Czy deweloperzy zamiast osiedli będą budować obiekty handlowe

Część deweloperów zastanawia się nad zamianą inwestycji mieszkaniowej na komercyjną.

Jak szacuje Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment, w 2007 r. same firmy z przewagą kapitału zagranicznego zarejestrowały ok. 700 projektów osiedli mieszkaniowych w całej Polsce.

Kolejne tysiące mieszkań obejmowały plany mniejszych spółek rodzimych i małych lokalnych deweloperów. Dziś, na schłodzonym już rynku, duże spółki powoli, ale sukcesywnie sprzedają mieszkania, wstrzymując się z kolejnymi etapami inwestycji w oczekiwaniu na dalszy wzrost cen nieruchomości. Małe tymczasem, nierzadko już w finansowej zadyszce, aby nie zwiększyć strat, rezygnują ze swoich planów, szukają kupców na swoje działki, niekiedy nawet z wydanym pozwoleniem na budowę. Na rynku rośnie również oferta tzw. land-deweloperów, czyli spółek, które kupowały ziemię w celach czystko spekulacyjnych, a teraz, widząc, że ceny ziemi już nie rosną, chcą swoje nieruchomości wyprzedać.

Na razie jednak mało jest chętnych na odkupienie działki przygotowanej do budowy. Powód? – Wielu dużych deweloperów mieszkaniowych jest wprawdzie zainteresowanych ofertą, ale czeka, aż ceny jeszcze bardziej spadną. Niektóre spółki same zmieniają swoje projekty. Na przykład Sando Immobilaria planuje w swej inwestycji przy ul. Chełmskiej w Warszawie zamienić część powierzchni mieszkalnej na biura – tłumaczy Łukasz Madej.

Tymczasem bardziej skłonni do zakupu działki budowlanej są deweloperzy obiektów komercyjnych, zwłaszcza zamierzający zainwestować w powierzchnię handlową. Zdaniem Katarzyny Domańskiej-Mołdawy, partnera w kancelarii BSJP Legal and Tax Advice, zmiana projektu mieszkaniowego na handlowy może opłacić się szczególnie w małych i średnich miastach. Tam bowiem znalezienie nabywcy mieszkania może okazać się coraz trudniejsze. – W dodatku miasta te jeszcze nie są nasycone centrami handlowymi, a z drugiej strony nie potrzebują nowoczesnych biurowców – zaznacza Katarzyna Domańska-Mołdawa.

Nie w każdej jednak lokalizacji da się zamienić funkcję mieszkalną na komercyjną. – Owszem, pojawiły się w sprzedaży działki objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, które uwzględniały np. powierzchnie komercyjne na parterze budynku, i takie stosunkowo łatwo można przerobić na inwestycje o charakterze komercyjnym. Jednak przeważnie miejscowe plany bardzo ograniczają budowę powierzchni handlowej – zauważa Domańska-Mołdawa. – Można oczywiście próbować zmienić plan, co jednak niekoniecznie kończy się sukcesem – dodaje.

Uzyskanie pozwolenia zamiennego również jest ryzykowne. – Deweloperzy zawierają więc umowy przedwstępne sprzedaży różnych działek i ostatecznie kupują tylko te, na których będą mogli rozpocząć budowę – zapewnia Katarzyna Domańska-Mołdawa.

Sporo wniosków o zmianę pozwolenia na budowę wpłynęło do urzędu w Lublinie, gdzie urzędnicy już w 2006 r. wydali 15 decyzji zamiennych, a w 2007 r. – 11. Do końca kwietnia bieżącego roku wydano już pięć tego typu decyzji. Deweloperzy jednak nie planowali zmieniać funkcji inwestycji.

– Złożone wnioski dotyczyły zmiany układu funkcjonalnego pomieszczeń, ścian wewnętrznych, instalacji, konstrukcji lub usytuowania budynku, sposobu jego ogrzewania czy wyglądu elewacji. W jednym wypadku inwestor wystąpił o zmianę funkcji z mieszkalnej na usługową – informuje Ewa Boguta, zastępca dyrektora Wydziału Architektury, Budownictwa i Urbanistyki w lubelskim urzędzie. – Liczba deweloperów starających się o zmianę pozwolenia na budowę utrzymuje się mniej więcej na tym samym poziomie w ostatnich dwóch latach – dodaje.

W Bydgoszczy deweloperzy jak dotychczas formalnie nie starali się zmienić przeznaczenia powierzchni mieszkaniowych na handlowe czy usługowe. – Zdarzają się natomiast przypadki zmian sposobu użytkowania pomieszczeń mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych na funkcje usługowe, jednak są one dokonywane już wyłącznie przez nabywców tych mieszkań, bez uczestnictwa deweloperów – mówi Anna Strzelczyk-Frydrych z Urzędu Miasta w Bydgoszczy. Jej zdaniem w tym mieście raczej spółki budowlane starają się zmieniać projekty z usługowych na mieszkaniowe. W ubiegłym roku odnotowano dwa takie przypadki.

W Łodzi deweloperzy głównie zmieniali projekty samego budynku mieszkalnego. – Żadna spółka nie starała się zmienić pozwolenia obejmującego zabudowę mieszkaniową na inwestycję komercyjną – zapewniają przedstawiciele łódzkiego ratusza.

W Gdańsku w ostatnich latach deweloperzy w ogóle nie starali się o pozwolenia zamienne.

– Jedyny przypadek dotyczył wniosku o zmianę właściciela wraz ze zmianą funkcji z mieszkaniowej na hotelową. Deweloper chciał zwiększyć powierzchnię hotelu realizowanego w adaptowanym zabytkowym spichrzu – opowiada Adam Stieler, zastępca dyrektora Wydziału Urbanistyki Architektury i Ochrony Zabytków w gdańskim urzędzie.

W Szczecinie nie toczy się żadne postępowanie w sprawie zmiany pozwolenia na budowę z inwestycji mieszkaniowej na projekt komercyjny. I co ciekawe – urzędnicy warszawscy również utrzymują, że deweloperzy do tej pory nie zaczęli składać wniosków zmierzających do zmiany pozwolenia na budowę. W wielu miastach jednak trudno o statystyki. – W rejestrach wniosków o wydanie warunków zabudowy albo pozwolenia na budowę znajduje się tylko oznaczenie inwestora albo jego pełnomocnika, oznaczenie działki oraz nazwa inwestycji. Zatem na podstawie takich danych nie można sprawdzić, czy deweloperzy starają się o zmiany w inwestycjach – wyjaśnia Filip Szatanik z Urzędu Miasta w Krakowie.

Michał Wysocki, kancelaria prawna Wysocki i Partnerzy

– Coraz większym zainteresowaniem cieszy się instytucja przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ administracyjny, który wydał ostateczną decyzję, jest obowiązany za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wówczas nabywca takiej nieruchomości może bez większych problemów realizować tylko taką inwestycję, co do której już zapadła ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.