałe, jednak perspektywa jego wszczęcia, podobnie jak perspektywa wszczęcia postępowania karnego, może zadziałać motywująco na zarządcę. Warto też sprawdzić zarządcę przed zawarciem z nim umowy w Centralnym Rejestrze Zarządców Nieruchomości dostępnym na stronie internetowej ministerstwa.

- Warto poświęcić czas na kontrolę bieżących poczynań zarządcy czy też zarządu, zwłaszcza gdy mamy poczucie, że ich działalność nie do końca odpowiada oczekiwaniom mieszkańców.

- Do nadzoru pracy zarządcy uprawniony jest każdy z właścicieli lokalu we wspólnocie.

- Bieżąca kontrola jest często niezbędna, by później dysponować odpowiednimi dowodami w celu dochodzenia odpowiedzialności odszkodowawczej.

- Jeżeli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który będzie mieć za zadanie doprowadzenie do ładu spraw wspólnoty.

- Zarządcy realizują często swoje obowiązki przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod ich bezpośrednim nadzorem. Wówczas zarządca ponosi również za nie odpowiedzialność majątkową (jego OC dotyczy także szkód wyrządzonych przez te osoby) i zawodową.

Zarząd – organ wspólnoty

- Obowiązkowy w tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych (więcej niż siedem lokali).

- Powoływany uchwałą o wyborze zarządu albo w umowie właścicieli o wyborze sposobu zarządu nieruchomością wspólną

- W skład wchodzą osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

- Odpowiedzialność osobista członków zarządu.

Zarządca profesjonalny

- Można mu powierzyć zarząd we wszystkich typach wspólnot.