– Niskie stawki za metr kwadratowy dotyczą przede wszystkim mieszkań o większych powierzchniach, czyli takich, na które najtrudniej znaleźć klienta – podkreśla Marcin Drogomirecki z portalu Oferty.net.

Dodaje, że małe, jedno-, dwupokojowe mieszkania, nawet w niezbyt atrakcyjnych lokalizacjach, są w przeliczeniu na mkw. niezmiennie znacznie droższe. Natomiast Jerzy Sobański, rzecznik Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, zwraca uwagę, że – uwzględniając całkowity koszt zakupu – kawalerki, które są zazwyczaj pierwszymi mieszkaniami, są oczywiście najtańsze.

[srodtytul]25 procent w dół[/srodtytul]

– Przy takiej samej powierzchni mieszkania jedno- i dwupokojowego tańsze będzie to pierwsze, jako mniej funkcjonalne – podaje Jerzy Sobański.

I przypomina, że najtańsze są dziś lokale z wielkiej płyty. – Standard i technologia, w której został wzniesiony budynek, mają kluczowe znaczenie, ale nie są jedynym kryterium wpływającym na cenę. Ważne są również lokalizacja i stan techniczny lokalu – wylicza rzecznik WSPON. – Nie bez znaczenia są też warunki sprzedaży – na przykład to, czy właściciel sprzedaje mieszkanie, bo musi spłacić zobowiązania, a komornik czeka za drzwiami, czy dlatego, że zmienia je na większe.

Według Sobańskiego, żeby kupić w Warszawie w miarę przyzwoite, niezdewastowane lokum do 40 mkw., trzeba mieć do dyspozycji ok. 350 tys. zł. Mieszkanie z wielkiej płyty o powierzchni 31 mkw. na Stegnach, Sadybie czy w Wilanowie można zaś kupić za mniej niż 300 tys. zł, (ok. 7 tys. zł za mkw.).

– Ceny najtańszych mieszkań w porównaniu z cenami innych lokali w ciągu roku spadły w Warszawie proporcjonalnie najmniej – podkreśla Jerzy Sobański. – Jeśli w zeszłym roku za mkw. płaciliśmy ok. 8 tys. zł, a teraz 6 tys. zł, to łatwo obliczyć, że cena spadła o ok. 25 proc.

[srodtytul]Wtórny przed pierwotnym[/srodtytul]

Z ciekawym zjawiskiem mamy dziś do czynienia w Trójmieście. Jak zauważa Mariusz Feliński, dyrektor ds. strategii i analiz w agencji Partnerzy Nieruchomości, ceny transakcyjne w Gdańsku i Gdyni, nie licząc pasa nadmorskiego i luksusowych apartamentów, wynoszą od 5 do 5,5 tys. zł za mkw.

– Nagle okazało się, że droższy od początku lat 90. rynek pierwotny stracił swoją supremację cenową na rzecz rynku wtórnego – mówi Mariusz Feliński.

W Gdańsku i Gdyni przybywa bowiem nowych mieszkań oferowanych poniżej 4 tys. zł.

Według Felińskiego ceny na rynku wtórnym spadają wolniej, bo sprzedający nie odczuwają presji ze strony banków.

Agenci firmy Partnerzy Nieruchomości nie zaobserwowali też radykalnego obniżenia cen lokali w wielkiej płycie. Za 48-metrowe używane mieszkanie na gdańskiej Zaspie czy Przymorzu trzeba zapłacić od 300 do 380 tys. zł.

– W tej lokalizacji nie ma dużego wyboru i dlatego właściciele trzymają cenę, która jest tylko nieznacznie niższa niż przed rokiem – mówi Feliński. – Sprzedający chcą przeczekać czas spadku cen. Dobrym sposobem jest wynajęcie mieszkania, bo stawki najmu rosną.

W Łodzi, jak podaje Krzysztof Szczepaniak, szef łódzkiego Biura Obrotu Nieruchomościami Sukces, żeby kupić małe lokum, wystarczy dziś mieć 90 – 95 tys. zł. Za tyle znajdziemy 27 – 28-metrowe kawalerki do remontu poza centrum miasta.

