[i][b]Mam współwłasność (1/2) nieruchomości hipotecznej (piwnice o pow. ok. 190 m.kw.) w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową. Liczą mi koszty eksploatacji i składkę na fundusz remontowy tak, jak dla lokali mieszkalnych i użytkowych w tym budynku. Piwnice w stanie obecnym nie są w żaden sposób przygotowane do jakiejkolwiek działalności ani techniczne ani funkcjonalnie. Nie mają żadnych instalacji (poza prowizoryczną instalacją elektryczną oddzielnie opomiarowaną). Czy faktyczne powinienem ponosić takie same ciężary na koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak pozostali członkowie wspólnoty - właściciele mieszkań czy lokali użytkowych w budynku? Dodatkową okolicznością jest jak sądzę to, że w ogóle z piwnic nie korzystam, ponieważ mieszkam w innej miejscowości. Wskazywałem zarządcy na te okoliczności, próbowałem wprowadzić problem do porządku obrad zebrania członków, ale bez powodzenia. [/b][/i]
[b]- W.P.[/b]
Czytelnik nie precyzuje, czy jest współwłaścicielem piwnic rozumianych jako pomieszczenia funkcjonalnie związane z lokalami mieszkalnymi (komórki lokatorskie), czy też piwnic w rozumieniu pomieszczenia lub pomieszczeń położonych w podziemnej lub najniższej nadziemnej kondygnacji budynku. Ma to istotne znaczenie, gdyż piwnica w sensie pomieszczenia przynależnego do lokalu nie może być przedmiotem odrębnej własności, co potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 22 września 2001 r., sygn. V CKN 277/00. Taka piwnica może być tylko częścią składową nieruchomości lokalowej (mieszkalnej lub o innym przeznaczeniu).
Zakładamy jednak, że czytelnikowi chodzi o współwłasność piwnic rozumianych jako pomieszczenie o innym niż mieszkalne przeznaczeniu (np. lokal użytkowy) położone w podziemnej części budynku. W takiej sytuacji właściciel lokalu ponosi wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swojego w niej udziału (art. 12 ust. 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]). Ten zaś odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 uwl). Nie ma znaczenia, czy właściciel korzysta z lokalu, czy nie, ani to, że nie jest właścicielem mieszkania w tej wspólnocie. Wspólnota ma prawo zwiększyć opłaty na nieruchomość wspólną tylko w jednym przypadku: gdy chodzi o lokal użytkowy. Zwiększone obciążenie musi jednak być uzasadnione sposobem korzystania z tego lokalu (np. powodującym więcej zniszczeń w nieruchomości wspólnej). Decyzja wspólnoty w tej sprawie musi mieć formę uchwały właścicieli (art. 12 ust. 3 uwl).
Czym innym są koszty zarządu nieruchomością wspólną (w tym opłaty za zużyty prąd czy ciepło na ogrzanie wspólnych pomieszczeń lub klatek schodowych), a czym innym opłaty za media zużyte w danym lokalu. Jeśli właściciel lokalu ma podpisaną odrębną umowę na dostawę mediów z ich dystrybutorami, to za ciepło, prąd czy wodę zużyte w lokalu nie płaci zarządcy wspólnoty, lecz sam uiszcza rachunki, według liczników. Często jest jednak tak, że cała wspólnota ma jedną umowę na dostarczanie mediów. Wtedy rachunek obejmuje cały budynek wraz z wyodrębnionymi lokalami i opłaca go zarządca z pieniędzy wpłacanych przez właścicieli. Koszty zużycia w nieruchomości wspólnej dzielone są według udziałów, a koszty zużycia przypadające na poszczególne lokale ustala się na podstawie wskazań liczników lub według innych zasad określonych przez zarządcę i podanych do wiadomości właścicieli. Te zasady powinny uwzględniać m.in. położenie lokalu w bryle budynku. Zarządca nie ma jednak prawa zarabiać na przekazywaniu opłat z tytułu zużycia mediów w danym lokalu (pisaliśmy o tym w artykule [link=http://www.rp.pl/artykul/361904.html]„Czy wspólnota musi uwzględniać położenie lokalu w budynku przy kalkulacji opłat za ogrzewanie?”[/link]). Nie może zatem pobierać od właściciela lokalu więcej niż wynika to z podziału faktycznych kosztów.
