Kameralnie i na etapy, czyli bezpieczniej

– O ile w Poznaniu, Wrocławiu czy Krakowie na rynek nadal trafiają nieliczne nowe projekty, o tyle w Warszawie i Trójmieście deweloperzy rozpoczynają sprzedaż nowych lokali zdecydowanie częściej niż w pierwszej połowie roku – zauważa Joanna Tomczyk, analityk z redNet Consulting. – Nadal dominują projekty bądź ich etapy z niewielką liczbą mieszkań w ofercie, pojawiają się jednak także duże inwestycje z kilkuset mieszkaniami do nabycia.

[srodtytul]Łatwiej sprzedać[/srodtytul]

Spółka L&S Homes zaczyna budowę kameralnego, czteropiętrowego budynku przy ul. Jagiełły w warszawskim Ursusie, w którym znajdzie się 27 mieszkań o powierzchni od 42,5 do 61 mkw. Najmniejsze lokale będą mieć po dwa pokoje, największe – po trzy. Inwestycja ma być gotowa w pierwszym kwartale 2011 roku. Za mkw. trzeba tu zapłacić od 6,2 do 7,1 tys. zł.

Nieopodal tej nowej inwestycji znajduje się ukończona już, także kameralna Villa Jagiełły, którą firmuje ten sam deweloper. L&S Homes ma też w planach kolejną niewielką inwestycję. Dwupiętrowy budynek z 19 lokalami ma stanąć w Ursusie przy ul. Prawniczej.

– Małą inwestycję na pewno łatwiej prowadzić i łatwiej sprzedać – tłumaczy Grzegorz Duda z L&S Homes. – Deweloper może więc liczyć, że nie stanie przed koniecznością utrzymywania wielu gotowych, pustych mieszkań. Klienci zaś nie muszą się specjalnie obawiać, że inwestycja utknie w martwym punkcie, zwłaszcza gdy firma angażuje własne środki. A tak jest w naszym przypadku.

Osiedle przy ul. Tęczowej w Przasnyszu buduje firma Novdom. Pięć budynków z 91 mieszkaniami jest już gotowych i zamieszkanych. Deweloper planuje już pięć kolejnych bloków, w których znajdzie się łącznie 110 lokali. Budowa dwóch, ewentualnie trzech budynków – w zależności od rynkowego zapotrzebowania – ma się rozpocząć w styczniu przyszłego roku. W trzech budynkach znajdą się łącznie 63 mieszkania: dwa to budynki z 15 lokalami, a jeden – z 33. Ceny za mkw. mieszkania w tej inwestycji wahają się od 2,5 do 2,95 tys. zł.

– Dziś deweloperzy rzeczywiście wolą dzielić inwestycje na mniejsze etapy, budując kameralne budynki z niewielką liczbą mieszkań – potwierdza Andrzej Dąbrowski, dyrektor operacyjny w firmie Novdom. – Z całą pewnością takie rozwiązanie, przystosowane do potrzeb rynku, jest bezpieczniejsze. Nie sztuką jest bowiem budować, ale sztuką jest sprzedać.

Na mniejsze, kameralne inwestycje stawia także firma UBM, która rusza z budową Villi Galicja przy ul. Dominikanów w Krakowie. W jednym budynku w kształcie litery C deweloper zaplanował 72 mieszkania. Będzie można się do nich wprowadzać w pierwszym kwartale 2011 roku. Do kupienia są tu lokale od 32,9 do 128,98 mkw. Najmniejsze mieszkania to kawalerki, największe mają po trzy pokoje.

Jak mówi Peter Obernhuber, członek zarządu UBM, w krakowskiej Villi Galicja znajdą się także mieszkania dla osób szukających czegoś nieprzeciętnego. – Zaplanowaliśmy na przykład lokale z antresolami. Dwa z nich o powierzchni 62 mkw. i jeden 70-metrowy, znajdujące się na trzecim piętrze, będzie można je oryginalnie zaaranżować – podkreśla Peter Obernhuber. Do mieszkań na parterach będą zaś przypisane ogródki. Średnia cena za mkw. w tej inwestycji to 7,4 tys. zł.

Peter Obernhuber ocenia, że deweloperzy zaczynają dziś odmrażać przede wszystkim mniejsze projekty. – Na razie mamy do czynienia z ostrożnym badaniem rynku. Inwestorzy nie wychylają się raczej z projektami na tysiące mieszkań. Ale ta tendencja na pewno się zmieni, bo czeka nas odwilż. To naturalny rytm gospodarki – wyjaśnia Peter Obernhuber. – Nasza firma stawia jednak przede wszystkim na jakość, nie na ilość, dlatego wolimy budować mniejsze osiedla – podkreśla.

[srodtytul]Rytm budowy podyktuje popyt[/srodtytul]

Kameralne osiedla zawsze budowała spółka Maxus, która ma dziś w ofercie niewielką inwestycję przy ul. Szymona Szymonowica w Krakowie. Ten projekt będzie oddawany etapami.

