Klienci dużych deweloperów mogą spać spokojnie, kryzys raczej im nie grozi

Jak twierdzą przedstawiciele Euler Hermes, złożenie wniosku o ochronę przed wierzycielami jest pierwszym etapem postępowania upadłościowego. Będzie to prawdopodobnie jedna z największych upadłości – według nieoficjalnych szacunków hiszpańska spółka jest zadłużona na 5,4 miliarda euro.

– Od jakiegoś czasu trwały spekulacje, który z wielkich graczy nie wytrzyma dekoniunktury na rynku budowlanym. Oprócz Martinsa-Fadesa inne wielkie hiszpańskie firmy również przeżywają kłopoty – m.in. Immobilaria Colonial, druga pod względem wielkości firma deweloperska, uniknęła kilka miesięcy temu kłopotów dzięki zgodzie banków na zamianę ich wierzytelności na udziały w spółce – mówi Tomasz Starus, dyrektor działu oceny ryzyka w Euler Hermes. – Liczba upadłości mniejszych deweloperów i firm budowlanych zaczęła rosnąć już w ubiegłym roku, dlatego z czasem należało oczekiwać kumulacji tego trendu właśnie w tak spektakularny sposób – dodaje.

[srodtytul]Ziemia do wykupu[/srodtytul]

Martinsa-Fadesa ma 51 proc. udziałów w spółce deweloperskiej Fadesa Prokom Polska, która realizuje w Warszawie projekt Ostoja Wilanów. Polskim akcjonariuszem Fadesy Prokom Polska jest natomiast spółka Polnord, ze stajni Ryszarda Krauzego.

Sam zaś Polnord realizuje oraz planuje sporo przedsięwzięć mieszkaniowo-biurowych zarówno w Warszawie (m.in. Kryształ Wilanowa, Park Technologiczny czy Śródmieście Miasteczka Wilanów), jak i w innych polskich miastach, m.in. w Łodzi (City Park, Osiedle Senatorska), Olsztynie (Tęczowy Las), Szczecinie (Ku Słońcu) czy w Sopocie (Hotel Park Haffnera).

Czy kłopoty hiszpańskiej spółki odbiją się na klientach Fadesy Prokom Polska i Polnordu? – Sytuacja na madryckiej giełdzie nie ma wpływu na inwestycje mieszkaniowe Fadesy Prokom Polska. Spółka ma bardzo dobre wyniki finansowe i zagwarantowane finansowanie realizowanych w Polsce inwestycji – zapewnia Wojciech Ciurzyński, prezes Polnordu. Dodaje, że wszystkie inwestycje mieszkaniowe obu spółek realizowane są zgodnie z planem.

Rozpoczęły się już spekulacje, jakie korzyści odniosą polskie firmy, nabywając od syndyka atrakcyjne aktywa hiszpańskiej spółki w Polsce, jak i na innych rynkach wschodnioeuropejskich. – Chodzi głównie o przejęcie aktywów, czyli działek, nieruchomości w centrach miast i innych atrakcyjnych punktach. Korzyści wyniknąć mogą z relatywnie tańszego niż wartość rynkowa przejęcia tych aktywów – wyjaśnia Tomasz Starus. Zaznacza, że polskie firmy będą chciały zająć miejsce Hiszpanów na rynku, co przy normalnym biegu spraw nie byłoby możliwe.

– Na rynku nie brakuje głosów, że polscy deweloperzy mogą wykorzystać słabość swoich hiszpańskich odpowiedników, odkupując od nich dobrze zlokalizowane tereny budowlane, oczywiście korzystając z okazji, za odpowiednio niższą cenę.

I gdzie tu zagrożenia? – pyta Marek Nienałtowski, główny analityk rynków finansowych Goldenegg – Niezależni Doradcy Finansowi.

Część analityków nie przewiduje większych zmian na rynku wywołanych bankructwem hiszpańskiego giganta.

