Czy lokatorzy kamienicy muszą się godzić na rodzinny dom dziecka?

Publikacja: 05.11.2010 16:08

Foto: www.sxc.hu, Steve Woods SW Steve Woods

[i][b]Mieszkam z mężem i dwójką dzieci w starej kamienicy, w mieszkaniu komunalnym. Do tej pory należały do mnie 3 pokoje. W jednym z nich było wydzielone miejsce na kuchnię. Przedpokój i łazienka były wspólne z moją ciotką. Ciotka miała osobno swój pokój i prawdziwą kuchnię z oknem. Po śmierci ciotki zwróciłam się do ZBM o przydział pokoju i kuchni po niej, abyśmy nareszcie mieli całe mieszkanie i mogli je wykupić od gminy. Wtedy dowiedziałam się o innych planach ZBM. Dodam, że obok mojego mieszkania stoi inne, puste. To puste mieszkanie ZBM planuje wynająć na Rodzinny Dom Dziecka i ma zamiar przyłączyć do niego pokój po ciotce, a mnie dać jedynie kuchnię. Czy ma takie prawo? Czy w kamienicy może powstać Rodzinny Dom Dziecka bez zgody zamieszkujących tam 11 rodzin? Czy sąsiedzi mogą nie wyrazić zgody na taką placówkę? [/b][/i]

- I.D.

List czytelniczki dotyka dwóch, zupełnie różnych kwestii, które wymagają wyjaśnienia.

Najpierw odpowiedź na postawione pytanie: czy w kamienicy może powstać Rodzinny Dom Dziecka bez zgody zamieszkujących tam osób? Tak. Właściciel ma bowiem prawo – zgodnie z art. 140 [link=http://]kodeksu cywilnego[/link] - swobodnego dysponowania swoją własnością. Gmina ma prawo wynajmować należące do siebie lokale komu chce, a ograniczać ją w tym względzie mogą jedynie ustawy i zasady współżycia społecznego. Ani kodeks cywilny, ani [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=357084]ustawa o gospodarce nieruchomościami[/link], ani też [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176767]ustawa o ochronie praw lokatorów[/link] nie przewidują w tym zakresie ograniczeń. Jedyne ograniczenia dotyczące kręgu potencjalnych najemców gmina może narzucić sobie sama - w uchwale rady gminy. Nie ma jednak powodów, by takie ograniczenia wprowadzać dla rodzinnych domów dziecka. Zwłaszcza, jeśli to gmina jest organem tworzącym taką placówkę.

Osobną kwestią jest możliwość wykupienia od gminy zajmowanego mieszkania. Z całą pewnością lokatorowi nie przysługuje roszczenie do gminy o sprzedaż zajmowanego lokalu. To gmina decyduje, czy chce sprzedać lokal. Jeśli tak postanowi, to wtedy musi respektować zasady określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami tj. zaoferować wykup lokalu jego dotychczasowemu najemcy. Dopóki jednak lokal czytelniczki nie będzie tzw. samodzielnym lokalem mieszkalnym, gmina nie może wyodrębnić jego własności, a tym samym zaproponować czytelniczce jego wykupu.

O tym, czy lokal jest samodzielny decyduje zaświadczenie od starosty. Wydając takie zaświadczenie starosta kieruje się definicją z art. 2 ust. 2 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]. Zgodnie z tym przepisem samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z par. 3 pkt 11 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=166033]rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[/link] wynika, że pomieszczenia pomocnicze to m.in. łazienka, kuchnia, przedpokój. Bez nich nie ma mowy o zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a tym samym samodzielności lokalu.

Jak pisze czytelniczka, gmina chce jej przydzielić do wyłącznego korzystania kuchnię. Nie wiadomo, co stanie się z łazienką i przedpokojem. Z ustawowej definicji samodzielnego lokalu to nie wynika, ale definicja lokalu pomocniczego zawarta w rozporządzeniu przesądza, że pomieszczenie pomocnicze powinno znajdować się w obrębie mieszkania. Gminy nie chcą wyodrębniać własności lokalu, jeśli łazienka czy kuchnia znajduje się poza obrębem lokalu, np. w korytarzu lub piwnicy albo też pomieszczenia te przeznaczone są do wspólnego korzystania przez osoby zajmujące różne lokale.

Jeśli zatem czytelniczka liczy w przyszłości na wykup mieszkania od gminy powinna już teraz zwrócić się do niej o przydział kuchni, łazienki i przedpokoju do wyłącznego korzystania. Prawdopodobnie konieczna byłaby też przebudowa polegająca na fizycznym oddzieleniu pokoju, który miałby być przeznaczony dla rodzinnego domu dziecka. Nie wiadomo, czy gmina zgodzi się na takie działania.

Być może lepszym rozwiązaniem dla czytelniczki byłoby wnioskowanie do gminy o zamianę obecnie zajmowanego lokalu na inny.