Urzędnicy nie zauważyli domu jednorodzinnego

Eksperci z warszawskiej Okręgowej Izby Urbanistów na gminnych analizach nie zostawiają suchej nitki. Według nich urbanistyczna ocena wykonana na potrzeby inwestycji przy ul. Lipińskiej jest „tendencyjna i nieprawidłowa”.

Wojewoda mazowiecki z kolei pozwolenie na budowę wielorodzinnego bloku, wydane przez starostwo powiatu, uznał w październiku br. za nieważne, podkreślając, że budynek jest za wysoki o jedną kondygnację. Decyzja wojewody nie jest ostateczna, bo deweloper się od niej odwołał. Procedury urzędowe trwają, a blok rośnie.

Sprawa kontrowersyjnej inwestycji w podwarszawskim Wołominie zaczęła się na początku ubiegłego roku, kiedy to gmina wystąpiła sama do siebie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.– Naiwnością byłoby jednak sądzić, że na swojej działce ratusz chciał stawiać budynki komunalne – mówi mieszkaniec Wołomina, do którego rodziny należy pas ziemi sąsiadujący z inwestycją (nazwisko do wiadomości redakcji).

Gmina szybko wystawiła działkę o powierzchni blisko 3 tys. mkw. na sprzedaż w nieograniczonym przetargu, do którego stanął tylko jeden kontrahent. Inwestor kupił grunt niemal po cenie wywoławczej ustalonej na niewiele ponad 303 tys. zł.

– Dzień przed ostatecznym terminem wniesienia wadium burmistrz wydał gminie warunki zabudowy – opowiada mieszkaniec Wołomina. – Tym sposobem inwestor mógł mieć pewność, że na transakcji nie straci, bo zbuduje na kupionej ziemi wysokie bloki. Ruch gminy był więc rodzajem testu.Deweloper, firma W.W.

Investment Dom, wniosek o warunki zabudowy złożył parę dni po gminie. Nie dostał ich jednak tak szybko jak wołomiński samorząd. Decyzja dla inwestora nie była też czystym przeniesieniem zapisów, jakie znalazły się w dokumencie wydanym gminie.

– Można się zastanawiać, czy w tym czasie nie trwały jakieś negocjacje z inwestorem – mówi mieszkaniec gminy.

Ostatecznie urząd zgodził się na nieco inne posadowienie budynku – w wydanych inwestorowi warunkach zabudowy blok znalazł się bliżej ul. Lipińskiej. Sobie samej gmina zezwalała na jeden wjazd na teren inwestycji, deweloperowi w wydanych warunkach pozwoliła na więcej. I – co najważniejsze – o trzy metry (do 19 metrów) wzrosła wysokość budynku. Czyli o tyle, ile trzeba na jedną kondygnację.

Inwestycja ruszyła na mocy pozwolenia wydanego inwestorowi przez wołomińskie starostwo powiatu, które 2 marca tego roku zgodziło się na budowę przy ul. Lipińskiej 65 mieszkań.

Nikt nie zwrócił uwagi, że obok stoi jednorodzinny, dwukondygnacyjny dom. Ale i sami mieszkańcy długo przeciw inwestycji nie protestowali. Blok rósł więc w najlepsze.

Dopiero pod koniec maja tego roku jeden z mieszkańców Wołomina złożył do wojewody wniosek o unieważnienie decyzji budowlanej.

– Budowa bloku z parkingiem podziemnym odsuniętym od granicy mojej działki tylko o cztery metry spowoduje, że grunt mojej rodziny straci na wartości. Poza tym miało być pięć kondygnacji, a już powstaje szósta – argumentuje nasz czytelnik.

Na jego prośbę sprawę badała Okręgowa Izba Urbanistów w Warszawie. Eksperci sprawdzili decyzje o warunkach zabudowy wydane przez gminę. Uznali, że dokumenty zawierają wiele nieprawidłowości.

„Ocena kontekstu urbanistycznego dla planowanej inwestycji została wykonana nieprawidłowo i tendencyjnie: powołując się na zasady dobrego sąsiedztwa, wskazano jedynie osiedle domów wielorodzinnych Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej, które nie sąsiaduje z przedmiotowymi działkami. Ponadto teren SBM nie jest dostępny z tej samej drogi (ul. Lipińska) co planowana inwestycja (...)” – czytamy w opinii urbanistów.Podkreślają oni, że powoływanie się na bloki spółdzielcze jest „całkowicie błędne”.

