Banki powinny być jeszcze bardziej elastyczne

Rz: Czy grozi nam taki kryzys, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, jaki spotkał rynek w USA?

Piotr Krawczyński: Wydarzenia wywołane kryzysem na rynku pożyczek hipotecznych w USA sprzed kilku miesięcy spowodowały, że w świadomości wielu osób utarło się mylne przekonanie, iż skoro obecne ceny nieruchomości w Polsce osiągnęły tak wysoki pułap, to również i w naszym kraju wysoce prawdopodobne są zawirowania w tym sektorze. Widmo kryzysu podobnego do tego, jaki obserwowaliśmy za oceanem, na razie nam nie grozi.

Dlaczego?

Jest kilka podstawowych powodów, które można przytoczyć na poparcie tej tezy. Zanim jednak je podam, wyjaśnię, czym są tzw. subprime loans, które przysporzyły kłopotów amerykańskim bankom. Najogólniej mówiąc, są to kredyty i pożyczki udzielane osobom, które wcześniej miały już problemy ze spłatą swoich zobowiązań, bez zdolności kredytowej lub które nie mogą z różnych względów udokumentować swoich dochodów.Jak wiadomo, udzielenie pożyczki takiemu klientowi wiąże się z większym ryzykiem dla banku, co rekompensuje on sobie zwykle odpowiednio wyższym oprocentowaniem udzielonego kredytu. Warto jednak nadmienić, że marże bankowe na poziomie 1 proc., z jakimi mamy do czynienia w Polsce, to na Zachodzie ewenement – standardowo są znacząco wyższe.

Z czego zatem wynika kryzys na rynku kredytów hipotecznych?

Dopóki w Stanach Zjednoczonych ceny nieruchomości rosły, problem sytuacji finansowej klientów umykał ogólnej uwadze. Wskaźnik LTV – używany do określania wysokości udzielanego kredytu do wielkości (wartości) zabezpieczeń spłaty tego kredytu – wahał się zazwyczaj w USA w przedziale pomiędzy 80 a 90 proc., co nawet w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy, wraz z rosnącymi cenami domów, pozwalało na odzyskanie pożyczonych przez bank środków.Sytuacja stała się niebezpieczna, gdy ceny nieruchomości wyhamowały, a następnie zaczęły spadać. Dodatkowo podstawowe stopy procentowe wzrosły za oceanem z poziomu 1 proc. (ustalonego przez Fed w czerwcu 2003 r.) do poziomu 5,25 proc. (ustalonego w czerwcu 2006 r. i obniżonego dopiero we wrześniu br.). W efekcie, doliczając marżę banku, skutkowało to niemal dwukrotnym wzrostem płaconej raty kredytu.

Poza tym kryzys w Stanach Zjednoczonych miał także inne podstawy. Na rynku trudnych pożyczek znaczące środki ulokowały fundusze inwestycyjne z całego świata. W chwili gdy pojawiły się problemy z subprime loans, wielkość ich aktywów zaczęła drastycznie spadać. W naszym kraju aktywa wszystkich funduszy sekurytyzacyjnych nie przekraczają 350 mln zł, co w zestawieniu z kwotą udzielonych przez banki kredytów hipotecznych – wynoszącą blisko 110 mld zł – jest sumą niewielką.

Czy banki w naszym kraju nie są zbyt liberalne przy udzielaniu kredytów hipotecznych i liczeniu zdolności kredytowej?

W Polsce banki bardzo restrykcyjnie podchodzą do weryfikacji kredytobiorcy, choć bywa, że w nielicznych instytucjach zdolność kredytowa jest naciągana. Jak wynika z raportu przygotowanego m.in. przez Biuro Informacji Kredytowej, problemy z terminową spłatą swoich zobowiązań ma niewiele ponad 2 proc. kredytobiorców. W porównaniu z rynkiem subprime w USA jest to wielkość znikoma – tam problem ten ma kilkakrotnie więcej kredytobiorców niż u nas. Poza tym w Polsce relacja kredytów hipotecznych do PKB wynosi ok. 10 proc., a w USA – aż 75 proc. To pokazuje skalę zjawiska, jeśli weźmiemy pod uwagę, że ok. 35 – 40 proc. to rynek subprime.

Czy ostatnio rzeczywiście mniej osób stać na kredyty hipoteczne, bo zdrożały, i znowu lepiej opłaca się wynająć, niż płacić raty?

Obserwowany w ostatnich miesiącach spadek dynamiki udzielanych kredytów hipotecznych nie jest spowodowany ich podrożeniem, lecz poziomem, jaki osiągnęły ceny mieszkań w największych polskich aglomeracjach. Przy obecnym pułapie wielu osób po prostu nie stać na własne M. Przyjmując, że średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wynosi 9500 zł, aby otrzymać kredyt w PLN na zakup mieszkania o powierzchni 50 mkw. (łączna cena to 475 tys. zł bez dodatkowych opłat) na 100 proc. wartości nieruchomości przy 40-letnim okresie kredytowania, osoba ubiegająca się o kredyt musi wykazać się dochodem netto przekraczającym 4500 zł i nie mieć żadnych innych zobowiązań.