Młodzi ludzie i stare mieszkania przyciągają deweloperów do Polski

Rozmowa z [b]Pablo Zabala [/b]- dyrektorem zarządzającym w firmie Espais.

[b]Rz: Czym różni się rynek mieszkaniowy w Hiszpanii od tego w Polsce?[/b]

[b]Pablo Zabala:[/b] Istnieją dwie zasadnicze różnice miedzy polskim a hiszpańskim rynkiem nieruchomości. Pierwszym elementem, który odróżnia jeden rynek od drugiego, jest wielkość potencjalnego popytu. Dla polskiego rynku charakterystyczne są dwie cechy, które mają drugorzędne znaczenie w Hiszpanii. Po pierwsze czynnik demograficzny – w Polsce jest wiele młodych osób zakładających rodziny i szukających swojego pierwszego, samodzielnego mieszkania. Po drugie, w Polsce jest wiele mieszkań bardzo starych i o niskim standardzie, co sprawia, że ich obecni właściciele planują ich zamianę na mieszkania w nowym budownictwie, generując tym samym popyt na nowe mieszkania.

Kolejną zasadniczą różnicą pomiędzy rynkiem polskim i hiszpańskim jest bardzo mocno rozwinięty rynek tzw. drugiego domu, czyli apartamentów i domów w kurortach turystycznych na terenie Hiszpanii. W Polsce zakupy domów nad morzem czy w górach – chociaż można zauważyć coraz większe zainteresowanie – ciągle stanowią niewielki procent całości inwestycji w nieruchomości mieszkalne.

[b]Co dziś łączy hiszpański i polski rynek nieruchomości?[/b]

Oba kraje pozostają pod dużym wpływem kryzysu finansowego, który dotknął globalne rynki. Banki zaostrzają swoją politykę kredytową, co w efekcie przekłada się na większe trudności w uzyskaniu środków na sfinansowanie zakupu nieruchomości przez klientów firm deweloperskich.

[b]Dlaczego firmy hiszpańskie tak chętnie inwestują w polskie nieruchomości?[/b]

Polska jest atrakcyjnym krajem dla inwestorów. Wynika to nie tylko z wielkości potencjalnego popytu, ale również z obecnej sytuacji ekonomicznej w kraju i związanej z tym rosnącej siły nabywczej mieszkańców.

[b]Czy kryzys na rynku hiszpańskim rzeczywiście spowodował, że niedokończone budowy stanęły?[/b]

Naturalne jest, że w okresie kryzysu firmy skupiają się na swojej podstawowej działalności. Oznacza to, iż pewne projekty zostają wstrzymane. Można oczekiwać, że w konsekwencji przyczyni się to do ograniczenia podaży mieszkań w nadchodzących miesiącach.

[b]Gdzie można uzyskać wyższe stopy zwrotu? Ile kosztuje takie samo mieszkanie w centrum Madrytu czy Barcelony w porównaniu z lokalem w Warszawie? [/b]

Zasadniczo oczekiwania inwestorów co do stopy zwrotu w obu krajach są porównywalne. Powinny wynosić przynajmniej kilkanaście procent. W Warszawie średnia cena za metr kwadratowy mieszkania wynosi ok. 8,5 tys. zł (ok. 2,5 tys. euro). W Madrycie i Barcelonie jest znacznie wyższa. Jako przykład możemy podać mieszkania o wysokim standardzie w inwestycjach w centrum Warszawy. Ich średnia cena waha się pomiędzy 15 a 18 tys. zł (5 tys. euro), podczas gdy w największych miastach Hiszpanii cena wynosi od 8 do 10 tys. euro albo więcej.

[b]Jaki procent stanowi koszt gruntu?[/b]

Bardzo ciężko jest natomiast wskazać konkretną liczbę jako procent kosztu gruntu w całości inwestycji. Udział ten zależy od rodzaju projektu, jego wielkości oraz okresu realizacji. Poza samą ceną ziemi, dla skalkulowania kosztu gruntu w całości inwestycji ogromne znaczenie mają także ustalone ze sprzedającym warunki płatności. Wiąże się to oczywiście z kosztem finansowania nabycia ziemi w postaci odsetek.

Poza tym analizując opłacalność projektu musimy brać pod uwagę nie tylko koszty ziemi i budowy, ale również cenę, jaką można uzyskać ze sprzedaży mieszkań. Dla przykładu: koszt wybudowania lokalu o podobnym standardzie w dobrej lokalizacji w centrum miasta jest bardzo zbliżony do kosztu budowy na peryferiach i wynosi obecnie ok. 5 – 6 tys. zł za mkw. Jednocześnie cena sprzedaży mieszkania w centrum Warszawy będzie wyższa niż cena metra mieszkania zlokalizowanego np. w Piasecznie. Oznacza to, że w pierwszym przypadku cena gruntu, a tym samym udział w kosztach całkowitych inwestycji, może być, i zazwyczaj jest, wyższa.

[b]Czy różnią się wymagania polskich nabywców mieszkań od wymagań Hiszpanów?[/b]

Najważniejszą różnicą jest to, że Polacy i Hiszpanie oczekują różnych produktów finalnych. Regułą jest, że w Hiszpanii kupuje się mieszkania, do których można się od razu wprowadzić. W Polsce standardem jest ciągle odbiór mieszkania w stanie surowym. Jednak i tu preferencje klientów w tym zakresie zmieniają się i coraz częściej klienci deweloperów decydują się na opcję wykończenia mieszkania pod klucz.