Wykupujemy lokal użytkowy od spółdzielni

Od spółdzielni mieszkaniowej można wykupić na własność nie tylko mieszkania, lecz także lokale użytkowe znajdujące się w blokach lub pawilonach handlowych. Mówi o tym ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.; dalej: ustawa).

Osoba zainteresowana wykupem składa wniosek do spółdzielni. Nie musi być obszerny. Wystarczy w nim poinformować, że zamierzamy skorzystać z przysługującego nam roszczenia, i powołać się na odpowiedni przepis. W wypadku posiadaczy własnościowych praw będzie to art. 17

14

, a najemców – art. 39 ustawy. Najemcy powinni do wniosku dołączyć dokumenty potwierdzające, że ponieśli pełny koszt budowy wynajmowanych lokali.

Gdy złożymy wniosek, pracownicy spółdzielni sprawdzą, czy spełniamy wymagania zawarte w przepisach, a także w uchwale spółdzielczej. Chodzi o uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali, jakie znajdują się w budynku (budynkach).

Z uchwały wynika, kto i jakie lokale może nabyć w danej nieruchomości na własność oraz czy i jakie pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka) będą do nich należeć. Mówi ona także, jakie udziały w nieruchomości wspólnej będą związane z poszczególnymi lokalami oraz czy na lokalach ciążą długi, np. zaległe opłaty.

Spółdzielnie nie chcą przenosić własności żadnego lokalu w budynku (lub budynkach) dopóty, dopóki uchwała nie wejdzie w życie. Taką uchwałę powinny już podjąć spółdzielnie, do których w przeszłości wpłynął przynajmniej jeden wniosek o przeniesienie lokalu na własność. Bywa z tym jednak różnie. W wielu z nich, chociaż wnioski wpłynęły już dawno, uchwały jeszcze nie ma. Niektóre nie chciały się wyzbyć swojej własności. Wiele spółdzielni (głównie w dużych miastach) pobudowało bloki nie na swoich gruntach. Tam przekształcenia mieszkań w pełną własność nie będą możliwe dopóty, dopóki spółdzielnia nie uporządkuje sytuacji prawnej nieruchomości.

Uwaga! Władze spółdzielni mają trzy miesiące od daty złożenia wniosku na zmianę statusu lokalu na własność.

Jeżeli tego terminu nie dotrzymają, grozi im odpowiedzialność karna (ograniczenie wolności lub grzywna).

Mówi o tym art. 272 ustawy. Doniesienie do prokuratury można składać tylko w tych przypadkach, gdy spółdzielnie celowo utrudniają przekształcenie. Jeżeli natomiast nie dotrzymano terminu, bo np. spółdzielnia ma nieuregulowany stan prawny, to odpowiedzialność jej władzom nie grozi.

Od 31 lipca 2007 r. obowiązują nowe zasady przekształcania spółdzielczych własnościowych praw do lokali użytkowych we własność. Od tej daty osoba, która chce wykupić lokal na własność, musi spełnić odpowiednie warunki (art. 17

14

ustawy), czyli spłacić:

Uwaga! Zwróć uwagę na dodatkowe koszty związane z termomodernizacją. Najczęściej są one związane z dociepleniem bloku, w którym znajduje się lokal. Od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie nie mają prawa obciążać nimi osoby wykupującej lokal, jeżeli prace termomodernizacyjne przeprowadzono ze środków zgromadzonych w funduszu remontowym.

Są to spore pieniądze, bo członkowie często musieli spłacać po kilka tysięcy złotych. Na tym tle dochodzi obecnie do wielu nieporozumień. Spółdzielnie nadal bowiem żądają przy wykupie lokalu pieniędzy z tego tytułu.

W opinii Ministerstwa Infrastruktury niektóre spółdzielnie mają do tego prawo. Obowiązująca od 31 lipca 2007 r. nowelizacja nie zawiera bowiem przepisów umarzających z mocy prawa roszczenia spółdzielni z tytułu dociepleń lub innych prac termomodernizacyjnych. Tymczasem z ogólnych zasad prawa cywilnego wynika, że jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, to do stosunków prawnych istniejących w chwili wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Z tych powodów – zdaniem ministerstwa – żądania spółdzielni pieniędzy za docieplenia często są zasadne.

