Pandemia to zjawisko jednak krótkoterminowe

W najnowszym raporcie rekomendujecie inwestorom lokować w wybrane klasy aktywów na środkowoeuropejskim rynku nieruchomości – w publikacji słowa „pandemia" czy „koronawirus" nie padają.

To prawda, jednak po pierwsze, na nieruchomości inwestorzy patrzą długoterminowo – to jest lokata na 10–15–20 lat, a nie rok czy dwa. Po drugie, kierujemy przekaz do inwestorów, dla których nieruchomości to składowa większego, zdywersyfikowanego portfela aktywów.

Nie akcentujemy samej pandemii jako zjawiska jednak krótkoterminowego, skutki dla gospodarki są oczywiste: zakładamy w 2020 r. recesję, która nie ominie naszego regionu Europy, w tym samej Polski, a w przyszłym roku odbicie. W dłuższej perspektywie pandemia nie powinna mieć więc wielkiego wpływu na atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.

Jaka jest wasza prognoza zmian PKB?

W scenariuszu bazowym dla Polski przyjmujemy spadek PKB rzędu 2,5 proc., czyli mniejszy niż w Czechach i na Węgrzech – recesja w Europie Środkowej będzie łagodniejsza niż w strefie euro, gdzie spodziewamy się spadku rzędu 6 proc.

Nasze założenie jest takie – i liczby zdają się to potwierdzać – że szczytowy punkt epidemii na wielu rynkach już został osiągnięty, są już przyjmowane plany luzowania obostrzeń. To oznacza, że w II półroczu powinniśmy zacząć powoli wracać do normalnej gospodarki.

Zakładamy, że w przyszłym roku nastąpi odbicie – w Polsce, Czechach i na Węgrzech oraz w strefie euro prognozujemy wzrost PKB rzędu 3–4 proc.

W 2019 r. padł rekord wartości transakcji w nieruchomości komercyjne w Polsce – to 7,7 mld euro. W I kwartale tego roku szacowane na plus minus 2 mld euro, ale to siła rozpędu – zamykane są transakcje negocjowane wcześniej. Co dalej?

Pandemia na całym świecie krótkoterminowo ogranicza możliwości inwestorów, opóźnia i wstrzymuje transakcje.

Z uwagi na wspomniane luzowanie obostrzeń wygląda na to, że po II kwartale będzie można łatwiej podróżować, co powinno rozpędzić maszynę transakcyjną.

Jest oczywiście ryzyko, że pandemia potrwa dłużej, że odrodzenie gospodarcze nastąpi później albo będzie mieć wolniejsze tempo niż oczekujemy, że bezrobocie będzie rosło, inwestycje spadać. Wtedy reperkusje dla gospodarek będą poważniejsze. Ciągle postrzegamy to jednak jako ryzyko, a nie scenariusz bazowy, najbardziej prawdopodobny.

Kryzys to dobry moment na łapanie okazji? Czy inwestorzy mogą liczyć na spadek cen nieruchomości?

Dziś trudno powiedzieć, w jakim miejscu są ceny, transakcji jest mniej, jest większa niepewność. Wydaje się, że w tej chwili na sprzedaż decydują się ci, którzy muszą to zrobić – i oni muszą się liczyć z dużo niższą ceną niż miesiąc, dwa miesiące temu.

Jesienią rozmawialiśmy o tym, że jeśli gdzieś szukać bańki na rynku mieszkaniowym, to nie w Polsce. Jak dziś ocenia pan sytuację? Mieszkania potanieją na fali pandemii?

W wyniku recesji dochody gospodarstw domowych spadną, siła nabywcza będzie niższa, mniejsza będzie więc zdolność kredytowa. Spodziewam się, że tempo wzrostu cen wyhamuje.

Mieszkania zawsze będą się sprzedawać i wynajmować, pytanie, z jaką dynamiką. Jeśli nasz scenariusz się zrealizuje, w 2021 r. firmy znów będą zatrudniać, co poprawi sytuację nabywców i zwiększy popyt na najem w dużych aglomeracjach.

Rekomendujecie inwestowanie w biura i obiekty logistyczno-przemysłowe. Jak tu wyglądają perspektywy?

Nieruchomości logistyczne najbardziej – jeśli można to tak określić – korzystają na pandemii. Koronawirus przyspieszył procesy, które toczą się od jakiegoś czasu, napędzając boom na magazyny: rośnie handel w internecie. W tej chwili firmy logistyczne nie nadążają z dostarczaniem przesyłek, magazyny są mocno obciążone. Kiedy pandemia już minie, ten zwiększony poziom kupowania przez internet może się utrzymać, co będzie napędzało popyt na magazyny. Te nieruchomości będą chętnie kupowane przez inwestorów, powinny przynosić dobre stopy zwrotu.

Jeśli chodzi o biura, w krótkiej perspektywie wszyscy mają ciężko, ale w dłuższej – centralna Europa i Polska pozostają atrakcyjnym rynkiem, jeśli chodzi o dostępność wykształconych pracowników. Zatem w dłuższym terminie spodziewamy się kontynuacji popytu na powierzchnie biurowe i dobrych zwrotów.

W raporcie piszecie o stabilności politycznej krajów Europy Środkowo-Wschodniej, tymczasem o Polsce od lat słychać na arenie międzynarodowej w kontekście obaw o praworządność, o sądownictwo, teraz o wybory. Z kolei na Węgrzech, na mocy przepisów na czas pandemii, prezydent rządzi dekretami...

To również perspektywa długoterminowa. Nie ma wątpliwości, że od końca lat 90. Polska stała się bardziej otwarta i przewidywalna. Jeszcze 5–10 lat temu inwestowanie w centralnej Europie wcale nie było tak łatwe i popularne.

Inwestorzy, z jednej strony, oczywiście nie lubią wszelkiej niepewności, także politycznej. Z drugiej strony jednak – nie inwestują na rok czy dwa.