[srodtytul]Duży popyt[/srodtytul]

– Upadek Martinsa-Fadesa może jedynie wpłynąć na stan posiadania Prokomu Investment, który poprzez swoją spółkę Polnord np. odkupi od swojego hiszpańskiego wspólnika udziały w Fadesie Prokom i zostanie jedynym udziałowcem jego przedsięwzięć, np. Ostoi Wilanów. A duża ilość ziemi budowlanej, którą ten deweloper zgromadził, a teraz zapewne będzie się chciał pozbyć, nie będzie miała wpływu na zwiększenie się podaży ziemi. Taką ilość gruntów budowlanych mogłyby odkupić jedynie duże firmy deweloperskie, a te zapewne nie będą tym zainteresowane, ponieważ posiadają własne banki ziemi z zapasem na wiele lat – twierdzi Grzegorz Baciński, analityk Rynku Nieruchomości w Home Broker.

Marek Nienałtowski zauważa, że w Polsce, w przeciwieństwie do Hiszpanii, popyt na mieszkania nadal jest silny, bo ogromna rzesza Polaków ciągle nie ma gdzie mieszkać. Tymczasem w Hiszpanii na rynku jest prawie milion nowych, niesprzedanych mieszkań.

– Wprawdzie i w Polsce pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży lokali na rynku wtórnym, co prowadzi do obniżenia cen zarówno nieruchomości z drugiej ręki, jak i tych nowych, nie jest to jednak tragedia. Ci, którzy kupowali mieszkania lub domy, mimo lekko niższych cen nadal w większości przypadków sprzedają je z zyskiem. Jednocześnie pewna obniżka stawek przez deweloperów również nagle nie spowoduje, że przestaną oni osiągać zyski. Jedynie zmniejszy się ich marża. Co więcej, spadek cen w połączeniu z rosnącymi płacami spowodował, że w ostatnich miesiącach zwiększyła się zdolność kredytowa Polaków, a sprzedaż kredytów hipotecznych w bankach w widocznym stopniu poszła w górę – opowiada Nienałtowski.

[srodtytul]Konsolidacje wśród małych[/srodtytul]

Trudno dziś jednoznacznie przewidzieć, czy polskim deweloperom grożą w przyszłości upadki. – Nie jest nawet pewne, czy Fadesa będzie musiała pozbywać się swoich aktywów zagranicznych – twierdzi Ciużyński. – Rynek nieruchomości w Polsce jest na innym etapie rozwoju niż w Hiszpanii i mimo przejściowych trudności na pewno będzie rosnąć – dodaje.

Jego zdaniem kłopoty mogą mieć raczej małe spółki, choć częściej będzie dochodziło do upadków niż do konsolidacji.

– Duzi deweloperzy mają na tyle ugruntowaną pozycję, że chwilowe wahnięcie nie jest w stanie im zagrozić – zauważa Grzegorz Baciński.

Arkadiusz Rembowski, dyrektor ds. rozwoju produktów finansowych Money Expert, dodaje, że stabilizacja cen na obecnym poziomie zapewnia deweloperom zyski, które umożliwiają finansowanie choćby akcji promocyjnych.

– Deweloperzy przenoszą bieżące przychody na wydatki mające zapewnić obrót, który ochroni firmę przed upadłością. Nie jest także dziełem przypadku, że to właśnie duże firmy deweloperskie mogą sobie pozwolić na podobne przedsięwzięcia marketingowe, wywołując tym samym wrażenie trudności sprzedaży. Małych firm raczej nie stać na podejmowanie tego rodzaju działań – twierdzi Arkadiusz Rembowski.

Jednak zdaniem Pawła Grząbki, dyrektora zarządzającego w CEE Property Group, grożące hiszpańskim spółkom bankructwo może się przełożyć na zablokowanie dostępu do pieniędzy dla inwestycji realizowanych w Polsce. W konsekwencji część polskich projektów deweloperskich może stracić źródło dofinansowania, co przełoży się na wstrzymywanie rozpoczęcia inwestycji lub nawet zawieszenie procesu budowlanego. – Wówczas część klientów, którzy włożyli pieniądze w daną inwestycję, może mieć problemy z odzyskaniem własnych środków – prognozuje Grząbka.

Twierdzi, że bankructwo firm deweloperskich za granicą może spowodować dalsze zaostrzenie warunków udzielania kredytów na inwestycje. – Najgorszym efektem takich problemów może być malejąca podaż nowych mieszkań i powrót do sytuacji z lat 2005 – 2006, czyli popytu przewyższającego liczbę dostępnych lokali – mówi Grząbka.