Oddasz grunt szybciej, dostaniesz pięć procent więcej, niż jest wart

[b]Na pytania "Rzeczpospolitej" odpowiada Radosław Pluciński, [i]radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy[/i][/b]

[b]Rz: [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=288399]Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych[/link] wprowadziła nowy typ decyzji, którą zastąpiono decyzję lokalizacyjną i o pozwoleniu na budowę. Co to oznacza w praktyce dla właścicieli gruntów, na których planowane są inwestycje?[/b]

[b]Radosław Pluciński:[/b] Celem, który przyświecał ustawodawcy podczas prac nad ustawą o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. specustawą drogową), wprowadzoną 10 kwietnia 2003 r., miało być usprawnienie prac nad inwestycjami drogowymi. Z uwagi na fakt, że pierwotnie przyjęte rozwiązania nie spełniły w pełni pokładanych w nich oczekiwań, tak zwana specustawa drogowa została znowelizowana w 2008 r. Weszła w życie 10 września 2008 r.

Jedną z kluczowych zmian było wprowadzenie instytucji decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej oraz ustalenie nowych zasad wywłaszczania nieruchomości i wypłacania odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi. Poprzez wprowadzenie nowego rodzaju decyzji administracyjnej – zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, znacznie uproszczono i przyspieszono postępowanie o zajęcie nieruchomości pod inwestycje drogowe. Tym sposobem dokonano połączenia dwóch dotychczasowych decyzji – o ustaleniu lokalizacji drogi i o pozwoleniu na budowę – w jedną. W efekcie procedura, której celem jest przejęcie nieruchomości pod inwestycje drogowe, skrócona została nawet o kilka miesięcy.

[b]Jak długo te specjalne przepisy mają obowiązywać?[/b]

Uchwalając tzw. specustawę drogową, ustawodawca przewidział, że jej postanowienia będą obowiązywać jedynie do 31 grudnia 2020 r. Po tym dniu ustawa traci moc.

[b]Pod jakie inwestycje można odebrać prywatny grunt na podstawie przepisów tzw. specustawy drogowej?[/b]

Na zasadach określonych w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, możliwe jest wywłaszczenie prywatnych nieruchomości pod inwestycje związane z budową dróg publicznych, tj. dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych oraz gminnych.

[b]Czy właściciel prywatnej działki, kosztem której ma być poszerzona droga, może nie zgodzić się na to? Jak powinien się odwołać?[/b]

Stronie, która jest niezadowolona z rozstrzygnięcia, od decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej służy odwołanie do organu wyższego stopnia. Jest nim wojewoda – gdy decyzja jest wydana przez starostę, lub minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej – w przypadku wydania decyzji przez wojewodę.

Właściciel nieruchomości może odwołać się od niekorzystnej dla siebie decyzji w terminie 14 dni od dnia doręczenia mu zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W przypadku gdy decyzja organu drugiej instancji, rozpatrującego odwołanie właściciela nieruchomości, będzie dla niego niekorzystna, może on w ciągu 30 dni od dnia jej doręczenia zaskarżyć ją do właściwego miejscowo wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Organ orzekający w drugiej instancji jest zobowiązany do rozpatrzenia odwołania strony od decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w terminie 30 dni. Natomiast sąd administracyjny rozpatruje skargę w terminie dwóch miesięcy od dnia jej wniesienia.

[b]Jak kwestionować wycenę ziemi i wysokość proponowanego odszkodowania za jej zajęcie?[/b]

Postępowanie mające na celu wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycje drogowe przebiega w dwóch etapach. Pierwszy – zakończony jest wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Drugi – obejmuje wydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za przejęte nieruchomości. Decyzję tę wydaje organ, który wydał zezwolenie. Ma na to 30 dni od dnia, w którym wydana decyzja stała się ostateczna.

Ustalenie wysokości odszkodowania i jego wypłata odbywa się na podstawie przepisów [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=357084]ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link], z uwzględnieniem uregulowań szczegółowych przewidzianych przez specustawę drogową. Wysokość odszkodowania ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Uwzględnia się przy tym stan faktyczny nieruchomości w dniu wydania decyzji oraz jej wartość w chwili wypłaty odszkodowania.

Wysokość przyznanego odszkodowania można kwestionować poprzez odwołanie się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za przejęcie nieruchomości.

[b]Ile czasu właściciel ziemi ma na jej wydanie, jak długo może z tym zwlekać? Co się stanie, jeśli tego nie zrobi?[/b]

Termin wydania nieruchomości lub wydania nieruchomości i opróżnienia lokali oraz innych pomieszczeń każdorazowo określony jest w samej treści decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Nie może być on krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W przypadku gdy właściciel nieruchomości nie wyda jej w terminie wskazanym w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, jej postanowienia mogą być wykonane w drodze egzekucji administracyjnej. Egzekucję obowiązku, wynikającego z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przeprowadza się w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku właściwego zarządcy drogi.

Inaczej jest w przypadku decyzji, co do której nadano rygor wykonalności, a którą nadaje się w przypadkach uzasadnionych interesem społecznym lub gospodarczym. Wówczas właściciel nieruchomości zobowiązany jest do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń.

[b]Jak długo trzeba czekać na odszkodowanie?[/b]

W zakresie procedury ustalania wysokości odszkodowania stosowana jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej postanowieniami zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja określająca kwotę odszkodowania stała się ostateczna.

[ramka][srodtytul]Warto wiedzieć [/srodtytul]

[b]Jakie zachęty stosuje ustawodawca, aby zmobilizować do przekazania ziemi pod inwestycję – co można zyskać, nie odwołując się?[/b]

>> Wysokość odszkodowania może przekroczyć wartość nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego i być powiększona o 5 proc. ich wartości, jeśli osoba wywłaszczona wyda nieruchomość najpóźniej w ciągu 30 dni. Termin ten jest liczony od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na inwestycję drogową, jeżeli nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności lub w dniu, w którym stała się ona ostateczna.

>> Uzyskanie prawa do żądania dodatkowej kwoty odszkodowania w wysokości 5 proc. wartości przyznanego właścicielowi nieruchomości odszkodowania nie jest uzależnione od tego, czy strona postępowania będzie w toku postępowania korzystała z przysługujących jej środków zaskarżenia.

>> Gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10 000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości.[/ramka]