Jak usłyszeliśmy w biurze sprzedaży tej spółki, w tej inwestycji zaplanowano 24 mieszkania. Cena mkw. lokalu to 5,3 – 5,9 tys. zł. – My nigdy nie budowaliśmy wielkich blokowisk – usłyszeliśmy w biurze sprzedaży Maxusa.

50 apartamentów znajdzie się z kolei we wrocławskiej inwestycji Ovo Apartments firmy Wings Properties. Jak usłyszeliśmy w biurze tej spółki, deweloper ma już pozwolenie na budowę obiektu przy ul. Traugutta i Podwale, teraz wybiera generalnego wykonawcę. Inwestycja ruszy na początku przyszłego roku, a zakończy się w pierwszym albo drugim kwartale 2012 roku. Do kupienia są tu mieszkania od 28 mkw. (lokale typu studio) do 135 mkw. – Istnieje możliwość łączenia apartamentów, można je też indywidualnie aranżować. W tych większych lokalach przewidzieliśmy wstępnie trzy sypialnie, ale o ich liczbie może decydować klient – usłyszeliśmy w biurze Wings Properties. Ceny mkw. wahają się tu od 17 do 20 tys. zł.

Z pięciu etapów ma się składać osiedle Słoneczne Wzgórza, które w Gdańsku przy ul. Warszawskiej buduje spółka celowa Słoneczne Wzgórza, należąca do grupy firm Budner. W listopadzie deweloper zaczął budowę drugiej części inwestycji. Ten etap, składający się z czterech budynków, ma być ukończony w drugim kwartale 2011 roku. Do kupienia są mieszkania od 43 mkw. (dwa pokoje) do 87 mkw. (trzy pokoje). Ceny za mkw. wahają się od 4,8 do 5,5 tys. zł. Docelowo na tym gdańskim osiedlu ma się znaleźć ok. 600 mieszkań. – Kolejne etapy inwestycji będziemy wprowadzać na rynek sukcesywnie, w zależności od popytu – mówi Artur Serowik ze spółki Słoneczne Wzgórza. – Jeśli się okaże, że już dziś jest zapotrzebowanie na przykład na 400 mieszkań, z budową kolejnych budynków jesteśmy gotowi ruszyć od zaraz.

Artur Serowik zauważa, że prowadzenie inwestycji etapami jest na pewno korzystniejsze z punktu widzenia rachunku ekonomicznego, jest też bezpieczniejsze – także dla klientów.

– Kiedy jeden etap się wyprzedaje, rusza kolejny. Kiedyś ludzie kupowali lokale na etapie dziury w ziemi. Teraz mogą zaś wybrać bardziej zaawansowane inwestycje. Ale trzeba pamiętać, że podaż mieszkań spada, bo zmniejszyła się liczba budów – podkreśla Artur Serowik.

[ramka][srodtytul][b]Opinia:[/b] [i]Joanna Tomczyk, analityk rynku redNet Consulting[/i][/srodtytul]

– Tendencja do wprowadzania na rynek kameralnych inwestycji z kilkunastoma czy kilkudziesięcioma mieszkaniami była dobrze widoczna już w pierwszej połowie br. Przykładowo w Warszawie wśród kilkunastu projektów, w których w tym czasie rozpoczęto sprzedaż mieszkań, tylko dwa liczyły ponad 100 lokali. Reszta liczbowo była znacznie skromniejsza. W sytuacji osłabionego przez kryzys popytu na mieszkania było to rozsądnym działaniem deweloperów.

Rozpoczęcie kameralnej inwestycji niesie ze sobą zdecydowanie niższe koszty niż w przypadku większych projektów, a co za tym idzie – przy posiadanym wkładzie własnym – inwestorowi łatwiej o finansowanie z banku. Sprzedanie każdego lokalu w małych inwestycjach w większym stopniu przekłada się też na dobry wynik całego przedsięwzięcia.

Po wakacjach daje się zauważyć stopniową zmianę – deweloperzy coraz częściej rozpoczynają sprzedaż dużych projektów z kilkuset lokalami, zwykle jednak decydują się na ich etapowanie. Na rynek trafia więc tylko część mieszkań z danej inwestycji. Pozostałe będą oferowane dopiero po uzyskaniu wysokiego poziomu przedsprzedaży w pierwszym etapie.

Wśród dużych inwestycji rozpoczętych w ten sposób, w Warszawie mamy np. osiedle Saska Kępa Dom Development (cała inwestycja planowana jest na ponad 1500 lokali, z czego w pierwszym etapie do sprzedaży trafiło 325 mieszkań), Villę Parc firmy Bouygues Immobilier (w sprzedaży jest 146 mieszkań z 255) czy Villę Solar firmy Marvipol (do oferty trafiły na razie 134 lokale).