Ile się płaci wspólnocie mieszkaniowej za sklep

Właściciel lokalu użytkowego, tak jak mieszkania, ponosi bowiem wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz pokrywa koszty zarządu nieruchomością wspólną w formie bieżących opłat. Nie ma przy tym znaczenia, że nie korzysta się np. z windy, bo wejście do sklepu jest osobne. Utrzymanie windy zalicza się do wydatków związanych i czy tego się chce, czy nie, trzeba płacić.

Zaliczkę płaci się odpowiednio do swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Im większy udział, tym jest ona większa. Sami właściciele decydują, w jakiej wysokości mają płacić zaliczki. W tym celu podejmują uchwałę.

Płaci się je przez cały rok kalendarzowy, a po jego zakończeniu każdy właściciel powinien otrzymać od zarządu pisemną informację, ile wpłacił na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (z wyszczególnieniem wydatków), a także czy wpłacone kwoty były wystarczające. Niedopłatę trzeba uregulować, a gdy jest nadwyżka – możną ją odliczyć z wpłat przyszłych okresów lub zażądać zwrotu od zarządu wspólnoty.

Właściciele mają obowiązek płacić zaliczki do dziesiątego dnia każdego miesiąca.

W praktyce, niestety, coraz częściej zdarza się, że właściciele nie płacą zaliczek przez wiele miesięcy, a nawet lat.

Uwaga! Przepisy pozwalają na obciążenie większymi opłatami właścicieli lokali użytkowych w sytuacji, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali). Przykładowo, przedsiębiorca prowadzi sklep ze sprzętem komputerowym, pod który ciągle podjeżdżają samochody dostawcze, zakłócając w ten sposób spokój właścicielom mieszkań. Niektóre wspólnoty nadużywają tego przepisu i obciążają właścicieli lokali bardzo wysokimi zaliczkami. Jedyna na to rada to złożenie pozwu do sądu podważającego ważność uchwały podjętej w tej sprawie.

Każdy właściciel lokalu ma ponadto prawo kwestionować niezgodność uchwały w sprawie opłat z przepisami lub umową właścicieli lokali zlecającą zarząd, zarzucić naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub wykazać inne naruszenie swoich interesów (art. 25 ustawy o własności lokali).

Żaden przepis nie nakłada obowiązku tworzenia funduszu remontowego. Podstawą tworzenia tych funduszy pozostają wyłącznie uchwały właścicieli. Najczęściej są lakoniczne. Niektóre wspólnoty uchwalają regulamin funduszu, który dokładnie precyzuje zasady gromadzenia na nim środków.

Funduszem dysponuje zarząd, który nie ma prawa wydać zgromadzonych pieniędzy na inny cel, chyba że za zgodą właścicieli wyrażoną w uchwale.

Pieniądze z funduszu nie muszą być wydawane na remonty co roku, wolno je zbierać przez kilka lat na większe przedsięwzięcie.

Zdarza się, że właściciele nie płacą za lokal. Wtedy zarząd wspólnoty mieszkaniowej wzywa do zapłacenia długu. Jeżeli to nie pomaga, zarząd może dochodzić należności, nawet w sądzie w postępowaniu upominawczym, oraz naliczać odsetki za zwłokę na podstawie kodeksu cywilnego. Mając nakaz zapłaty w ręku, idzie do komornika. Ten zazwyczaj nie ma z czego wyegzekwować długu, bo jedyny majątek dłużnika to lokal.

Wspólnota musi wówczas podjąć niełatwą decyzję, czy wystąpić do sądu o sprzedaż lokalu na licytacji. Może też to zrobić, nawet gdy wcześniej nie wystąpiła o nakaz zapłaty. Zaległość za mieszkanie lub lokal użytkowy nie musi być też wysoka, by sąd zgodził się na licytację.

Wspólnoty starają się tego nie robić. Czasami jednak nie mają wyjścia. Kiedy jedni właściciele przestają płacić, inni muszą to robić za nich. Trzeba bowiem uregulować faktury za dostawę wody, ciepła, za wywóz śmieci itd.

Uwaga! Długi przedawniają się. Zaliczki należą do świadczeń okresowych, które przedawniają się po trzech latach (art. 118 k.c.) Bieg przedawnienia przerywa wniesienie sprawy do sądu.

Wspólnota może istnieć w jednym lub w kilku budynkach znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej. Nie zakłada się jej – powstaje z mocy prawa, wystarczy, że jest dwóch właścicieli.

Wspólnota może być mała lub duża. Pierwszą tworzy maksymalnie siedem lokali, drugą – minimum osiem. To rozróżnienie jest niezwykle ważne. W zależności bowiem od rodzaju wspólnoty stosuje się różne przepisy. Duże wspólnoty rządzą się ustawą o własności lokali, a w sprawach w niej nieuregulowanych – kodeksem cywilnym. Wspólnoty liczące powyżej siedmiu lokali mogą odmiennie, niż przewidują to przepisy, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Można to zrobić tylko w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego.

- na remonty i bieżącą konserwację‚

- utrzymanie porządku i wywóz nieczystości‚wynagrodzenie członków zarządu lub/i zarządcy‚

- ubezpieczenia‚ podatki i inne opłaty publicznoprawne‚ jeżeli nie pokrywają ich sami właściciele lokali,

- opłaty za: dostawę energii elektrycznej oraz ciepłej i zimnej wody‚ gaz‚ antenę zbiorczą i windę.

Wspólnota ma dwie drogi znalezienia dla siebie dobrego gospodarza. Wynikają one z ustawy o własności lokali. Zgodnie z nią zarząd można powierzyć w trybie art. 18 osobie fizycznej (np. posiadającej licencję zarządcy) lub prawnej albo wybrać zarząd jedno- lub wieloosobowy z osób fizycznych w trybie art. 20.

W małych wspólnotach – na podstawie przepisów k.c. o współwłasności – zarządzają nieruchomością wspólną bezpośrednio właściciele (bez zarządcy lub zarządu), chyba że zdecydowali się powierzyć zarząd w umowie notarialnej lub go wybrać.