Hipoteka także dla zadatku

Jest to dla praktyki istotne, jako że potrzeba zabezpieczenia hipotecznego występuje niejednokrotne również w takich sytuacjach. Dowodem na to jest sprawa, której dotyczy wskazane orzeczenie Sądu Najwyższego [b](sygn. V CSK 189/09)[/b].

[srodtytul]Umowa przedwstępna z zabezpieczeniem [/srodtytul]

Początek jej dała przedwstępna umowa sprzedaży dużej nieruchomości zawarta między dwiema spółkami z o.o. w październiku 2007 r. Określała ona precyzyjnie warunki umowy definitywnej. Zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości sprzedającego było bezwarunkowe, a nabywcy – warunkowe.

W umowie przedwstępnej ustalono wysokość zadatku, jaki ma wpłacić kupująca spółka, na kwotę ponad 970 tys. zł. Na wypadek wycofania się z tej transakcji spółka sprzedająca zobowiązała się do zwrotu niedoszłemu nabywcy – stosownie do art. 394 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] – zadatku w podwójnej wysokości.

Na zabezpieczenie wszelkich roszczeń wynikających z tej umowy, w tym o zwrot zadatku i wypłacenie go w podwójnej wysokości, sprzedająca spółka w akcie notarialnym ustanowiła na 1940 tys. zł (w podwójnej wysokości zadatku) hipotekę kaucyjną obciążającą nieruchomość będącą przedmiotem transakcji. Notariusz złożył wniosek o wpis tej hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Wniosek okazał się wadliwy i sąd go oddalił. Ponowny wniosek złożyła kupująca spółka.

[srodtytul]Do sprzedaży nie doszło [/srodtytul]

Ostatecznie sąd I instancji uwzględnił wniosek niedoszłego nabywcy i wpisał hipotekę na kwotę 1940 tys. zł, ale sąd II instancji wskutek apelacji sprzedającej spółki zmienił jego postanowienie i wniosek ten oddalił. Argumentował, że w świetle art. 102 ustawy o księgach wieczystych i hipotece brak podstaw do tego, by zobowiązanie z tytułu zadatku o ustalonej wysokości mogło być zabezpieczone hipoteką.

Do zawarcia umowy definitywnej, przenoszącej własność, nie doszło z przyczyn obiektywnych, bez winy stron. Kupująca spółka zażądała zwrotu zadatku, ale spotkała się z odmową. Wszczęła egzekucję na podstawie aktu notarialnego, ale jej sytuacja byłaby lepsza, gdyby miała zabezpieczenie hipoteczne (sąd wieczystoksięgowy uwzględnia stan na dzień ustanowienia hipoteki).

Dlatego zdecydowała się na wniesienie skargi kasacyjnej. Argumentowała, że uznanie, iż hipoteka kaucyjna może zabezpieczać tylko wierzytelności nieistniejące o nieustalonej wysokości, prowadziłoby do trudnego do przyjęcia wniosku, że ustawodawca pozostawił taką jak ta sytuację poza regulacją. Zwykła bowiem hipoteka może zabezpieczać tylko konkretną wierzytelność istniejącą o oznaczonej wysokości.

Sąd Najwyższy uwzględnił skargę i oddalił apelację niedoszłego sprzedawcy od wniosku o wpis, słowem, zaakceptował wpis hipoteki, którego domagała się kupująca spółka. Zgodził się z zarzutem naruszenia przez sąd II instancji art. 102 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163015]ustawy o księgach wieczystych[/link].

– Istotnie – tłumaczył sędzia Grzegorz Misiurek – w myśl art. 102 ust. 1 ustawy hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność o wysokości nieustalonej do oznaczonej sumy najwyższej. W tej sprawie było jasne, że wysokość wierzytelności przyszłej jest ustalona. Według zaś art. 102 ust. 2 hipoteka ta może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną. Jednakże ostatnia część tego przepisu: „lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą”, wskazuje, że hipoteką kaucyjną można zabezpieczać także wierzytelności przyszłe o wysokości ustalonej, bo te właśnie nie są objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą – tłumaczył sędzia. O taką zaś właśnie wierzytelność chodzi w tej sprawie.