Spółdzielnia ma prawo żądać od wykupujących pieniędzy za docieplenia, ale tylko wtedy, gdy potraktowała wykonane prace jako modernizację, czyli trwałe ulepszenie (unowocześnienie) budynku zwiększające jego wartość użytkową. W takim bowiem wypadku spółdzielnie obciążały swoich członków obowiązkiem uzupełnienia wkładu budowlanego.

Inaczej jest w spółdzielniach, w których prace dociepleniowe zostały potraktowane jak zwykły remont i wykonywano je ze środków zgromadzonych w funduszu remontowym lub termomodernizacyjnym. Wtedy władze spółdzielni nie mają prawa żądać pieniędzy.

Spółdzielnia powinna poinformować swych członków, że ciąży na nich dług z tytułu docieplenia. Dowiedzieć się o tym można także z uchwały o odrębnej własności lokali, na podstawie której spółdzielnie dokonują przekształceń.

Członek spółdzielni zawsze może też zażądać w administracji udostępnienia regulaminu funduszu, na którym gromadzono środki na docieplenie.Powinien on zawierać informacje, czy spółdzielnia potraktowała docieplenie jako remont, czy też obciążyła nim wkłady.

Nawet jeżeli pieniądze z tytułu termomodernizacji należą się spółdzielni, to nie ma ona prawa uzależniać przekształcenia spółdzielczych praw we własność od spłaty zadłużenia z tytułu docieplenia budynku. Niektóre spółdzielnie nie chcą podpisywać aktu notarialnego, jeżeli wykupujący tego nie zrobi.

Nie tylko posiadacze lokali własnościowych mogą się starać o wykup lokalu. Dotyczy to także najemców lokali użytkowych. W ich wypadku obowiązuje inna podstawa prawna – art. 39 ustawy.

Zgodnie z nim prawo do przekształcenia najmu we własność mają osoby, które poniosły pełny koszt budowy tych lokali albo zrobili to ich poprzednicy prawni (czyli osoby, które poprzednio wynajmowały lokal, po których najemca kontynuuje najem za zgodą spółdzielni).

Udowodnienie, że poniosło się koszty budowy, jest często barierą nie do pokonania. Wiele lokali pod wynajem spółdzielnie wybudowały 20, 30 lat temu i najemcy nie posiadają żadnych dowodów, że wpłacali pieniądze na budowę. Istnieje też spór, jakie koszty uznaje się za poniesione przez najemcę.

– Najemców można podzielić na dwie grupy. Pierwsza to ci, którzy byli kierowani do spółdzielni przez gminy (ówczesne rady narodowe) oraz m.in. przez spółdzielnię spożywców Społem, Miejski Handel Detaliczny. Często to te instytucje wpłacały pieniądze na budowę lokali. Moim zdaniem takie osoby mogą przekształcić najem we własność, jeżeli potrafią udowodnić poniesienie takich kosztów – mówi Sylwester Mirecki, wiceprezes Spółdzielni Mieszkaniowej Energetyka w Warszawie. – Druga grupa to najemcy wynajmujący lokale, których budowę spółdzielnia sfinansowała kredytem. Teraz to, czy mogą skorzystać z przekształcenia, czy nie, zależy od treści umowy, jaką podpisali. Jeżeli jasno wynika z niej, że oprócz czynszu spłacali kredyt, to mają dowód, że ponosili koszty budowy lokalu. Mogą więc teraz wystąpić o przekształcenie, oczywiście pod warunkiem, że spłacą resztę kredytu ciążącego jeszcze na lokalu – uważa Mirecki.

Odmiennego zdania jest Jerzy Jankowski z Krajowej Rady Spółdzielczej: – W wypadku mieszkań budowanych z kredytu przekształcenie nie jest możliwe.Dużo zależy więc od spółdzielni, w której wynajmuje się lokal.

W wielu miastach obowiązują uchwały przewidujące bonifikatę przy zmianie statusu gruntu z użytkowania wieczystego we własność. Jednak nie wszystkie spółdzielnie z tej możliwości korzystają, bo wolą mieć grunty w użytkowaniu wieczystym.