Mieszkania są gotowe, a spór o inwestycję trwa

Deweloper zaś od decyzji SKO składa odwołanie. Spór o inwestycję, która jest już gotowa, zdaje się nie mieć końca.

[srodtytul]Nieważne warunki[/srodtytul]

O wołomińskiej inwestycji pisaliśmy w listopadzie ub.r. w artykule pt. „Urzędnicy nie zauważyli domu jednorodzinnego”. Przypomnijmy. Ustalając warunki zagospodarowania terenu przy ul. Lipińskiej na wniosek firmy W.W. Investment Dom, urzędnicy z Wołomina, powołując się na zasadę dobrego sąsiedztwa, pominęli w analizach dom jednorodzinny. Zauważyli jednak bloki znacznie oddalone od planowanej inwestycji.

– To zadziwiające. Można się zastanawiać, dlaczego urzędnicy wykazali się tak słabym wzrokiem – mówi nasz czytelnik, do rodziny którego należy kawałek gruntu w sąsiedztwie inwestycji. – Dzięki takiej krótkowzroczności obok dwukondygnacyjnego domu wyrósł sześciokondygnacyjny blok.

Władze Wołomina rok temu na naszych łamach przekonywały, że na analizowanym obszarze dominuje zabudowa wielorodzinna, więc decyzja o warunkach została wydana zgodnie ze sztuką. Sprawa trafiła do SKO. Kolegium w styczniu tego roku podzieliło argumenty gminy, uznając, że przeznaczenie terenu przy ul. Lipińskiej pod zabudowę wielorodzinną o wysokości pięciu kondygnacji jest zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa. – Na analizowanym obszarze znajdują się budynki o takiej wysokości – uznali członkowie składu orzekającego.

Z decyzją SKO nie zgodziła się rodzina naszego czytelnika. Skarżący podnieśli, że w najbliższym sąsiedztwie inwestycji jest osiem budynków jednorodzinnych o wysokości od jednej do trzech kondygnacji, a także budynki usługowe i szkoła o wysokości trzech kondygnacji.

SKO sprawę rozpatrywało więc po raz kolejny. W październiku kolegium uchyliło własną decyzję ze stycznia i uznało za nieważne kwestionowane warunki zabudowy terenu.

„Decyzja (o warunkach zabudowy – red.) została wydana z rażącym naruszeniem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. (...) Błędnie wyznaczono obszar analizowany po wschodniej stronie terenu inwestycji” – czytamy w uzasadnieniu SKO.

– Odwołaliśmy się od tej decyzji – usłyszeliśmy w biurze dewelopera. – Nasze mieszkania powstały na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę. Wszystkie są już sprzedane. Mamy odbiory techniczne, a mieszkańcy już się tu sprowadzają.

[srodtytul]Pięć czy sześć kondygnacji[/srodtytul]

Przedmiotem odwołań były nie tylko warunki zabudowy. Rok temu wojewoda mazowiecki uznał za nieważne pozwolenie na budowę bloku przy ul. Lipińskiej wydane przez starostwo powiatu w Wołominie. Wojewoda orzekł, że budynek jest za wysoki o jedną kondygnację. – Decyzja burmistrza ustalająca warunki zabudowy mówiła o pięciu kondygnacjach, a zaskarżona decyzja starosty zatwierdza budowę bloku sześciokondygnacyjnego – tłumaczyli przedstawiciele wojewody.

Deweloper od tej decyzji złożył odwołanie do głównego inspektora nadzoru budowlanego (GINB). – Budynek zgodnie z warunkami ma pięć kondygnacji naziemnych plus antresolę będącą jej sporną częścią – utrzymywał deweloper.

GINB decyzję wojewody uchylił, uznając, że pomimo większej liczby kondygnacji zaprojektowanego budynku, niż to było przewidziane w warunkach zabudowy, wysokość obiektu (17,73 m) nie przekracza maksymalnej, wynoszącej 18,5 m.

– Wszystko powstało więc zgodnie z prawem – mówią dziś przedstawiciele dewelopera.

– Wystarczy spojrzeć na krajobraz przy ul. Lipińskiej, by sprawę ocenić – komentuje zaś właściciel działki sąsiadującej z wysokim blokiem.

[srodtytul]Co kto komu przekazał[/srodtytul]

O komentarz chcieliśmy poprosić także władze Wołomina. Czy zgadzają się z orzeczeniem Samorządowe Kolegium Odwoławcze? Czy są przekonane, że wysoka zabudowa obok domu to fortunne rozwiązanie? Do urzędu dzwoniliśmy w ubiegłą środę. Telefony milczały.

Kiedy udało nam się połączyć, odebrała urzędniczka w dziale kadr. Wyjaśniała, że cały dzień trwa szkolenie BHP, na którym są między innymi burmistrzowie i osoba z biura promocji. Trafiliśmy wreszcie do sekretarki wiceburmistrza Krzysztofa Antczaka. Ta obiecała, że połączy nas z nim w czasie przerwy w szkoleniu. Zamiast z burmistrzem połączyła nas jednak z kolejną sekretarką, tym razem „głównego” burmistrza.

– Kazano mi przekazać, że nie będziemy komentować tej sprawy – recytuje urzędniczka. – Kto pani przekazał? – dopytujemy.

– Tak przekazało... kierownictwo urzędu – ucięła.

[ramka]OPINIA

[srodtytul]Tomasz Milewski, Kancelaria adwokatów i radców prawnych, Miller, Canfiled, W.Babicki, A.Chełchowski i Wspólnicy[/srodtytul]

– Decyzja o warunkach zabudowy stanowi podstawę do wydania pozwolenia na budowę. W przypadku stwierdzenia jej nieważności, można wystąpić do organu administracji, który wydał pozwolenie na budowę w I instancji, z podaniem o wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 8 k.p.a.

Zgodnie z linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego stwierdzenie nieważności decyzji, na podstawie której została wydana decyzja w innej sprawie, nie uzasadnia stwierdzenia nieważności tej drugiej decyzji. Tym samym jedynym środkiem prawnym przysługującym zainteresowanym byłoby wystąpienie do organu, który wydał pozwolenie na budowę z wnioskiem o wznowienie postępowania. Podanie takie, zgodnie z art. 148 § 1 k.p.a., powinno zostać wniesione w terminie miesiąca od dnia doręczenia decyzji o stwierdzeniu nieważności decyzji o warunkach zabudowy.

Postępowanie wznowieniowe może być też podjęte z urzędu. W związku z wykonaniem obiektu budowlanego wydaje się, że najprawdopodobniej w toku postępowania wznowieniowego zapadłaby decyzja o uchyleniu dotychczasowego pozwolenia na budowę i umorzeniu postępowania.

Byłoby to zgodne z poglądem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny, który stwierdził, że po zrealizowaniu obiektu budowlanego postępowanie w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę jest bezprzedmiotowe.

W przypadku stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach zabudowy istnieje zatem możliwość, że również pozwolenie na budowę zostanie wyeliminowane z obrotu prawnego. Należy jednakże podkreślić, że zgodnie z linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego prace wykonane na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę, które później z jakichkolwiek przyczyn okazało się wadliwe, nie mogą być uznane za samowolę budowlaną. Tym samym wydaje się wykluczone zastosowanie procedury legalizacyjnej przewidzianej w art. 48 i n. prawa budowlanego. Przesłanką bowiem zastosowania tych przepisów jest dokonanie przez inwestora samowoli budowlanej, co w przypadku prowadzenia robót budowlanych na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę nie mogło zaistnieć.