Eksperci zauważają też, że gmina, mimo że dostrzegła majaczące w oddali budynki wielorodzinne, pominęła jednocześnie najbliższe sąsiedztwo, w którym występuje jednorodzinna zabudowa.

Tymczasem władze Wołomina bronią swoich decyzji. Nie widzą nic dziwnego także w występowaniu o warunki dla siebie.

– Przy braku planu zagospodarowania przestrzennego możliwości inwestycyjne dla danego terenu wynikają z decyzji o warunkach zabudowy. Dla nieruchomości położonej przy ul. Lipińskiej decyzja została wydana przed przetargiem, by potencjalni nabywcy mieli wiedzę co do możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości – przyznaje Krzysztof Antczak, wiceburmistrz Wołomina.

Na pytanie, jakim cudem gminna urzędniczka nie zauważyła przy ul. Lipińskiej domu, wiceburmistrz odpowiada, że projekt decyzji o warunkach wykonuje osoba wpisana na listę samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

– Analizowany obszar nie odnosi się jedynie do bezpośredniej działki sąsiedniej, lecz do większego terenu – wyjaśnia wiceburmistrz Antczak. – W tym przypadku urbanistka uznała, że dominującą funkcją obszaru jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

Tymczasem wojewoda mazowiecki 10 października stwierdził nieważność pozwolenia na budowę wydanego przez starostę powiatu w Wołominie. Same warunki zabudowy bada samorządowe kolegium odwoławcze. Władze Wołomina odmówiły jednak rewizji swojej decyzji.

Dlaczego więc wojewoda zgodę na budowę uznał za nieważną?

– Decyzja burmistrza ustalająca warunki zabudowy mówiła o pięciu kondygnacjach, a zaskarżona decyzja starosty zatwierdza budowę bloku sześciokondygnacyjnego – tłumaczy Piotr Borowiec z Mazowieckiego Urzędu Wojewódzkiego. – Projekt architektoniczno-budowlany załączony do decyzji wojewody mówi wprawdzie, że obiekt będzie miał pięć kondygnacji mieszkalnych oraz antresolę jako drugi poziom lokali dwupoziomowych położonych na dwóch ostatnich kondygnacjach. Wojewoda stwierdził, że projektant, zamieszczając taki zapis, miał świadomość, że ostatni poziom jest kondygnacją naziemną – mówi Piotr Borowiec.

Deweloper zapewnia, że buduje zgodnie z prawem.– Prace nie zostaną zawieszone, gdyż stwierdzenie nieważności ich nie wstrzymuje. Decyzja wojewody jest nieprawomocna. Skorzystaliśmy z prawa odwołania do głównego inspektora nadzoru budowlanego – informuje prokurent firmy Robert Wiśniewski.

– Budynek zgodnie z warunkami ma pięć kondygnacji naziemnych plus antresolę będącą sporną przestrzenią piątej kondygnacji. Cały spór toczy się właśnie o interpretację definicji pojęcia antresola. Projektant nie miał świadomości projektowania sześciu kondygnacji, gdyż projektował antresolę. Wojewoda nie udowodnił jego braku kompetencji, a swoją decyzję oparł na błędzie słownym opisu projektu, a nie na błędach merytorycznych – ocenia deweloper.

Jeśli jednak decyzja wojewody zostanie podtrzymana, to czy inwestor rozbierze sporną kondygnację?

– Nie będzie to konieczne, nawet jeśli GUNB utrzyma w mocy decyzję wojewody. Zgodnie z prawem inwestor będzie musiał dostosować antresolę do obowiązujących przepisów, np. zawsze może przekształcić ją w strych nieużytkowy – ocenia Robert Wiśniewski. – Oznacza to, że wysokość całkowita budynku, która zgodnie z projektem wynosi 18,29 m do kalenicy, zostanie zachowana. Decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza zaś wysokość 19 m.

Prokurent dodaje, że deweloper ma także analizę, z której wynika, że inwestycja nie będzie negatywnie wpływać na sąsiednie działki.