Różne zasady legalizacji samowoli budowlanych

Od daty popełnienia samowoli budowlanej zależy to, jakie stosuje się do niej przepisy.

Najkorzystniejsze zasady obowiązują w stosunku do tych samowoli budowlanych, które zakończono przed 1 stycznia 1995 r. Art. 103 ust. 2 obecnego prawa budowlanego odsyła do prawa budowlanego z 1974 r. Były to przepisy bardzo liberalne i dawały szerokie możliwości legalizacji (bez opłat).

1 stycznia 1995 r. weszło w życie nowe prawo budowlane, a w nim restrykcyjny art. 48. Na jego podstawie trzeba było rozebrać tysiące samowoli

681 samowoli zalegalizowano w ubiegłym roku; najwięcej, bo 260, dotyczyło domów

Od 11 lipca 2003 r. znowu się zmieniły przepisy (zobacz aktualną treść ustawy Prawo budowlane). Od tej daty trzeba łącznie spełnić kilka warunków, by zalegalizować samowolnie postawiony budynek. Niespełnienie któregokolwiek z nich albo przekroczenie terminu dostarczenia dokumentów powoduje automatyczne orzeczenie nakazu rozbiórki obiektu lub jego części.

Zgodnie z obecnymi regulacjami powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza, czy budynek lub inny obiekt budowlany nie narusza przepisów. Najważniejsze to te o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz techniczno-budowlane. Jeżeli więc inwestor wybudował dom na terenie, na którym plan na to nie pozwala, to jest na straconej pozycji. Sam może ocenić swoje szanse.

Wniosek o legalizację razem z niezbędnymi dokumentami składa się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Dlatego w celu udowodnienia zgodności z przepisami planistycznymi trzeba – jeśli teren nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – dostarczyć decyzję o warunkach zabudowy. Tam, gdzie miejscowy plan jest – sam nadzór budowlany bada zgodność inwestycji z tymi przepisami.

Inwestor, który chce zalegalizować niezakończoną budowę, musi ponadto sporządzić projekt budowlany zawierający wszystkie niezbędne uzgodnienia. Przedłożenie tych dokumentów jest traktowane jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót (jeśli są jeszcze do wykonania jakieś roboty).

Kiedy już przygotuje się komplet wymaganych dokumentów i przekaże je powiatowemu inspektorowi, ten sprawdzi, czy faktycznie spełnia się te warunki. Jeżeli inspektor dojdzie do wniosku, że tak, to ustali opłatę legalizacyjną, a po jej uregulowaniu przez zainteresowanego zalegalizuje samowolę.

Opłata jest bardzo wysoka. Ustawodawca celowo ją tak ustalił (patrz wywiad). Nierzadko bardziej się opłaca rozebrać nielegalny obiekt i postawić nowy po załatwieniu już niezbędnych formalności budowlanych. Dotyczy to obiektów wznoszonych na podstawie pozwolenia. Niższa stała opłata jest w wypadku inwestycji budowanych na zgłoszenie.

Przez prawie pół roku obowiązywały przepisy dotyczące samowoli budowlanych popełnionych między 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 2003 r. Wymusił je Trybunał Konstytucyjny, który dopatrzył się w przepisach przejściowych niezgodności z ustawą zasadniczą.

W rezultacie inwestorzy mogli zalegalizować samowole bezpłatnie od 20 czerwca do końca 2007 r. Możliwość taka przysługiwała jedynie tym, w stosunku do których nadzór budowlany nie prowadził postępowania. Musieli oni też przed tą datą przez pięć lat użytkować budynek (lub inny obiekt) będący samowolą budowlaną. Było to tzw. przywrócenie praw nabytych odebrane przez zmianę przepisu bez ustalania odpowiedniego vacatio legis.

Teraz na taką bezpłatną legalizację nie ma już szans. Przepisy w tej sprawie przestały obowiązywać (liczyła się data złożenia wniosku o legalizację).

Wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od rodzaju samowoli

, konkretnie od tego, czy budynek (inny obiekt) został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę czy też bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia). W pierwszym wypadku opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Wyliczona w ten sposób kara np. za dom jednorodzinny wynosi 50 tys. zł. Gdy obiekt został wzniesiony bez zgłoszenia, opłaty są dużo niższe i nie wylicza się ich według wzoru. Przepisy podają je kwotowo, w zależności od rodzaju obiektu 2,5 tys. lub 5 tys. zł.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki