Deweloperzy sporo zarobią na biurowcach budowanych na Śląsku

Rz: Czy na Górnym Śląsku jest popyt na biura?

Krzysztof Brzeski:

Aglomeracja górnośląska to największy zurbanizowany obszar w Europie Środkowo-Wschodniej. Pomimo dużego potencjału ekonomicznego region ten charakteryzuje się jednym z najniższych współczynników powierzchni biurowych przypadających na tysiąc mieszkańców. Biorąc pod uwagę tylko ten wskaźnik, można obszar nazwać prawdziwym „greenfildem”.

Sytuacja ta nie jest spowodowana brakiem zainteresowania ze strony potencjalnych najemców, ale problemami z planami zagospodarowania przestrzennego, opóźnieniami w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, a nawet określenia, do jakiej wysokości można budować.

Oczywiście największe zapotrzebowanie na takie biurowce dotyczy stolicy regionu. Katowice są najlepszym miejscem na otwarcie siedziby lub biura. Biura klasy A są obecnie wynajęte w 97 – 98 proc., ponieważ całej aglomeracja dysponuje zalewie 45 tys. metrów takiej powierzchni. Nic nie wskazuje, aby ten stan miał ulec zmianie, gdyż roczna podaż w całej aglomeracji kształtuje się na poziomie 10 – 15 tys. metrów. Oznacza to, że deweloperzy, którzy w najbliższych trzech latach oddadzą biurowiec, nie będą mieli najmniejszego problemu z wynajęciem go w 100 procentach. A analizy rynku wykazują, że najemcy szukają przede wszystkim powierzchni klasy A i A+. Jest to wynik dobrej koniunktury w sektorze produkcyjnym i handlowym. Przedsiębiorstwa, bogacąc się, szukają lokalizacji, które są symbolami prestiżu, miejsc dobrze skomunikowanych z głównymi trasami łączącymi aglomerację w resztą kraju.

Jaki standard biurowców dominuje w tym regionie?

Ponad połowa powierzchni biurowej jest typu C, wyeksploatowana i położona w mało prestiżowych lokalizacjach. W większości przypadków wymaga remontu. Warto zauważyć, że 100 proc. powierzchni klasy A oraz niemal 90 proc. powierzchni klasy B+ i B zlokalizowanych jest w Katowicach. Wśród pozostałych miast aglomeracji śląskiej największą rolę odgrywają Gliwice, Sosnowiec, Tychy z dominacją powierzchni klasy C. Powierzchnie klasy B+ to ok. 22 tys. mkw. dostępnych w kilku obiektach. A powierzchnie klasy B obejmują 90 tys. mkw. w kilkunastu budynkach. Są to głównie wyremontowane kamienice i biurowce. Choć oferują atrakcyjną lokalizację w centrum miasta, zazwyczaj jednak bez dostatecznej ilości miejsc parkingowych. Dodatkowym mankamentem jest nieprzystające do współczesnych wymogów zaplanowanie przestrzeni, która najczęściej podzielona jest na niewielkie pokoje biurowe, co ogranicza możliwość adaptacji wnętrz do potrzeb konkretnych najemców.

Zatem Śląsk ma duży potencjał w tym sektorze.

Jeśli mamy mówić o hossie dla deweloperów, to z pewnością ogromny popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe będzie się utrzymywał przez najbliższe trzy lata. W tym okresie, przy tak małej podaży, każdy nowy biurowiec będzie sukcesem finansowym dla jego właściciela. Potem sytuacja powinna się ustabilizować z uwagi na zakończenie realizacji kilku dużych inwestycji.

Kiedy zaczyna się komercjalizacja biurowców? Przed czy po zakończeniu ich budowy?

Najczęściej pierwsze umowy podpisywane są tuż po wydaniu pozwolenia na budowę. Najemcy, których stać na ponoszenie kosztów funkcjonowania w prestiżowej lokalizacji, a grupa ta stale się powiększa, starają się szybko zarezerwować miejsce, zdając sobie sprawę z nikłej podaży.