Nawet dziś trudno negocjować

– Niektórzy najemcy chcą renegocjować umowy najmu. Inni oczekują od inwestorów centrów handlowych dofinansowania prac wykończeniowych w lokalu wynajmowanym w nowo powstającym centrum handlowym – wyjaśnia Edyta Potera, dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych w firmie Jones Lang LaSalle.

I dodaje, że z jednej strony kryzys spowodował, iż sieci handlowe rewidują plany rozwoju i są bardziej selektywne w kwestii wyboru nowych lokalizacji sklepów, a nawet rezygnują ze swoich najsłabszych marek, koncentrując się na najpopularniejszych, przynoszących największe zyski. – Natomiast z drugiej strony na rynku pojawiają się nowe marki zainteresowane ekspansją, takie jak Primark, TK Maxx, New Look, Peacocks, Comma czy Joop – podaje przykłady Edyta Potera.

– Najemcy, którzy chcą renegocjować umowy ze względu na wysoki kurs euro, nie stanowią więcej niż 10 proc. – ocenia Piotr Kaszyński, szef Działu Powierzchni Handlowych Cushman & Wakefield. Według niego nie ma prostego przełożenia: wyższy kurs – obniżka czynszu. – Zarządca centrum jest w stanie się zorientować po raportach z obrotów, czy najemca zarabia mniej z powodu kryzysu, czy nie – wyjaśnia Kaszyński.

Małgorzata Trzaskowska, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w Colliers International, jest podobnego zdania, choć potwierdza informację, że niektórzy najemcy próbują renegocjować stawki czynszu.

– Rezultaty rozmów zależą oczywiście od pozycji negocjacyjnej najemcy, na którą wpływa przede wszystkim siła marki. Są to jednak sporadyczne przypadki i nie sądzę, aby przekształciły się w wyraźny trend – uważa Małgorzata Trzaskowska. – Do tej pory pojawiło się wprawdzie kilka informacji zapowiadających ogłoszenie upadłości przez niektóre firmy, zwłaszcza z branży odzieżowej, ale są to pojedyncze przypadki.

Według niej najemcy, którzy notują gorsze wyniki finansowe, redukują liczbę lokali, odstępując sklepy, w których sprzedaż jest niższa lub zbyt wysoki czynsz nie pozwala na utrzymanie.

Światowy kryzys wpłynął nie tylko na wysokość opłat w centrach. Najemcy ostrożniej wybierają miejsca na sklepy.

– Nowe projekty poddawane są dziś większej weryfikacji. Najemcy zwracają szczególną uwagę na położenie galerii, dobór innych najemców, wielkość opłat serwisowych i marketingowych – wyjaśnia Magdalena Frątczak, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w firmie CB Richard Ellis Polska. – Poza tym wybór centrum uzależniany jest również od renomy dewelopera oraz jego innych realizacji.

Na jakie bonusy można liczyć przy długotrwałym wynajmie? – Warunki dla małych najemców pozostają bez zmian. Tylko pożądane marki, najemcy strategiczni, mogą ewentualnie, w drodze negocjacji, liczyć na partycypację wynajmującego w kosztach adaptacji powierzchni – twierdzi Magdalena Frątczak. Podobnie uważa Małgorzata Trzaskowska. – Jeżeli deweloper jest zainteresowany pozyskaniem silnego najemcy na długi czas, może zaproponować atrakcyjniejszą stawkę czynszu. Wtedy najemca też jest w dobrym położeniu, bo ma gwarancję utrzymania tej stawki przez dziesięć lat, w odróżnieniu od umów pięcioletnich, gdzie w przypadku dobrego funkcjonowania obiektu i wyrażenia przez najemcę chęci pozostania w lokalu po pięciu latach właściciel z reguły proponuje wyższy czynsz – wyjaśnia.

Także zdaniem Edyty Potery bonusy dla najemców uzależnione są od atrakcyjności ich sklepów oraz stopnia wynajęcia galerii. – W niektórych centrach handlowych przy długotrwałym najmie kluczowi najemcy mogą liczyć na dofinansowanie prac budowlanych w lokalu oraz preferencyjne warunki najmu – podkreśla Potera.

– W segmencie centrów handlowych trudno jednak liczyć na bonusy w takiej formie jak w biurowcach. Tu deweloperzy raczej nie wykańczają sklepów najemcom. Ale to nie z powodu kryzysu, tylko sytuacji w tym segmencie rynku: po prostu dobrej powierzchni handlowej u nas brakuje – uważa Piotr Kaszyński.

[ramka][b]Ile trzeba zapłacić za wynajem sklepu[/b]

>> Stawki najmu powierzchni handlowej są najwyższe w dużych miastach, w najbardziej znanych i cieszących się powodzeniem centrach handlowych.

>> W takich obiektach miesięczny czynsz za małe lokale, np. o pow. 50 mkw., może wynieść od 65 do 70 euro za mkw., natomiast w większych sklepach – o pow. od 150 do 200 mkw. – od 30 do 40 euro za mkw.

>> W mniejszych miastach za powierzchnię 50 mkw. możemy zapłacić w centrum handlowym ok. 40 – 45 euro za mkw. miesięcznie, a za sklep od 150 do 200 mkw. – od 20 do 30 euro za mkw. miesięcznie.

[i]źródło: Colliers International[/i][/ramka]

[ramka][b]Tomasz Tatomir - radca prawny, kancelaria Chałas i Wspólnicy[/b]