– Ceny transakcyjne mieszkań używanych mieszczą się w przedziale 2,8 – 4 tys. zł za mkw. Jeśli jest to 4 tys. zł, to mieszkanie jest już w świetnej lokalizacji, dobrze wyposażone, na odpowiednim piętrze. Dla porównania – mieszkania w stanie deweloperskim w bloku z 2007 r. kosztują już od 5,2 tys. zł za mkw. – podaje Krzysztof Szczepaniak.

[srodtytul]Taniej niż z pierwszej ręki[/srodtytul]

O połowę tańsze niż u deweloperów bywają lokale w zniszczonych kamienicach. – Ceny w Łodzi spadają jednak dosyć opornie, biorąc pod uwagę, że liczba transakcji po okresie boomu zmniejszyła się w 2008 r. w porównaniu z 2007 o 70 – 80 proc. – mówi szef Sukcesu.

W Lublinie na rynku wtórnym trafiają się lokale w cenie 2,5 tys. zł za mkw. Za tyle kupimy mieszkanie do remontu w przedwojennych kamienicach w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

Dla porównania – za mkw. nowego wykończonego mieszkania u lubelskiego dewelopera trzeba zapłacić ok. 5 tys. zł.

[srodtytul]Więcej okazji, więcej do wynajęcia[/srodtytul]

Także w Krakowie nieco tańsza jest wielka płyta. – Wielkich różnic jednak nie widać – zauważa Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z agencji Nieruchomości Łobzowskie. – W zeszłym roku o tej porze nie było na rynku szczególnych okazji. Dziś sytuacja jest o tyle lepsza, że sprzedający dopuszczają większe negocjacje cen.

Według pośredniczki tanieją te lokale, które muszą być z jakichś przyczyn szybko sprzedane.

– W Krakowie pojawiło się też bardzo dużo mieszkań do wynajęcia. Ktoś, kto nie mógł uzyskać założonej ceny, próbuje lokal wynająć – zauważa Katarzyna Liebersbach-Szarek. – Powoduje to, że zmniejsza się liczba lokali do sprzedaży. W konsekwencji ceny sprzedawanych nieruchomości tak bardzo nie spadają. Rynek najmu powoli się jednak nasyca, a czynsze są wysokie. Za chwilę sytuacja się odwróci. Znów pojawią się mieszkania do sprzedaży i wtedy rzeczywiście ceny odrobinę spadną.

Dziś w Krakowie w dobrych lokalizacjach można kupić mieszkanie już za 340 – 360 tys. zł, a poza centrum – nawet za 280 tys. zł (lokal z dwoma pokojami).

Dominika Tylińska z Home Consulting podsumowuje, że mieszkania z drugiej ręki są zdecydowanie tańsze od tych na rynku pierwotnym.

– Spośród badanych przez nas miast największe różnice są Katowicach, gdzie lokale używane są o blisko 40 proc. tańsze od tych nowo powstających. Podobna dysproporcja odczuwalna jest również w innych miastach aglomeracji górnośląskiej, ponieważ budownictwo pogórnicze stanowi wciąż duży udział w zasobach miejskich – tłumaczy analityk Home Consulting.

Dodaje, że ceny mieszkań są zdecydowanie niższe w mniejszych miastach, np. na ścianie wschodniej, czyli w Białymstoku, Lublinie czy Rzeszowie. – Tu stawki za lokale z rynku pierwotnego raczej nie przekraczają bariery 6 tys. zł, a na rynku wtórnym mogą to być nawet 2 tys. zł za mkw. Najtańsze mieszkania są wciąż w lokalizacjach peryferyjnych oraz w miastach o mniejszym znaczeniu biznesowym w porównaniu z największymi ośrodkami – tłumaczy.

[ramka][b]Oferty tanich mieszkań[/b]

- Warszawa, ul. Pawlaczyka, poddasze, pow. po podłodze 68 mkw., 1991 r., 4,318 tys. zł za mkw., dobrze oświetlone

- Warszawa, ul. Pola, 37 mkw., 1980 r., 4,865 tys. zł za mkw., z piwnicą

- Piekary Śląskie, ul. Kmicica, 97 mkw., 1930 r., 1 tys. zł za mkw., ogrzewanie węglowe