Deweloperzy nie chcą ziemi bez planów

Coraz lepiej wygląda poziom pokrycia terenów Śląska planami zagospodarowania przestrzennego. Deweloperzy jednak w dalszym ciągu zaznaczają, że są miejsca, w których ze względu na brak planów bardzo utrudnione jest rozpoczęcie jakiejkolwiek inwestycji.

– Sytuacja planistyczna jest poprawiona, jednak jak na tak dużą aglomerację jej poziom jest wciąż niewystarczający – ocenia Tomasz Godziek, marketing manager firmy GC Investment. – Brakuje przede wszystkim wizji zagospodarowania przestrzennego miasta. Szczególnie patrząc przez pryzmat potencjału Katowic, konieczne jest szersze spojrzenie, uwzględniające położenie aglomeracji, jej tradycję, historię oraz potencjał poszczególnych dzielnic – stwierdza Godziek.

W przypadku gdy na danym terenie obowiązuje plan, inwestor ma klarowną sytuację. Wie bowiem, w jaki sposób może zabudować działkę, ile metrów kwadratowych powierzchni użytkowej mieszkań jest w stanie wybudować czy jaką wysokość mogą mieć jego budynki. Problemy się zaczynają, gdy interesujący grunt nie jest objęty planem. Inwestor musi wtedy przejść całą drogę administracyjną.

– Brak planu znacznie wydłuża proces inwestycyjny, a czasem go nawet uniemożliwia do momentu uchwalenia stosownych dokumentów – podkreśla Bartłomiej Ślezioński, prezes zarządu MK Inwestycje. – W ten sposób została wstrzymana jedna z naszych inwestycji w Bytomiu na dwa lata – dodaje.

[srodtytul]Sytuacja planistyczna[/srodtytul]

Według raportu firmy Metropolis Nieruchomości Komercyjne najgorsza sytuacja planistyczna jest na terenie Katowic, Zabrza i Bytomia, gdzie plany obejmują niespełna 20 proc. terenów. Analitycy zwracają jednak uwagę, że są miasta, w których planami pokrywają 100 proc. ziemi. Należą do nich m.in. Ruda Śląska, Chorzów, Siemianowice Śląskie i Knurów. Skąd takie różnice? – Są to najmniejsze gminy w tym rejonie i, co się z tym wiąże, mają najmniejsze problemy planistyczne – podkreśla Michał Pazgan, specjalista ds. analiz i badań Metropolis. – Gminy takie jak Katowice czy Tychy to rejony mające sto lub więcej kilometrów kwadratowych powierzchni. Dużą rolę odgrywają w tym przypadku koszty związane z opracowaniem tego typu dokumentów planistycznych i ich stopień komplikacji w centrach miast. W Katowicach sytuacja nie wygląda najgorzej. Rozpatrując bowiem pokrycie planami powierzchni miasta, ale odejmując grunty leśne, okazuje się, że plany obowiązują na blisko 40 proc. terenu. Opracowywane są tutaj wciąż nowe dokumenty, jednak obejmują one niewielkie tereny.

Kolejnym problemem jest niepewność związana z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z tym gminy mają poważne wątpliwości, czy dalej inwestować w tworzenie planów, ponieważ prawo ich dotyczące może się szybko zmienić. Kiedy jednak już się zdecydują na rozpoczęcie prac, okazuje się, że nie zawsze dobrze im to wychodzi.

– Bardzo często uchwalone dopiero co miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie pozwalają na powstanie nowych obiektów użyteczności publicznej, takich jak przedszkola czy szkoły – zauważa Bartłomiej Ślezioński. W dodatku miejscowe plany są sporządzane w dużym pośpiechu, co powoduje, że ich jakość jest adekwatna do nakładu pracy urzędników zaangażowanych w ich przygotowanie. Bywa, że wchodzą w kolizję z powstającymi już inwestycjami, narażając miasto na straty finansowe, a inwestorów na bezproduktywne działania – mówi Ślezioński.

[srodtytul]WZ-ki bez problemów[/srodtytul]

– Katowice, jak i pozostałe rejony Śląska, są mimo wszystko bardzo przyjazne inwestorom. Najważniejsze jest to, że tam, gdzie nie ma planów, Katowice stosunkowo nieźle wychodzą naprzeciw inwestorom w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, które to zgodnie z prawem plan zastępują – podkreśla Henryk Piwar, prezes zarządu firmy Domariusz. – Dla porównania warto wspomnieć o Krakowie, gdzie średni czas oczekiwania na taką decyzję wynosi nawet dwa lata, w Katowicach zaś czas ten liczony jest w miesiącach – dodaje.

Tak dobra organizacja przy określaniu warunków zabudowy sprawia, że bardzo korzystnym rozwiązaniem dla dewelopera może być zakup ziemi, która nie jest jeszcze objęta planem.