[b]Jestem właścicielem mieszkania (znajduje się ono w budynku, którym zarządza wspólnota). Od dwóch lat prowadzę w nim biuro. Nigdy nie starałem się w starostwie o zmianę sposobu użytkowania tego lokalu. Czy popełniłem samowolę budowlaną? Jeżeli tak, to czy jej legalizacja jest możliwa i na podstawie jakich przepisów?[/b] – pyta czytelnik.

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=4479B10C4D90BF82AD0A90F3F494598A?id=183262]Prawo budowlane [/link]przewiduje możliwość zmiany sposobu użytkowania. Konkretnie mówi o tym art. 71 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=404250]prawa budowlanego[/link]. Przepis stanowi, że zmiana sposobu użytkowania polega na „podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki”: bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, wielkość lub układ obciążeń.

Oznacza to, że jeżeli podejmuje się działalność, która nie ma wpływu na wymienione w przepisie warunki, niepotrzebne są żadne formalności budowlane. Natomiast gdy taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania u starosty.

Jeżeli się tego nie zrobi, to popełnia się samowolę. Jak się o tym przekonać? Najlepiej zapytać osobę z uprawnieniami budowlanymi lub zlecić ekspertyzę. Gdyby okazało się, że doszło do samowoli, wówczas czytelnik ma prawo wystąpić o legalizację. W tym celu powinien zwrócić się o to do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Formalności jest sporo. I tak wspomniany inspektor (art. 71a prawa budowlanego) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego (lub jego części) i nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów.

Są to na ogół takie same dokumenty, jakie są wymagane przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania, czyli opis i rysunek (mapa) określające usytuowanie obiektu budowlanego (z tym mieszkaniem) w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i na sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której dokonano zmiany sposobu użytkowania.

Potrzebny jest także zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń; dowody uzyskania wymaganych uzgodnień, pozwoleń i opinii (np. konserwatora zabytków). W razie zmiany sposobu użytkowania mieszkania na biuro niezbędna będzie opinia rzeczoznawcy ds. bhp i sanitarno-higienicznych.

Potrzebne będzie ponadto oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Takie oświadczenie można złożyć, gdy ma się pisemną zgodę właściciela budynku. W tym wypadku wspólnoty mieszkaniowej (właściciele mieszkań są bowiem współwłaścicielami budynku).

To jednak nie wszystko. Prawo budowlane wymaga zaświadczenia o zgodności z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy (w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) i ekspertyzy technicznej wykonanej przez mającego uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.

Powiatowy inspektor sprawdza następnie kompletność dokumentów i ich zgodność z przepisami. Jeżeli nadzór dojdzie do wniosku, że wszystkie nałożone na inwestora obowiązki zostały zrealizowane a zmiana sposobu użytkowania nie narusza przepisów, wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Jej wysokość wylicza się na podstawie wzoru z prawa budowlanego.

Stawkę 500 zł mnoży się przez 10 i przez odpowiedni współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Przy czym jej wyliczenie nie jest już takie proste, jak w wypadku opłat za nielegalne budowy, pod uwagę bierze się bowiem współczynnik kategorii obiektu, którego dotyczy zmiana, ale współczynnik wielkości obiektu już inny, a mianowicie dotyczący części obiektu, w której będzie legalizowana zmiana sposobu użytkowania.