Dofinansowanie funduszu remontowego to przychód zwolniony z podatku

Także wtedy, gdy członkiem wspólnoty jest gmina i to właśnie ona przekazuje opłaty. Niestety, nie wszystkie organy podatkowe tak uważają. Przykładowo Izba Skarbowa w Gdańsku w interpretacji z 22 stycznia 2008 r. (BI/423-0165/07) stwierdziła, że wpłaty na fundusz dokonane przez gminę są dla wspólnoty opodatkowanym przychodem. Czy to profiskalne podejście ma uzasadnienie w przepisach?

Gminy, które są członkami wspólnot mieszkaniowych, wnoszą na równi z innymi opłaty przeznaczane na tworzenie funduszy remontowych. Są one zwykle ustalane proporcjonalnie do wielkości lokali posiadanych przez poszczególnych właścicieli. Tak tworzone fundusze często nie wystarczają na remonty. Stąd wiele gmin decyduje się na dodatkowe dofinansowywanie wspólnot, których są członkami. Przekazują pieniądze na finansowanie konkretnych prac remontowych. Środki te trafiają na rachunki funduszy remontowych wspólnot i są przez nie wydatkowane wyłącznie na ustalony z gminą cel remontowy.

Wspólnoty mieszkaniowe są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Nie od wszystkich jednak dochodów, bo niektóre są z podatku zwolnione. Art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawa o CIT) mówi, że wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Aby zatem ustalić, jakie dochody objęte są zwolnieniem, trzeba określić znaczenie pojęć: dochody uzyskane z gospodarki mieszkaniowej i utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Organy podatkowe definiując te pojęcia, odwołują się do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Twierdzą, że w skład zasobów mieszkaniowych wchodzą takie pomieszczenia, jak piwnice, strychy, garaże, a także tzw. nieruchomość wspólna, czyli grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, instalacje na terenach, na których znajdują się te budynki). Pojęcie zasobów mieszkaniowych nie obejmuje natomiast – zdaniem fiskusa – lokali użytkowych, które nie są wykorzystywane przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową na własne potrzeby, lecz oddane są w najem osobom trzecim. Potwierdza to m.in. pismo Ministerstwa Finansów z 22 grudnia 2006 r. (DD6-8213-438/WK/06/339/391) oraz interpretacja resortu z 7 marca 2008 r. (DD6/8213/11/ KWW/07/MB7/82).

Pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi określone zostało – zdaniem sądów administracyjnych – jako działania, których celem jest utrzymanie substancji pomieszczeń mieszkalnych w należytym stanie (tak np. NSA w wyroku z 18 stycznia 2000 r., III SA 120/99). Mając na uwadze wspomniane wcześniej wyjaśniania resortu finansów, przyjąć należy, że przychody (opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty związane z lokalami mieszkaniowymi i innymi pomieszczeniami są przychodami i kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Wyjaśnienia te nie zawierają jednak jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy ze zwolnienia podatkowego korzysta także wsparcie udzielane wspólnocie przez gminę. Aby to ustalić, spróbujmy przeanalizować wspomnianą wcześniej interpretację Izby Skarbowej w Gdańsku. Omawiając pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, izba ograniczyła się wyłącznie do wskazania opłat (czynszów) jako kategorii przysporzeń, które mogą być kwalifikowane do przychodów z tej działalności. Nie zadając sobie trudu dalszego wyjaśniania, przyjęła, że refundacja części kosztów remontu, jakie wspólnota otrzyma od gminy, jest dochodem z innego źródła niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi i dlatego dochód ten nie może być zwolniony od podatku dochodowego.

Zupełnie inne stanowisko zajęła Izba Skarbowa w Opolu. W interpretacji z 12 października 2007 r. (PD-I/4270-0026/07/KB) stwierdziła, że jeżeli środki przeznaczone na zasilenie funduszu remontowego nie pochodzą z działalności gospodarczej wspólnoty, ale z wpłat właścicieli lokali, w myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT stanowią przychód podatkowy w momencie otrzymania, składając się na dochód, który podlega zwolnieniu z opodatkowania pod warunkiem przeznaczenia na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Podobne stanowisko zajął Urząd Skarbowy w Nowym Targu. W interpretacji z 5 kwietnia 2007 r. (OP/423-9/07/INT-24) stwierdził, że wpłaty na fundusz remontowy powiększają przychody wspólnoty mieszkaniowej. Dokonywanie wpłat na fundusz remontowy wspólnoty i sfinansowanie niższych od tych wpłat wydatków remontowych w danym roku nie powoduje opodatkowania pozostałej niewykorzystanej różnicy. Będzie można bowiem w tej sytuacji zastosować zwolnienie z art. 17 ust. 1 pkt 44 i ust. 1b ustawy o CIT pod warunkiem oczywiście, że dochód wspólnoty zostanie przeznaczony i bez względu na termin wydatkowany na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Organy podatkowe zdają się mieć wątpliwości co do związku między pewnymi rodzajami przychodów uzyskiwanych przez wspólnoty a prowadzeniem przez nie gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Rozstrzygnięcia wymaga zatem, czy uzyskiwane przez wspólnotę mieszkaniową przychody w rodzaju wpłat na jej fundusz remontowy mają swe źródło w gospodarce zasobami mieszkaniowymi, czy też uznać je trzeba za pochodzące z innego źródła.

