Jak zgodnie z prawem zmienić przeznaczenie budynku

Chcemy zaadaptować lokal handlowy w bloku mieszkalnym na parterze na zakład pracy. Będzie to nieuciążliwa produkcja (ale nie biuro). Blok ma już pozwolenie na użytkowanie, ale lokal jest jeszcze w stanie surowym. Będzie tam pracować ok. dziesięciu osób na jednej zmianie. Musimy w lokalu wykonać nowe instalacje (m.in. wentylację) i węzeł sanitarny. Wiem, że w tym miejscu nie ma planu zagospodarowania przestrzennego – czy w takiej sytuacji trzeba występować o warunki zabudowy?

Tak.

Wprawdzie czytelnik nie podaje, o jaką produkcję chodzi, ale z zakresu prac dostosowawczych wynika, że potrzebne będzie pozwolenie budowlane. A to oznacza, że będzie musiał wystąpić o warunki zabudowy na przebudowę ze zmianą sposobu użytkowania. Występuje się o nie do właściwego urzędu miasta bądź gminy. Radzę wystąpić o takie warunki, zanim zaangażuje się pan w inwestycję, może się bowiem okazać, że umieszczenie w tym konkretnym miejscu produkcji jest niemożliwe, np. nie ma możliwości dopuszczenia tej funkcji ze względu na przeznaczenie obiektów znajdujących się w sąsiedztwie. Powyższe wyjaśnienia dotyczą lokalu znajdującego się już w użytkowaniu. Jeżeli jest to obiekt w budowie, to potrzebne będzie zamienne pozwolenie na budowę, bo zmiana sposobu użytkowania jest istotnym odstępstwem od projektu.

Wraz z inną osobą jestem właścicielem lokalu mieszkalnego na drugim piętrze w kamienicy wpisanej do rejestru zabytków. W części mieszkania chcemy wspólnie prowadzić działalność gospodarczą: biuro rachunkowe. Jakie kroki mamy poczynić, czy uda nam się pominąć uciążliwą drogę zezwoleń i zmiany sposobu użytkowania lokalu? Czy wystarczy, że w urzędzie miejskim w referacie opłat i podatków zgłosimy płacenie jedynie innego podatku od nieruchomości?

Na ogół nie ma przeszkód w prowadzeniu w mieszkaniu jednoosobowo, a nawet w dwie osoby, działalności gospodarczej, zwłaszcza jeżeli jest to praca biurowa.

Ale problemy się pojawią, gdy do biura będą przychodzić klienci albo zatrudnią państwo u siebie chociaż jedną osobę na umowę o pracę. Wówczas trzeba zgłosić zmianę sposobu użytkowania. Zmieniają się bowiem warunki – przede wszystkim pracy, a często też bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Na przykład będzie przychodziło tylu klientów, że klatka schodowa w takim budynku okaże się zbyt wąska. Generalnie – jeżeli nie jest to działalność jednoosobowa i jest związana z zatrudnieniem osób na umowę o pracę, to zgłoszenie będzie potrzebne. Sprawę u państwa komplikuje dodatkowo fakt, że jest to budynek zabytkowy. Potrzebna będzie opinia osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, która stwierdzi np., czy stropy wytrzymają obciążenie wynikające z prowadzonej działalności. I, oczywiście, trzeba zapytać o zgodę konserwatora zabytków.

Nasza spółdzielnia rolnicza wydzierżawiła niepotrzebny jej magazyn zbożowy, w którym znajdował się też punkt skupu zboża, na punkt skupu złomu. W budynku nie dokonano żadnych przeróbek ani zmian konstrukcyjnych. Czy trzeba zgłosić zmianę sposobu użytkowania takiego obiektu?

Tak.

Zupełnie inne są wymagania techniczne przy magazynach zbożowych, a inne przy zbiórce złomu. Trzeba będzie też sprawdzić, czy tego rodzaju działalność jest w danym miejscu dopuszczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli takiego planu nie ma, to trzeba będzie wystąpić o warunki zabudowy. Może się też okazać, że trzeba przeprowadzić na tyle istotne zmiany, że potrzebne będzie pozwolenie budowlane. Wówczas niezbędny się okaże projekt budowlany oraz oświadczenieo dysponowaniu terenem na cele budowlane.

Użytkuję magazyn paszowy jako stolarnię. Czy muszę zmienić sposób użytkowania tej hali, jeżeli jestem tylko dzierżawcą?

O zmianę sposobu użytkowania może wystąpić zarówno właściciel nieruchomości, jak i dzierżawca. To od umowy między państwem zależy, kto to zrobi. Z pewnością wymagania dla magazynu paszowego są zupełnie inne niż dla stolarni. Musi więc pan zgłosić zmianę sposobu użytkowania i liczyć się z tym, że starosta nakaże wystąpić o pozwolenie budowlane. Musi się pan liczyć też z koniecznością uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (chyba że w tym miejscu jest obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego). Potrzebne również będą inne uzgodnienia, np. przeciwpożarowe czy sanitarne.