Nie tak łatwo porzucić spółdzielnię

[b]RZ: Kilku członków spółdzielni, mieszkańców jednego bloku, postanawia, że założą wspólnotę mieszkaniową. Od czego powinni zacząć?[/b]

[b]Paweł Puch:[/b] Od przekształcenia swojego spółdzielczego prawa do mieszkania w odrębną własność, gdyż aby mówić o wspólnocie mieszkaniowej, trzeba stać się najpierw właścicielem zajmowanego lokalu. Nie wystarczy jednak, aby tym właścicielem stała się jedna czy dwie osoby w budynku. Musi być ich wystarczająca liczba. Dlatego trzeba namówić sąsiadów, aby też nabywali własność swoich lokali. Zarówno bowiem osoba, której przysługuje w spółdzielni spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jak również ta, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mogą żądać od spółdzielni przekształcenia ich praw do lokali w prawo własności. Z chwilą przekształcenia osoby te stają się pełnoprawnymi właścicielami nie tylko lokalu, ale i współwłaścicielami działki i budynku.

Mimo wyroku Trybunału Konstytucyjnego, który zakwestionował konstytucyjność przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczących przekształcania mieszkań lokatorskich oraz własnościowych – czyli tzw. wykup za złotówkę – utratę ważności tych uregulowań odroczono jednak do 30 grudnia 2009 r. Do końca roku lokatorzy nadal mogą więc wykupywać lokale na starych zasadach.

[b]Jakie formalności czekają potem taką grupę inicjatywną?[/b]

Wiele osób, nabywając własność swoich lokali od spółdzielni, błędnie uważa, że nie ma już żadnych zobowiązań wobec spółdzielni i – jako pełnoprawni właściciele – mogą utworzyć wspólnotę mieszkaniową, powołać własny zarząd i samodzielnie podejmować decyzję odnośnie do własnej nieruchomości. Nic bardziej mylnego.

Nawet jeżeli osoby te zrzekną się członkostwa, nadal będą ich dotyczyć przepisy prawa spółdzielczego, nadal też obowiązani będą uczestniczyć w wydatkach związanych z utrzymaniem nie tylko ich nieruchomości na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, ale również będą obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub na osiedlu.

Nadal także opłaty będą im narzucane z góry, a zarząd będzie wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony. Zatem mimo nabycia własności nic się nie zmieni.

[b]Kiedy można się odłączyć od spółdzielni?[/b]

Szansa na odłączenie się od spółdzielni pojawia się, gdy właścicielem danej nieruchomości stała się większość byłych spółdzielców liczona według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości. Większość ta może bowiem podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (tzw. uchwała o odłączeniu się od spółdzielni). Od tego momentu przestają ich dopiero obowiązywać prawa spółdzielcze, mogą przejąć zarząd nieruchomością i zacząć w pełni wykonywać swoje prawo własności. Natomiast w przypadku braku takiej uchwały dopiero z chwilą gdy wyodrębniona zostanie własność wszystkich lokali i po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się – wtedy już automatycznie – zasady określone w ustawie o własności lokali.

[b]A może łatwiej założyć jednobudynkową spółdzielnię niż wspólnotę?[/b]

Oprócz odłączenia się od spółdzielni mieszkaniowej jako wspólnota mieszkaniowa można też odłączyć się od spółdzielni, dokonując jej podziału. Teoretycznie podział spółdzielni w taki sposób, że wyodrębni się z niej spółdzielnia obejmująca jeden blok, jest możliwy. W praktyce jest to rzadki przypadek, gdyż spółdzielnia pod względem prawnym jest organizacją służącą do zarządzania większym organizmem niż jeden blok. Przy zarządzaniu jednym blokiem będzie zbyt dużą biurokratyczną maszyną. Zarządzanie przez spółdzielnię jednym blokiem można porównać do przewiezienia kilograma ziemniaków tirem.

[b]Kiedy taka mała spółdzielnia ma sens?[/b]

Takie rozwiązanie jest zasadne, gdy grupa członkowska dążąca do oderwania się od spółdzielni to mieszkańcy jednego małego osiedla czy grupy sąsiadujących bloków. Wówczas zamiast tworzyć pojedyncze wspólnoty mieszkaniowe i podejmować wiele kroków w celu wyodrębnienia lokali w poszczególnych blokach, można się zastanowić nad podjęciem jednego kroku w celu podziału spółdzielni.

Spółdzielnia może się podzielić na podstawie uchwały walnego zgromadzenia podjętej zwykłą większością głosów w ten sposób, że z jej wydzielonej części zostaje utworzona nowa spółdzielnia. W celu dokonania podziału członkowie spółdzielni – których prawa i obowiązki są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni – mogą, na podstawie uchwały podjętej większością głosów tych członków, wystąpić do zarządu spółdzielni z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia, aby podjąć uchwałę o podziale spółdzielni. Na tej podstawie zarząd spółdzielni jest obowiązany niezwłocznie przygotować dokumenty niezbędne do podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały o podziale.

[b]Czy może nie być na to zgody?[/b]

Walne zgromadzenie może podjąć uchwałę odmawiającą podziału tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków. Ponadto w razie podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały odmawiającej podziału spółdzielni albo uchwały o podziale naruszającej istotne interesy członków występujących z żądaniem podziału członkowie mogą w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziale. Mają też prawo wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziale w razie nierozpatrzenia przez walne zgromadzenie zgłoszonego przez członków żądania w terminie trzech miesięcy od dnia jego doręczenia.

Uchwała walnego zgromadzenia o podziale spółdzielni lub prawomocne orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę stanowią podstawę do dokonania stosownych wpisów zarówno w rejestrze, jak i w księdze wieczystej. Niezwłocznie po podjęciu przez walne zgromadzenie uchwały o podziale spółdzielni zebranie członków (zebranie przedstawicieli) przechodzących do nowej spółdzielni uchwala statut powstającej spółdzielni i dokonuje wyboru organów spółdzielni.