Izba Skarbowa w Gdańsku w analizowanej interpretacji przyjęła, że przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi są wyłącznie opłaty (czynsze) związane z obiektami zaliczanymi do zasobów mieszkaniowych. To bardzo wąskie ujęcie tych przychodów.

Nieco inaczej założyło Ministerstwo Finansów. Do przychodów z gospodarki mieszkaniowej zalicza m.in. równowartość nabytego nieodpłatnie gruntu pod budynkami mieszkalnymi czy też premię termomodernizacyjną. Przychody te nie tylko nie są przychodami pieniężnymi (jak czynsze), ale także mają charakter nadzwyczajny (a nie regularny, jak czynsze) i pochodzą nie od członków spółdzielni czy członków wspólnoty, lecz od podmiotów trzecich.

Widać zatem, że jest to dużo szersze ujęcie przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi niż w interpretacji izby gdańskiej. Opiera się ono na założeniu, że przychodami z tej gospodarki są przysporzenia związane z działaniami, jakie wspólnota mieszkaniowa (czy spółdzielnia) podejmuje w ramach wspomnianego wcześniej utrzymywania substancji lokali mieszkalnych w należytym stanie.

Są to zatem przychody, jakie wspólnota mieszkaniowa uzyskuje wykonując czynności gospodarowania swoimi zasobami. W tym ujęciu poza zakresem tych przychodów (a tym samym poza zakresem zwolnienia podatkowego) pozostają przysporzenia, jakie wspólnota uzyskuje podejmując działania, które wprawdzie ostatecznie mają służyć pozyskaniu środków na finansowanie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ale nie są działaniami polegającymi bezpośrednio na utrzymywaniu substancji lokali mieszkalnych w należytym stanie. Przykładem takich działań może być wynajem fasady czy dachu budynku pod reklamy czy instalacje antenowe. Działania te mają wspomagać finansowanie utrzymania zasobów mieszkaniowych, ale same w sobie nie są czynnościami utrzymywania tych zasobów, lecz działalnością zarobkową wspólnoty.

Moim zdaniem przedstawione ujęcie analizowanego zagadnienia jest zgodne z literą ustawy a także celem, jaki przyświecał ustawodawcy przy okazji jej ostatniej nowelizacji (która nadała obecne brzmienie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT). Uważam, że z przepisu tego wynika jasno, że poza zakresem zwolnienia podatkowego pozostają przychody, które pochodzą z innej działalności gospodarczej wspólnoty niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, i to bez względu na to, czy przychody te zostaną następnie wydatkowane na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, czy też na inne cele. Oznacza to moim zdaniem, że w zakresie zwolnienia mieszczą się wszelkie dochody, jakie wspólnota uzyskuje z działalności, której bezpośrednim przedmiotem jest utrzymywanie jej zasobów mieszkaniowych.

Opodatkowane są dochody wspólnot z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi

Z analizy dokumentów Sejmu RP wynika, że tak właśnie ustawodawca zamierzał ukształtować zakres zwolnienia podatkowego. Propozycje, pochodzące przede wszystkim od organizacji spółdzielczych, zmierzały w kierunku zwolnienia wszelkich przychodów uzyskiwanych przez spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, pod warunkiem że przeznaczone zostałyby na utrzymywanie zasobów mieszkaniowych. Spotkały się one ze sprzeciwem Ministerstwa Finansów i dlatego ostatecznie zwolnienie zostało ograniczone do przychodów uzyskiwanych przez te podmioty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Jednocześnie z przebiegu prac legislacyjnych nie można moim zdaniem wyprowadzić wniosku, jaki znalazł się w interpretacji Izby Skarbowej w Gdańsku (i innych podobnych), że przychody z gospodarki mieszkaniowej ograniczać należy wyłącznie do czynszów pobieranych przez wspólnoty mieszkaniowe (czy spółdzielnie) od swoich członków.

Odnosząc te rozważania do kwalifikacji wpłat wnoszonych przez gminy na rachunki funduszy remontowych wspólnot mieszkaniowych, stwierdzić trzeba, że tego rodzaju przychody powinny być kwalifikowane jako pochodzące z gospodarki mieszkaniowej. Są to bowiem, podobnie jak wspomniane w piśmie Ministerstwa Finansów premie termomodernizacyjne czy przysporzenia z nieodpłatnego nabycia gruntów, przychody, jakie wspólnota uzyskuje, podejmując działania bezpośrednio nakierowane na utrzymanie swoich zasobów mieszkaniowych.